Đứng tên hộ bất động sản và câu chuyện pháp lý

Vì một số lý do khác nhau, hiện nay có rất nhiều trường hợp mua bất động sản nhưng lại nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy việc đứng tên nhà, đất hộ có được pháp luật cho phép không và những rủi ro khi nhờ đứng tên hộ nhà, đất là gì?

Đứng tên hộ bất động sản có được pháp luật công nhận?

Căn cứ theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Đứng tên hộ bất động sản và câu chuyện pháp lý. (Hình minh hoạ)

Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định nào liên quan đến việc đứng tên hộ nhà đất mà chỉ ghi nhận đối tượng được nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, dù là đứng tên hộ bất động sản thì những người này cũng có tên trên sổ đỏ, sổ hồng nên có thể được xem là người sử dụng đất theo quy định. Thậm chí, xét ở góc độ pháp lý, việc mua nhà đất nhưng lại nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là việc làm trái với quy định của pháp luật và giao dịch này không được pháp luật công nhận, gây rủi ro cho người có nhu cầu nhờ người khác đứng tên hộ.

Ngoài ra, khi mua đất và nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nghĩa là bạn đang trao cho họ quyền sử dụng, sở hữu đối với bất động sản đó, trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng thực sự của bất động sản này.

Nhờ người khác đứng tên hộ bất động sản sẽ đối mặt với những rủi ro nào?

Khi nói về sự rủi ro có thể gặp phải khi nhờ người khác đứng tên hộ bất động sản, điều chúng ta cần biết trước hết đó là quyền của người được nhờ đứng tên hộ đối với bất động sản này là gì?

Người đứng tên hộ bất động sản trong trường hợp này chính là người được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền sử dụng hợp pháp đối với bất động sản này, được pháp luật công nhận và bảo vệ. Ngược lại, đối với người nhờ đứng tên hộ bất động sản, do pháp luật không công nhận việc nhờ đứng tên hộ bất động sản nên người này không có bất cứ quyền gì đối với tài sản này, vì vậy người nhờ đứng tên hộ bất động sản cũng đối mặt với nhiều rủi ro như:

Nguy cơ mất trắng tài sản khi nhờ người khác đứng tên bất động sản:

Tranh chấp phát sinh khi người được nhờ đứng tên hộ nhà đất muốn chiếm hữu luôn nhà đất do mình đứng tên hộ hoặc không chịu thực hiện các thủ tục chuyển nhượng lại cho người nhờ đứng tên hộ khi họ yêu cầu chuyển nhượng lại theo thỏa thuận đứng tên hộ ban đầu.

Đây cũng chính là rủi ro lớn nhất và phổ biến nhất khi người được nhờ đứng tên có ý định chiếm đoạt, không chịu sang tên lại tài sản và phủ nhận việc họ được nhờ đứng tên thì người nhờ đứng tên hoàn toàn có nguy cơ bị mất trắng tài sản. Nếu muốn đòi lại thì cũng phải trải qua tranh chấp, kiện tụng rất phức tạp và mất nhiều thời gian.

Chủ sở hữu thực sự không có bất kỳ quyền hạn nào đối với bất động sản nhờ người khác đứng tên:

Theo pháp luật đất đai quy định, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có toàn quyền đối với bất động sản ghi trên Giấy chứng nhận đó bao gồm quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn… Cho dù trên thực tế bạn mới là chủ sở hữu thực sự của bất động sản thì bạn cũng không có bất cứ quyền hạn nào.

Mất quyền lợi khi nhà, đất bị kê biên:

Kê biên tài sản nhà ở là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với các bị can, bị cáo vi phạm pháp luật. Trường hợp người được nhờ đứng tên bất động sản bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền cũng như lợi ích của người nhờ đứng tên sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu người này không có chứng cứ để chứng minh đây là tài sản của mình thì tài sản sẽ bị mất trắng.

Trong một trường hợp khác, khi người được nhờ đứng tên đang nợ cá nhân, tổ chức khác mà không có khả năng chi trả và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bất động sản đứng tên họ cũng sẽ bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ của họ. Lúc này, nguy cơ người chủ thực sự sẽ bị mất tài sản là hoàn toàn có thể xảy ra.

Rủi ro khi người được nhờ đứng tên bất động sản qua đời hoặc ly hôn:

Trong trường hợp người được nhờ đứng tên bất động sản qua đời thì bất động sản mà bạn đã nhờ họ đứng tên cũng sẽ được tính vào di sản thừa kế và được phân chia cho những người thừa kế của họ. Dù những người thừa kế này biết hoặc không biết việc đứng tên hộ nhưng nếu như họ không chịu thừa nhận nguồn gốc của bất động sản đó là do bạn nhờ đứng tên thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Hoặc tương tự, trong trường hợp người đứng tên trên bất động sản ly hôn và phát sinh việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì người nhờ đứng tên bất động sản cũng sẽ gặp vô cùng nhiều khó khăn.

Như vậy, có rất nhiều tình huống xấu có thể xảy ra khi nhờ người khác đứng tên hộ bất động sản. Nếu không chứng minh được mình là chủ sở hữu thật sự, đương nhiên người chủ thực sự sẽ không được công nhận quyền sở hữu dẫn đến mất trắng tài sản do mình bỏ tiền ra mua. Ngay cả trong trường hợp chứng minh được mình là chủ sở hữu thật sự thì người này cũng chịu nhiều thiệt hại về thời gian và tiền bạc trong thời gian tranh chấp.