Dự án Luật Đất đai sửa đổi - Kỳ 1: “Vấn đề giá đất và cơ chế tài chính về đất đai là khó nhất”

Lời tòa soạn: Dự án Luật Đất đai sửa đổi là dự án luật lớn, với quy mô rộng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, chính trị, môi trường, quốc phòng - an ninh, trong nước ngoài nước, tác động đến mọi cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và người dân. Đây cũng là luật khó, thực tiễn đang tồn tại nhiều vướng mắc, dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Chính vì vậy, Chuyên trang truyền thông Pháp luật Pháp luật + (Báo Pháp luật Việt Nam) khởi đăng loạt bài viết "Sự cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai", với mong muốn đồng hành, góp ý, phối hợp chặt chẽ với cơ quan soạn thảo để Dự án Luật đạt được mục tiêu kiến tạo không gian phát triển, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, tháo gỡ những vướng mắc trong hiện tại.

Bài 1: Dự án Luật Đất đai sửa đổi – “Vấn đề giá đất và cơ chế tài chính về đất đai là khó nhất”

Về vấn đề giá đất và cơ chế tài chính về đất đai, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9/2022, diễn ra ngày 22/9: “Đây là vấn đề khó nhất, quy định làm sao để vận hành trong thực tế. Việc bỏ khung giá đất nhưng vẫn có bảng giá đất, vai trò của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân, cơ quan tham mưu, cơ quan tư vấn trong việc định giá đất như thế nào… cần được xem xét, nghiên cứu kỹ lưỡng”.

Nhiệm vụ lập pháp quan trọng của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ khẳng định việc xây dựng, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là nhiệm vụ trọng tâm của công tác pháp luật trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV.

Kết quả cuối cùng của quá trình xây dựng, thông qua Luật Đất đai là ví dụ sinh động nhất để đánh giá năng lực xây dựng pháp luật của Chính phủ, Quốc hội, các tổ chức, cơ quan hữu quan, đánh giá năng lực thể chế hóa chủ trương của Đảng vào chính sách, pháp luật của Nhà nước; đánh giá năng lực kiến tạo phát triển; năng lực tháo gỡ vướng mắc khó khăn trước đây và không phát sinh khó khăn, vướng mắc mới; năng lực thể hiện tính công khai, minh bạch trong xây dựng pháp luật; cũng là ví dụ sinh động nhất thể hiện chúng ta thực hiện tốt chủ trương của Trung ương, Đảng trong việc chống tiêu cực, cài cắm lợi ích trong công tác xây dựng pháp luật.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, sau gần 08 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 đã tạo ra hành lang pháp lý cho việc khai thác, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. Tuy nhiên, Luật cũng bộ lộ nhiều bất cập, hạn chế, ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai, hiệu quả sử dụng đất, tài chính đất đai. Vi phạm về đất đai còn diễn biến phức tạp, nhiều vụ việc nghiêm trọng, phải xử lý hình sự, chưa đảm bảo hài hòa quyền lợi của người dân bị thu hồi đất, nguồn lực đất đai chưa được khai thác, phát huy đầy đủ.

Vì vậy, Chính phủ đã tổng kết, đánh giá việc thực hiện và đề nghị sửa đổi Luật với 11 nhóm chính sách lớn.

Đưa ra ý kiến góp ý hoàn thiện Dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Nguyễn Phú Cường chỉ ra nhiều điều khoản trong phần giải thích từ ngữ vẫn chưa được tường minh, đề nghị Cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu thêm.

Cụ thể: Tại Khoản 3, Điều 3 có giải thích: “Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó”. Chủ nhiệm Ủy ban đề nghị sửa từ “tại thời điểm” bằng từ “đến”.

Hay tại Khoản 25, Điều 3 có giải thích: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất và có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, không được hưởng lương từ ngân sách nhà nước, tổ chức kinh tế, chính trị xã hội khác hộ gia đình”.

Chủ nhiệm Ủy ban đề nghị rà soát lại khái niệm này, nếu giải thích như vậy sẽ rất khó khi thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư.

Tham gia thảo luận tại phiên họp, Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nêu ý kiến: Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, phức tạp, có tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội đối với hoạt động của tất cả các các tổ chức kinh tế và từng người dân. Có thể nói, đây là đạo luật giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai và có mối quan hệ, ảnh hưởng sâu sắc đến việc thực thi chính sách.

Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật cho rằng cần xác định việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai lần này là một sự kiện chính trị pháp lý lớn của đất nước, là một đợt sinh hoạt chính trị để triển khai chủ trương của Đảng trong văn kiện Đội XIII và Nghị quyết 18, để bám sát và thể chế hóa đúng đắn, đầy đủ, kịp thời các chủ trương, đường lối được nêu trong các văn kiện của Đảng.

