Dự án Luật Đất đai sửa đổi: HoREA kiến nghị xử lý các dự án bị “dở dang, da beo”
Liên quan đến việc các dự án chậm tiến độ vì các Chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân nhưng không thỏa thuận được khiến dự án lỡ dở, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề xuất nhiều giải pháp.
Tin nên đọc
Theo đó, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã gửi văn bản số 76//2022/CV- HoREA gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý một số nội dung liên quan dự án Luật Đất đai sửa đổi.
HoREA hoan nghênh Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến để định hướng xây dựng hoàn thiện Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9/2022.
Hàng chục năm nay, người dân sống xung quanh rạch Xuyên Tâm (quận Bình Thạnh) ngày ngày ăn, ngủ bên dòng kênh hôi thối ngập rác thải. Ảnh: Anh Tú
Một số trường hợp dự án có sử dụng đất, trong đó có các dự án đô thị, nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng do không thoả thuận được nên bị “dở dang,da beo”, không thể triển khai thực hiện được dự án trong nhiều năm cần quy định cơ chế để tháo gỡ:
Một số dự án bị “dở dang, da beo” như các ví dụ điển hình sau đây:
(1) Dự án khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái, thành phố Thủ Đức (quận 2 cũ) quy mô 154 héc-ta do Công ty Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư chính với 14 chủ đầu tư dự án thành phần, theo cơ chế “Các chủ đầu tư dự án thành phần đóng góp tài chính để chủ đầu tư chính thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trục chính của toàn bộ dự án rồi bàn giao đất cho các chủ đầu tư dự án thành phần để thực hiện dự án”.
Nhưng do “chủ đầu tư chính”không thể thỏa thuận được với một số người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên dự án bị “dở dang, da beo” không thể xây dựng được đồng bộ hệ thống kết cấu hạ tầng, trước hết là đường giao thông trục chính của dự án, mà nguyên nhân chủ yếu là do “một số chủ đầu tư dự án thành phần” yếu kém về năng lực tài chính và cả hạn chế của “chủ đầu tư chính”.
Do vậy, dự án 154 héc-ta bị “đứng hình” 20 năm nay với hàng trăm khách hàng đã góp vốn mua nền nhà bị “mắc kẹt” và bộ mặt khu vực đô thị này bị“nhếch nhác” suốt 20 năm qua.
(2) Tương tự, dự án khu nhà ở Tân An Huy, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè quy mô 20,6 héc-ta do Công ty Tân An Huy làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa hoàn thành việc tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng nên dự án bị “dở dang, da beo”, không thể xây dựng đồng bộ hệ thống kết cấu hạ tầng của dự án, không thể bàn giao được nền nhà cho các khách hàng, mà nguyên nhân chủ yếu là do “chủ đầu tư” yếu kém về năng lực, nhất là năng lực tài chính, nên phần lớn dự án 20,6 héc-ta bị “đứng hình” 18 năm nay với hàng trăm khách hàng đã góp vốn mua nền nhà bị “mắc kẹt” bộ mặt khu vực đô thị này bị “nhếch nhác” suốt 18 năm.
(3) Nếu thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý” (tại khoản 5 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để rồi giao lại phần đất 20% này cho nhà đầu tư thì không thống nhất và không phù hợp với mục đích của Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, trong đó có quy định thực hiện phương thức “thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư”. Bởi lẽ, Luật Đất đai qua các thời kỳ đều không quy định Nhà nước “thu hồi đất để giao đất cho nhà đầu tư mà không thông qua đấu giá, đấu thầu”.
Nếu thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý” thì sẽ dẫn đến hệ quả là Nhà nước trở thành “người làm thuê” cho nhà đầu tư và còn có thể phát sinh “xung đột lợi ích” giữa Nhà nước với các người sử dụng đất 20%trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng.
