Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất thành đất dự án bất động sản để bán không phải là mới nhưng doanh nghiệp đi sau bị tuýt còi.
Trong khi kiểm toán nhà nước xác định doanh nghiệp chấp hành đúng pháp luật trong quá trình thực hiện dự án bất động sản thì Bộ Tài chính lại có văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo dừng thực hiện 60 dự án bất động sản đang triển khai để thanh tra. Sự khác biệt về quan điểm áp dụng pháp luật giữa các bộ khiến cho chủ đầu tư bất an.
Kiểm toán kết luận doanh nghiệp đúng luật
Ngày 06/03/2017, Tổng kiểm toán nhà nước đã có quyết định kiểm toán việc quản lý và sử dụng đất khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2013-2016 để đánh giá việc tuân thủ pháp luật, tính hiệu lực, hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất khu đô thị, phát hiện kịp thời hành vi tham nhũng, lãng phí, sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đô thị. Trong số các dự án được kiểm toán có tên dự án Thanh Xuân Complex của Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân tại số 6 Lê Văn Thiêm, quận Thanh Xuân, Hà Nội.
 |
| Phối cảnh dự án Thanh Xuân Complex |
Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân vốn là doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hoá, do Tổng Công ty Vinamotor nắm giữ 80% cổ phần và dự án Thanh Xuân Complex của Công ty được triển khai trên diện tích đất trước đây là đất sản xuất, kinh doanh của đơn vị này.
Ngày 28/12/2015, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 7193/QĐ-UBND cho phép Công ty chuyển mục đích sử dụng hơn 14 nghìn m2 đất sản xuất kinh doanh sang đất ở và đất hỗn hợp để thực hiện dự án Thanh Xuân Complex. Tiếp đó, ngày 2/12/2015, UBND Thành phố Hà Nội có văn bản số 6612/QĐ-UBND Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư cho Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân thực hiện dự án nói trên.
Ngày 13/1/2016, Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân có văn bản số 04/PTTX-KHĐT xin điều chỉnh một số nội dung tại Quyết định 7193/QĐ-UBND theo hướng được giao đất có thu tiền sử dụng và nộp tiền sử dụng đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Được sự đồng ý của UBND TP Hà Nội, Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân đã nộp gần 500 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho toàn bộ thời gian thuê đất 50 năm của dự án này.
Ngày 2/6/2016, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội chấp thuận bản vẽ phương án kiến trúc của dự án với một số điều chỉnh nhỏ liên quan đến quy hoạch xây dựng. Nội dung điều chỉnh cũng đã được Cục Quản lý hoạt động xây dựng của Bộ Xây dựng thẩm định và xác định dự án đảm bảo về an toàn xây dựng, không làm thay đổi các chỉ tiêu của dự án về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất phù hợp với các phương án kiến trúc sơ bộ được Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội chấp thuận.
Cho đến giữa tháng 5/2017, dự án Thanh Xuân Complex đã thực hiện cơ bản phần thô khu nhà thấp tầng và đã xây tới tầng 13 khu chung cư. Dự án này có tốc độ triển khai nhanh, đơn vị thi công chuyên nghiệp, đảm bảo chất lượng xây dựng cũng như việc tuân thủ các quy định của pháp luật. Nội dung này đã được Kiểm toán nhà nước Khu vực 1 kết luận sau khi thực hiện việc kiểm toán dự án theo quyết định của Tổng kiểm toán Nhà nước.
Theo kết luận ngày 9/5/2017 của Kiểm toán Nhà nước Khu vực 1 về kiểm toán việc quản lý, sử dụng tại Chủ đầu tư dự án Khu hỗn hợp nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ Thanh Xuân, chủ đầu tư đã chấp hành các quy định của pháp luật trong việc giao đất, cho thuê đất và phê duyệt dự án khu đô thị; việc tuân thủ về quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch. Ngoài ra, Kiểm toán nhà nước còn thực hiện các nội dung như xác định giá đất, đơn giá cho thuê đất, tiến độ, mục tiêu dự án và xác định, dự án này đã tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.
Đúng nhưng vẫn lo
Theo đánh giá của Kiểm toán nhà nước, chủ đầu tư cơ bản thực hiện đúng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch về xây dựng trong thực hiện dự án khu đô thị mới; quy hoạch của dự án được phê duyệt theo trình tự, chủ đầu tư thực hiện đúng quy hoạch chung của quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội và quy chuẩn chung của Nhà nước.
Đối với việc thực hiện công tác quản lý của các cơ quan nhà nước, cơ quan kiểm toán cũng khẳng định, về cơ bản các cơ quan có thẩm quyền đã thực hiện theo đúng quy trình, đúng thẩm quyền; khi xác định giá đất đã có căn cứ xác định theo quy định, áp dụng đúng theo tiêu chuẩn, định mức nhà nước quy định.
 |
| Phối cảnh dự án Thanh Xuân Complex |
Với kết luận kiểm toán này đã cho thấy sự chấp hành pháp luật nghiêm chỉnh của doanh nghiệp trong khi triển khai dự án bất động sản “nghìn tỷ” này. Tuy nhiên, giữa tháng 5/2017, giới bất động sản được một phen “nháo nhào” khi một công văn của Bộ Tài chính từ tháng 2/2017 được công bố, có nội dung Bộ Tài chính đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND các địa phương dừng thi công các dự án bất động sản có sử dụng đất sản xuất kinh doanh được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Mặc dù đã được cơ quan kiểm toán kết luận là chấp hành đúng pháp luật về việc thực hiện dự án, bao gồm cả việc thuê đất nhưng thông tin cũng đã Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân cũng thực sự bất an. Đây là “cú sốc” cho cả doanh nghiệp đâu tư và người mua nhà vì việc dừng thi công dự án sẽ gây thiệt hại tài chính không hề nhỏ cho hai đối tượng này.
Theo Luật sư Trần Việt Hùng, ĐLS Hà Nội, hầu hết các dự án xây dựng khu đô thị trên nền đất của các công xưởng trước đây đều được áp dụng hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này xuất phát từ lý do là chủ đầu tư các dự án bất động sản trên đất sản xuất kinh doanh cũ chính là đơn vị sử dụng đất từ trước, không phải là đơn vị được giao mới. Các đơn vị này đang quản lý, sử dụng đất và mục đích sản xuất kinh doanh và khi diện tích đất này không còn phù hợp để làm “công xưởng” thì theo quy định của pháp luật, tổ chức sử dụng đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đó là lý do mà UBND TP Hà Nội và các địa phương khác đã áp dụng quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất như đã làm với các dự án trước đây cũng như các dự án đang triển khai. Điều này là đúng quy định của Luật Đất đai về căn cứ và thẩm quyền áp dụng quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Vì không phải là đất được “giao mới” nên không áp dụng hình thức bán đấu giá để chọn nhà đầu tư. Do vậy, đối với vấn đề này, khi áp dụng pháp luật và ban hành chính sách, các Bộ, ngành cần phải xem xét “gốc rễ” của vấn đề để có chính sách phù hợp, tạo sự an tâm đầu tư cho doanh nghiệp.
