'Gỡ vướng' thi hành Luật Đất Đai: Cân nhắc cơ chế, chính sách bảo đảm chặt chẽ, phù hợp

Khắc phục tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong định giá đất

Qua thảo luận, các đại biểu bày tỏ nhất trí với việc ban hành Nghị quyết cũng như nhiều nội dung dự thảo Nghị quyết.

Đại biểu Trần Văn Khải – Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Khoa học, công nghệ và môi trường của Quốc hội nhấn mạnh, sau hơn 1 năm thực thi Luật Đất đai 2024, nhiều khó khăn, vướng mắc đã nảy sinh. Đặc biệt, công tác định giá đất được xem là “điểm nghẽn” lớn cần tháo gỡ kịp thời.

“Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết với những cơ chế, chính sách mới về định giá đất là rất cần thiết, đáp ứng đúng yêu cầu thực tiễn”, Đại biểu nói.

Về một số nội dung của dự thảo Nghị quyết, đề cập đến nguyên tắc định giá đất, Đại biểu Trần Văn Khải nhận định, dự thảo Nghị quyết đề ra đầy đủ nguyên tắc định giá đất nhằm đảm bảo khách quan, minh bạch. Những nguyên tắc này tạo nền tảng để việc định giá đất vừa bám sát giá trị thực tế, vừa phù hợp với quản lý nhà nước.

Đồng thời, bảng giá đất được xây dựng chi tiết, sát thực tế. “Chính phủ đề xuất bảng giá đất xây dựng theo từng loại đất, khu vực, vị trí. Đối với nơi đã có bản đồ địa chính số và dữ liệu giá đất, có thể xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. Đây là bước tiến quan trọng giúp giá đất sát thực tế hơn, khắc phục tình trạng giá “bình quân” chung chung trước đây”, Đại biểu nói.

Đánh giá cao nội dung HĐND cấp tỉnh được giao quyết định bảng giá đất của địa phương, công bố và cho áp dụng từ ngày 1/1/2026, đồng thời có thể sửa đổi, bổ sung kịp thời khi cần thiết thay vì cứng nhắc theo chu kỳ dài, Đại biểu cho rằng việc phân cấp này vừa đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW, vừa giúp địa phương chủ động cập nhật giá đất phù hợp tình hình địa phương.

Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất, dự thảo cho phép sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất linh hoạt. Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm, và có thể điều chỉnh trong năm cho từng khu vực, vị trí nếu cần. Theo Đại biểu, cơ chế này giúp bảng giá đất địa phương luôn tiệm cận thị trường, tránh lạc hậu. Việc Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh được thành lập để thẩm định bảng giá và hệ số điều chỉnh, với sự tham gia của các cơ quan chuyên môn, đảm bảo tính độc lập giữa đơn vị tư vấn giá, hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định giá.

“Quy định này kỳ vọng khắc phục tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong định giá đất, ngăn ngừa lợi ích cục bộ”, Đại biểu nói.

Đại biểu Trần Văn Khải cũng đánh giá, cơ chế định giá bồi thường, tái định cư mới là điểm đột phá, quan trọng là bỏ thủ tục xác định “giá đất cụ thể” cho từng dự án khi bồi thường thu hồi đất. Thay vào đó, khoản 6 Điều 3 Dự thảo Nghị quyết quy định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất tái định cư sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do tỉnh ban hành. Điều này đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng đáng kể so với trước.

“Thực tiễn tại Ninh Bình, đã có nhiều dự án chậm tiến độ vì chậm xác định giá đất để lập phương án bồi thường. Với cơ chế mới, địa phương có thể áp dụng ngay bảng giá đất hiện hành (cộng hệ số) để tính bồi thường, giúp đẩy nhanh tiến độ và giảm nguy cơ tắc nghẽn do chờ thẩm định giá từng trường hợp”, Đại biểu nêu.

Theo Đại biểu, dự thảo Nghị quyết với những quy định mới về định giá đất sẽ tháo gỡ đáng kể các vướng mắc phát sinh thời gian qua. Bảng giá đất sát thị trường hơn giúp tăng thu ngân sách nhờ thu tiền sử dụng đất đúng giá trị thực; đồng thời người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, giảm bức xúc và ổn định đời sống sau thu hồi đất.

Doanh nghiệp cũng hưởng lợi khi quy trình tính giá đất nhanh gọn, minh bạch, có thể dự toán chi phí đất đai rõ ràng, tránh rủi ro “ngòi nổ” khi triển khai dự án. Thị trường bất động sản về lâu dài sẽ minh bạch, công bằng hơn khi giá đất tiệm cận giá trị thực, loại bỏ dần cơ chế “xin-cho” và đầu cơ trục lợi trên chênh lệch địa tô.

