Quy định mới về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Theo quy định tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2026), nguyên tắc xuyên suốt vẫn là chủ đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Tuy nhiên, điểm nhấn của luật mới chính là việc nới lỏng điều kiện cho hàng loạt loại hình công trình nhằm tạo môi trường đầu tư thông thoáng.

Cụ thể, các nhóm công trình được miễn giấy phép bao gồm: Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng trong tình huống khẩn cấp, cấp bách; các dự án đầu tư công đặc biệt hoặc thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt.

Ngoài ra, các công trình xây dựng tạm và công trình phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh trên đất theo quy định pháp luật cũng thuộc diện này.

Đáng chú ý, các công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ hoặc người đứng đầu các cơ quan trung ương, bộ, ngành và địa phương quyết định đầu tư cũng sẽ không phải thực hiện thủ tục xin cấp phép, giúp đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công.

Một trong những nội dung được quan tâm là quy định miễn giấy phép đối với công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ.

Theo Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 sẽ được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng các điều kiện về quy hoạch.

Cụ thể, công trình phải không nằm trong các khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung; không thuộc khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch chi tiết xây dựng và không nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc được ban hành.

Ngoài ra, luật cũng mở rộng diện miễn phép đối với các công trình theo tuyến đi qua từ hai tỉnh trở lên, công trình trên biển, cảng hàng không, hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động và các công trình quảng cáo đặc thù.

Mặc dù mở rộng diện miễn phép, nhưng Luật Xây dựng 2025 không bỏ lỏng quản lý.

Thay vào đó, luật chuyển dịch từ cơ chế xin cho sang cơ chế quản lý thông qua thông báo khởi công.

Ngoại trừ các công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp và nhà ở riêng lẻ của cá nhân, các chủ đầu tư thuộc diện miễn phép khác phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương trước khi thi công.

Quy định này giúp cơ quan chức năng kịp thời theo dõi, giám sát và bảo đảm trật tự xây dựng theo đúng quy hoạch đã phê duyệt.