(4) Để xử lý các dự án bị “dở dang, da beo” như các ví dụ trên đây thì hợp lý hợp tình nhất là phải thực hiện cơ chế theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đối với “dự án (tái) điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn”, đặc biệt là thực hiện phương thức “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” quy định tại Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hoặc phương thức người sử dụng đất “góp quyền sử dụng đất” quy định tại khoản 4 Điều 169 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để đảm bảo thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất trong khu vực “dự án điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn”, đối với các “khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch”, theo quy định tại khoản 3 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); đồng thời, nhà đầu tư có thể thực hiện phương thức “góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, của “góp quyền sử dụng đất” kết hợp với cơ chế, chính sách “tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai (TDR)” với sự tham gia tự nguyện của người sử dụng đất, mà điển hình là 02 dự án “chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển đô thị” đáng để tham khảo để xây dựng cơ chế, chính sách trong Nghị định của Chính phủ trong thời gian tới, như các ví dụ sau đây:
- Ví dụ 1: Dự án chỉnh trang Khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5 có diện tích 3,1 héc-ta từ một khu nhà rất lụp xụp, thấp tầng (hệ số tầng cao chỉ là 1,69), mật độ xây dựng dày đặc khoảng 85%, mật độ dân số rất cao lên đến 60.703 người/km2, diện tích cây xanh chỉ có 0,22 m2/người, thường xuyên bị úng ngập vào mùa mưa, môi trường bị ô nhiễm nặng, không có công trình PCCC với các con hẻm rất hẹp chỉ vừa cho người đi xe máy. Sau khi Ủy ban nhân dân thành phố và quận 5 cùng với doanh nghiệp và sự hợp tác của cộng đồng dân cư trong khu vực dự án thực hiện dự án theo phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm” theo phương thức “tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai (TDR)” đã xây dựng được 7 blook nhà chung cư và 23 nhà phố tái định cư tại chỗ cho 100% hộ dân, mật độ xây dựng giảm còn khoảng 36,4%, hệ số tầng cao tăng lên 6,5 và có hệ thống PCCC và đường giao thông cho ô tô cùng các nhóm cây xanh.
Ví dụ 2: Tham khảo Dự án Koshigaya Laketown Project cách Tokyo Nhật Bản 22km về phía bắc có diện tích 225,6 héc-ta với 950 chủ đất đã được Cơ quan tái phát triển đô thị (Urban Renaissance Agency - UR)thuộc Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông Du lịch Nhật Bản thỏa thuận với các chủ đất cùng thực hiện theo phương thức “tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai (TDR)” kiểu Nhật Bản như sau: (i) Các chủ đất bán lại 40% diện tích đất của mình cho UR theo giá thị trường; (ii) Các chủ đất hiến tặng, đóng góp 24% diện tích đất của mình cho UR để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng của dự án kết nối với khu vực; (iii) Còn lại 36% diện tích đất của mình thì các chủ đất được nhận nền nhà trong dự án đã đầu tư hạ tầng đúng với diện tích còn lại.
Khu vực này trước khi chỉnh trang là khu dân cư thường bị ngập lụt. Sau khi thực hiện chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển đô thị thành công (sau 15 năm) đã trở thành khu đô thị hiện đại, đã tái định cư tại chỗ cho 100% chủ đất và có quy mô dân số 22.400 người, có hồ điều tiết nước với 2 triệu m3. Đáng lưu ý là tất cả các công trình xây dựng, nhà ở đều nằm cách bờ hồ khoảng 50m tạo không gian rất thông thoáng, là cảnh quan công cộng và có đầy đủ các tiện ích, dịch vụ đô thị (có cả siêu thị Aeon lớn nhất Nhật Bản trong dự án) là kinh nghiệm có thể vận dụng vào nước ta.
Ý kiến đề xuất:
(1) HoREA đề nghị bỏ quy định Nhà nước thu hồi đất đối với“5. Các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý”tại khoản 5 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)và nhà đầu tư có trách nhiệm tiếp tụcthực hiện phương thức tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất còn lại để tạo lập quỹ đất đầu tư, do nhà đầu tư đã tự nguyện lựa chọn phương thức này.
(2) Để tháo gỡ khó khăn cho các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mà nhà đầu tưđã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 80% người dân và 80% diện tích đất dự án trở lên,nhưng không thể thỏa thuận để nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại dẫn đến việc giải phóng mặt bằng“dở dang”.
Hiệp hội đề nghị thực hiện song song cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp “dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại”quy định tại điểm h khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và bổ sung cơ chế cho phép “nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” vào khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (...); Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thựchiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