Nghiên cứu kỹ lưỡng, thận trọng, cân nhắc nhiều mặt

Trong khi đó, Đại biểu Tráng A Dương (Đoàn Tuyên Quang) cho rằng, Luật Đất đai năm 2024 mới thi hành được hơn 1 năm. Từ đầu năm 2025, việc thực hiện tinh gọn bộ máy và tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến việc thi hành Luật, nhiều quy định của Luật chưa được đánh giá đầy đủ, kỹ lưỡng.

Bên cạnh đó, các nội dung trong dự thảo Nghị quyết mới chỉ là các “điểm nghẽn” lớn được phát hiện qua thực tiễn hơn 1 năm, chưa bộc lộ hết các tác động sâu sắc của Luật Đất đai - vốn là lĩnh vực rất phức tạp đối với hệ thống pháp luật hiện hành.

Do đó, Đại biểu đề nghị, các nội dung quy định của dự thảo Nghị quyết cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, thận trọng, cân nhắc nhiều mặt để bảo đảm tính chặt chẽ, phù hợp, tránh phát sinh các vướng mắc trong thực tiễn, mâu thuẫn với Luật Đất đai và các luật liên quan hiện hành.

Đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn Quảng Trị) nhận định, dự thảo Nghị quyết có rất nhiều nội dung mang tính “sửa đổi” Luật Đất đai chứ không chỉ là tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

“Nếu chúng ta ban hành dưới dạng Nghị quyết thì sẽ dẫn đến tình trạng người dân, doanh nghiệp và cả các cơ quan thi hành rất khó áp dụng, vì phải đồng thời áp dụng cả Luật và Nghị quyết. Thêm vào đó, hình thức Nghị quyết này không ghi là sửa đổi Luật Đất đai, dẫn đến việc không áp dụng kỹ thuật hợp nhất văn bản. Người đọc sẽ không biết được là các điều khoản trong Luật Đất đai có còn hiệu lực hay không”, Đại biểu nói.

Đại biểu đề nghị cần trình bày lại nội dung của Nghị quyết theo hướng, các nội dung mang tính sửa đổi Luật Đất đai thì cần nói rõ sửa đổi điều khoản nào để sau này người đọc biết được rằng quy định đó tại Luật Đất đai không còn được áp dụng. Khi nói rõ là sửa đổi thì Văn phòng Quốc hội có thể dùng kỹ thuật hợp nhất văn bản, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tra cứu, áp dụng. Nội dung nào mang tính bổ sung hoặc tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai thì có thể để trong Nghị quyết như hiện nay.

Về một số nội dung cụ thể, Đại biểu Hà Sỹ Đồng đánh giá, quy định cho phép người sử dụng đất chọn hình thức trả tiền một lần hay tất cả thời gian thuê là quy định mang tính tháo gỡ khó khăn rất nhiều cho doanh nghiệp.

“Trên thực tế thời gian qua, do không cho phép thuê đất trả tiền một lần đối với nhiều trường hợp, dẫn đến doanh nghiệp có cảm giác bấp bênh về quyền sử dụng đất của mình, dẫn đến tâm lý ngại đầu tư vào đất. Thêm vào đó, quyền tài sản của người thuê đất trả tiền hàng năm bị hạn chế hơn so với quyền của người thuê đất trả tiền một lần, như không có quyền thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản trên đất…”, Đại biểu nói.

Tuy nhiên, Đại biểu đề nghị quy định ghi nhận cả các quyền thế chấp, góp vốn và các quyền khác của người sử dụng đất trả tiền hàng năm tương ứng với người sử dụng đất trả tiền một lần.

Theo Đại biểu, điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các doanh nghiệp và hệ thống tài chính ngân hàng trong việc tăng cường đầu tư vào đất để từ đó giúp mang lại lợi ích kinh tế từ đất.

Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó, bổ sung quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thoả thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thoả thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất.

Cho rằng đây là trình tự thu hồi “đầu thì dân sự, đuôi thì hành chính”, Đại biểu Lê Thị Nga (Đoàn Ninh Bình) đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc về việc định giá để đảm bảo quyền lợi cho người dân, bởi việc thoả thuận là dân sự, còn Nhà nước thu hồi là hành chính.

Đối với quy định về giải quyết tranh chấp, Đại biểu Lê Thị Nga cho biết, tranh chấp về đất đai hiện thực hiện theo 2 phương án, trong đó trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ chuyển qua tòa án; trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do UBND giải quyết. Tuy nhiên, dự thảo Nghị quyết quy định theo hướng các tranh chấp này chuyển tất cả cho tòa án giải quyết.

Theo Đại biểu, quy định này cần được cân nhắc và đánh giá tác động. Hơn nữa, việc chuyển các vụ việc tranh chấp sang tòa án, cũng cần có ý kiến của Toà án nhân dân tối cao về vấn đề này để đảm bảo tính khả thi.

Đại biểu cho rằng, với khả năng xét xử của TAND hiện nay, nếu chuyển toàn bộ các vụ tranh chấp về đất đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang TAND sẽ không khả thi.