Đất chưa có sổ đỏ có được phép xây nhà không?

Tính hợp pháp của việc xây dựng nhà ở trên đất chưa có sổ đỏ

Theo Luật Xây dựng năm 2014 và sửa đổi vào năm 2020, có 4 trường hợp mà chủ sở hữu cần phải có Giấy phép xây dựng trước khi bắt đầu xây dựng nhà bao gồm: xây dựng nhà ở riêng lẻ ở khu đô thị; xây dựng nhà ở riêng lẻ ở khu vực nông thôn có chiều cao từ 7 tầng trở lên; xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn hoặc di tích văn hóa và xây dựng nhà ở riêng lẻ ở khu vực nông thôn có chiều cao từ 7 tầng trở lên.

Cũng theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, cụ thể là tại Điều 89, các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn không cần phải xin Giấy phép xây dựng, còn đối với việc xây dựng nhà ở tại đô thị thì bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng.

Ảnh minh họa

Đồng thời, khi làm thủ tục hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng 2014 và Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì người thực hiện thủ tục phải có được một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong đó trường hợp chưa có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp Giấy phép xây dựng nếu có:

- Các loại giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất của người sử dụng để chứng minh có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013; hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;

- Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất và văn bản xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai về vấn đề xác nhận thửa đất này có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, ta có thể thấy việc xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ có thể hợp pháp nếu thuộc một trong hai trường hợp nêu trên. Nếu không thuộc trường hợp trên, việc xây dựng nhà ở là trái quy định của pháp luật.

Xây nhà trên đất chưa sổ đỏ có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp tài sản gắn liền với đất có thiệt hại về tài sản khi thu hồi thì được bồi thường. Như vậy ta phải xét đến tài sản hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở. Nếu nhà ở của cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở riêng lẻ theo các quy định đã phân tích ở trên, thuộc một trong các trường xây nhà hợp pháp thì sẽ được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất; còn không thuộc các trường hợp được xác định là hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình xây nhà bất hợp pháp sẽ không được bồi thường về nhà ở, tài sản gắn liền với đất khi bị Nhà nước thu hồi đất.