Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, trường hợp nào được pháp luật công nhận và bảo vệ?

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro pháp lý

Nguy cơ “mất cả chỉ lẫn chài” vì mua nhà xây trên đất nông nghiệp

Theo quy định pháp luật hiện hành, việc mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi muốn thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn thì phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, trên thực tế, do nhiều thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất nguồn gốc nông nghiệp, khai hoang... nên vẫn có nhiều giao dịch thực hiện bằng văn bản viết tay, có bên thứ 3 làm chứng. Từ thực tế này dẫn tới không ít rủi ro cho người mua, khó khăn trong công tác quản lý bởi cơ quan nhà nước và những tranh chấp pháp lý khác.

Trường hợp của chị L.T.M (quận Hoàng Mai, Hà Nội) mua một căn nhà được xây sẵn trên đất nông nghiệp. Nay nhà nước chuẩn bị thu hồi đất làm đường, chủ đất qua nói chuyện và đề nghị chị M khi nào có quyết định thu hồi đất thì gia đình phải chủ động dọn đi chỗ khác nếu không sẽ bị cưỡng chế. Chị M yêu cầu phải được nhận tiền bồi thường nhưng chủ đất "lật kèo" cho biết, ai đứng tên trên giấy tờ thì người đó được nhận tiền bồi thường.

Đứng trước ngưỡng cảnh này, chị M rất hoang mang vì rất có thể “mất cả chì lẫn chài”, hoặc đối diện với việc tranh chấp rất mất thời gian và chưa hẹn hồi kết.

Theo luật sư Ngô Thành Ba (VP Luật Niềm tin và Công Lý) cho biết, căn cứ khoản 3, Điều 15, Luật Đất đai 2024, Nhà nước có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, người có đất bị thu hồi trong trường hợp này chỉ được Nhà nước bồi thường khi đáp ứng một trong các điều kiện được quy định tại khoản 2, Điều 95 Luật Đất đai 2024 như: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCN); Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp GCN theo quy định tại Điều 137 của Luật này; Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;...

Như vậy, trong trường hợp này, chủ cũ tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp là trái quy định pháp luật. Do đó, về nguyên tắc thì người này có thể sẽ chỉ được Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất, không được bồi thường về tài sản trên đất.

Chị M mua nhà đất bằng giấy tay chưa được cấp GCN nên về mặt pháp lý không đủ điều kiện để được nhận bồi thường từ Nhà nước. Trường hợp muốn nhận một phần tiền bồi thường thì nên thương lượng với chủ đất để yêu cầu chia tiền bồi thường theo tỷ lệ tương ứng với phần diện tích nhà đất đã mua.

Nếu xảy ra tranh chấp thì có thể khởi kiện ra tòa án để đòi quyền lợi và đồng thời yêu cầu đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gửi tiền bồi thường vào tài khoản tiền gửi do đơn vị, tổ chức này mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối, sau khi giải quyết xong tranh chấp thì trả cho người có quyền nhận tiền.

Trường hợp nào mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn được pháp luật công nhận?

Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b, khoản 3; Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên theo điểm b, khoản 3, Điều 27, Luật Đất đai năm 2024.

Như vậy, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi muốn thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn thì phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực thì đều bị vô hiệu. Theo đó, có 03 trường hợp như đã nêu trên khi thực hiện việc mua bán nhà đất bằng tay được công nhận mà không cần phải có hợp đồng công chứng, chứng thực.

Căn cứ khoản 1, Điều 42, Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định về các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 42, Nghị định nêu trên thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1, Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024; Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137, Luật Đất đai 2024; Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4, Điều 45, Luật Đất đai 2024.