Nghịch lý giá bán và giá thuê căn hộ tại TP.HCM

Ảnh minh hoạ

Chi phí thuê nhà chiếm khoảng 20% thu nhập hộ gia đình

Theo báo cáo mới nhất từ đơn vị nghiên cứu thị trường Biggee về phân khúc chung cư tại TP HCM, hiện có khoảng 27% dự án trên thị trường ghi nhận mức giá thuê dưới 8 triệu đồng/tháng đối với loại hình căn hộ 2 phòng ngủ (diện tích khoảng 65m²).

Dưới góc độ tài chính, nếu đối chiếu với khung thu nhập tiếp cận nhà ở xã hội hiện nay (khoảng 40 triệu đồng/tháng/hộ gia đình), chi phí thuê nhà ở nhóm này chỉ chiếm khoảng 20% tổng thu nhập.

Đây được đánh giá là tỷ lệ chi tiêu hợp lý, đảm bảo chất lượng sống cho cư dân tại các đô thị lớn.

Khảo sát thực tế cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Khu vực trung tâm và cận trung tâm (Quận 10, Quận 4, Quận 7, Bình Thạnh cũ): Giá thuê phổ biến dao động từ 15 - 24 triệu đồng/tháng.

Một số dự án cao cấp tại Thủ Thiêm, Thảo Điền thậm chí ghi nhận mức giá trên 26 triệu đồng/tháng (tương đương 1.000 USD), phục vụ nhóm chuyên gia và người nước ngoài.

Khu vực vành đai và cửa ngõ (Bình Chánh, Bình Tân cũ): Mức giá "mềm" hơn, dao động từ 6 - 11 triệu đồng/tháng.

Đáng chú ý, dù giá thuê thấp hơn nhưng tỷ suất lợi nhuận tại các khu vực này vẫn đạt mức khá, dao động từ 5,9% - 6,5%.

Nghịch lý giữa giá bán và giá cho thuê

Một điểm đáng lưu ý trong báo cáo là sự chênh lệch về tốc độ tăng trưởng giữa giá bán và giá thuê.

Từ năm 2020 đến nay, chỉ số giá bán chung cư tại TP.HCM tăng nhanh gần gấp đôi so với chỉ số giá thuê.

Điều này cho thấy giá trị tài sản đang leo thang mạnh hơn nhiều so với tốc độ cải thiện dòng tiền khai thác, khiến khoảng cách giữa "giá trị đầu tư" và "giá trị ở thực" ngày càng giãn rộng.

Nhiều người thuê nhà chia sẻ, trong bối cảnh giá mua nhà tăng quá nhanh, việc thuê căn hộ là giải pháp tối ưu để giảm áp lực tài chính.

Tuy nhiên, tâm lý chung của người lao động vẫn là lo ngại giá thuê sẽ tăng dần theo đà lạm phát, trong khi thu nhập không tăng trưởng tương ứng.

Các chuyên gia nhận định, giá thuê chung cư phản ánh sát nhất nhu cầu ở thực của thị trường.

Việc giá bán chững lại trong thời gian gần đây là tín hiệu tích cực, tạo cơ hội cho thị trường điều chỉnh về trạng thái cân bằng hơn.

Đánh giá về triển vọng thị trường, các đơn vị nghiên cứu cho rằng thị trường cho thuê sẽ tiếp tục là "bệ đỡ" cho nhóm hộ gia đình chưa đủ năng lực tài chính để mua nhà, nhất là khi lãi suất có xu hướng điều chỉnh tăng.

Dù tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê tại TP HCM có xu hướng giảm nhẹ trong 4 năm qua do giá bán tăng quá nhanh, nhưng nếu tính tổng hòa cả mức tăng giá trị tài sản (lợi nhuận gộp từ 12,5 - 17%/năm), căn hộ vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn.

Hiện nay, xu hướng tăng giá thuê không chỉ diễn ra tại TP HCM mà còn lan rộng sang các khu vực lân cận.

Tại Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), giá thuê căn hộ đã tăng từ 5 - 10% so với đầu năm, tiệm cận mức 7 - 12 triệu đồng/tháng đối với các căn hộ gần khu công nghiệp và trục kết nối giao thông.

Việc duy trì ổn định mặt bằng giá thuê được kỳ vọng sẽ giúp TP HCM giữ chân được nguồn nhân lực chất lượng cao, đồng thời giảm tải áp lực lên hạ tầng xã hội trong bối cảnh quỹ nhà ở giá rẻ còn hạn chế.