Bên cạnh đó, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng – An ninh Lê Tấn Tới đề nghị tiếp tục làm rõ các quy định về chế độ sử dụng đất quốc phòng, an ninh theo hướng phân định rõ đất sử dụng trực tiếp phục vụ cho quốc phòng ninh, và đất liên quan đến quốc phòng an ninh, để bao quát hết các loại đất quốc phòng, an ninh, rà soát kỹ quyền và nghĩa vụ của đơn vị doanh nghiệp, quân đội, công an khi thực hiện đất quốc phòng, an ninh kết hợp với lao động, sản xuất, xây dựng kinh tế, bảo đảm chặt chẽ và toàn diện.

Ngoài ra, về quy định tại Điều 172, Điều 173 trong dự thảo Luật, liên quan đến đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, đất sử dụng cho khu công nghệ cao, đại biểu đề nghị cần bổ sung quy định về việc sử dụng đất cho công tác phòng cháy, chữa cháy.

Cần tiếp tục thể chế hoá đầy đủ Hiến pháp 2013 vào dự thảo Luật Đất đai

Đóng góp ý kiến tại phiên họp, Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhận thấy thấy Đảng, Nhà nước, Nhân dân, doanh nghiệp rất quan tâm đến việc sửa đổi Luật lần này. Sau gần 10 năm thực hiện, Luật Đất đai đã có những cái vấn đề bất cập, một số vấn đề phức tạp, nhạy cảm cần tiếp tục đánh giá tác động kỹ lưỡng, cụ thể hóa chính sách để đảm bảo đồng bộ, khả thi và hiệu quả.

Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Trần Thanh Mẫn chỉ ra rằng, hiện có 22 trong tổng số 112 Luật có nội dung vướng mắc, chồng chéo với Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, trong báo cáo chưa rà soát về tính tương thích, đồng bộ giữa Luật Đất đai và Hiến pháp năm 2013.

Do đó, Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần tiếp tục thể chế hóa đầy đủ Hiến pháp năm 2013 vào dự thảo Luật. Đồng thời tập trung rà soát các nút thắt mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng đất để tạo không gian mới, động lực mới cho phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh và giảm tối đa thủ tục hành chính về đất đai.

Phát biểu giải trình một số vấn đề tại Phiên họp, liên quan đến hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, việc bổ sung quy định này nhằm góp phần khuyến khích việc thực hiện hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, đồng thời, thể chế hóa yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm” là một khái niệm mới, Cơ quan soan thảo sẽ tiếp tục làm rõ và đánh giá tác động của quy định này; đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước và các doanh nghiệp.

Ngoài ra, đối với vấn đề về áp dụng pháp luật, Bộ trưởng cho biết, Luật Đất đai nằm ở trung tâm việc phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, có nhiều nội dung giao thoa với các bộ luật khác. Tính ổn định của Luật Đất đai quyết định tính ổn định của tình hình chính trị, xã hội, chất lượng thực hiện các chủ trương, chính sách của Đảng.

Kế thừa các nghiên cứu từ các luật khác, tại Điều 4 trong Dự án Luật này quy định đúng theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đồng thời đảm bảo phù hợp với tình hình thực tiễn, góp phần điều chỉnh, xử lý các mối quan hệ trong hệ thống pháp luật. Các quy định trong Điều 4 này cũng hướng đến làm rõ, điều chỉnh mối quan hệ giữa Luật Đất đai 2023 với các Luật khác, chứ không phải Luật Đất đai 2013, nên sẽ không chỉ giải quyết các vấn đề chồng chéo trước đây, mà còn hướng đến giảm thiểu các mâu thuẫn, chồng chéo của Luật sắp ban hành.

Tháng 9/2022, Chính phủ đã trình Quốc hội Tờ trình về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 240 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều.

Dự thảo Luật có 10 nội dung đổi mới.

1 - Cụ thể, đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực phải đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; đảm bảo quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với BĐKH.

Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất.

2 - Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ổn định.

Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo phù hợp quỹ đất hiện có của địa phương; tổ chức tôn giáo có sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

3 - Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư; quy định cụ thể vể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đào tạo việc làm để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn.

Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.

4 - Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, mịnh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc phải giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.

5 - Hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả các nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Thể chế chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.

6 - Hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

Hoàn thiện các chế định về điều tiết của Nhà nước để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan Nhà nước.

7 - Hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy dịnh để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch.

Tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hóa, suy giảm chất lượng đất. Quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Có các quy định để quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai có nguồn gốc từ nông, lâm trường và giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc.

8 - Quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mai, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

9 - Đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Đồng thời tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với giám sát, kiểm soát quyền lực.

10 - Đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.

TOÀN VĂN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) - Xem tại đây