Điều kiện để tránh rủi ro pháp lý khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng!

Hiện nay, trong thực tiễn đời sống nhiều người dùng tài sản nhà và đất để thế chấp ngân hàng, sau đó do nhu cầu muốn bán tài sản đó đi, nhưng chưa có tiền để giải chấp. Trong khi đó, người có nhu cầu mua thì lo lắng không biết tình trạng “nợ” của người có tài sản như thế nào? Và việc mua bán này là “trao tay” hay là mua phát mại tài sản của ngân hàng...?

Mua bán tài sản đang thế chấp ngân hàng cần phải nắm rõ các quy định để tránh rủi ro pháp lý!

Theo quy định Điều 320, Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Bên cạnh đó căn cứ quy định tại Điều 321, BLDS quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

-Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

-Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Theo những căn cứ pháp lý trên đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó . Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi ngân hàng đồng ý.

Lúc này, các bên thường sẽ thoản thuận bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả bao gồm cả gốc và lãi cho ngân hàng đang nhận thế chấp nhà, đất.

Sau khi nhận đủ tiền, ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất, đồng thời bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lại cho bên mua. Lúc này, bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).

Khi đã giải chấp xong thì hai bên có thể tới Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận. Sau đó, bên mua có thể nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

Trong trường hợp khác nếu người bán không thể tiếp tục thanh toán khoản vay và ngân hàng đã tiến hành thu giữ tài sản, ngân hàng sẽ phát mại tài sản đảm bảo. Quy trình phát mại này thông qua hình thức đấu giá công khai. Người trúng đấu giá sẽ thanh toán số tiền nhận bàn giao tài sản. Ngân hàng sau đó sẽ hỗ trợ thủ tục giải chấp và chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua, bao gồm việc sang tên tài sản tại cơ quan đăng ký đất đai.