Dự án Luật Đất đai sửa đổi - Kỳ 3: Cần sửa đổi, bổ sung điều kiện gia hạn thời gian sử dụng đất

Tin nên đọc

Dự án Luật Đất đai sửa đổi - Kỳ 2: Cần tập trung vào đấu thầu dự án có sử dụng đất

Cần sửa Luật đất đai để giảm thiểu tình trạng khiếu kiện về đất đai

Dự án Luật Đất đai sửa đổi - Kỳ 1: “Vấn đề giá đất và cơ chế tài chính về đất đai là khó nhất”

Cơ chế tự thỏa thuận về đất đai: Vừa giữ, vừa lo

Sau hơn 8 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.

Công tác quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo hướng tiếp cận tổng hợp, liên ngành và trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước thống nhất quản lý, phân bổ và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, quá trình thực thi Luật Đất đai vẫn còn khá nhiều tồn tại, đặc biệt là tính thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các luật có liên quan đến quy hoạch sử dụng đất như Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đất đai.

Đảm bảo tính thống nhất

Phát biểu tại Hội thảo về bảo đảm tính thống nhất của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra tại Hòa Bình mới đây, Chủ nhiệm Ủy ban pháp luật Hoàng Thanh Tùng nêu: Trong giai đoạn hiện nay, các cơ quan cũng đang nghiên cứu để trình Quốc hội sửa đổi toàn diện nhiều luật khác có liên quan như Luật Đấu thầu (trình Quốc hội tại kỳ 4 (tháng 10/2022), thông qua tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6/2023), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (trình Quốc hội tại kỷ 5 (tháng 6/2023), thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

Do vậy, các nội dung đề xuất sửa đổi trong các dự thảo luật cũng rất cần được xem xét, bảo đảm sự phù hợp, thống nhất với nhau để có thể triển khai một cách đồng bộ khi có hiệu lực thi hành.

Theo các đại biểu, hiện nay đang không có sự thống nhất về thời hạn xử lý các dự án chậm triển khai theo quy định của Luật Đầu tư và quy định của Luật Đất đai sửa đổi. Cụ thể, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định dự án “chậm tiến độ quá 48 tháng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất. Tuy nhiên, nội dung này đang được quy định trong Luật đầu tư là 12 tháng. Như vậy, đã xuất hiện sự mâu thuẫn, dự thảo Luật đất đai sửa đổi cần nghiên cứu, chỉnh sửa cho phù hợp.

Trong khi đó, bàn luận về việc gia hạn sử dụng đất, một số đại biểu cho rằng, Luật Đất đai cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án, điều này gây ra sự lúng túng trong thực hiện.

Trên thực tế, nhiều dự án đã bị chấm dứt hoạt động theo Luật Đầu tư nhưng không thể thu hồi đất vì vướng quy định của Luật Đất đai cho phép nhà đầu tư gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng. Vì vậy, các ý kiến cho rằng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung điều kiện gia hạn thời gian sử dụng đất.

Về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không; quyền đối với bất động sản liền kề, Chủ nhiệm Ủy ban pháp luật Hoàng Thanh Tùng nêu vấn đề, Luật Đất đai hiện hành được ban hành từ năm 2013, trong khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có cách tiếp cận mới về quyền bề mặt, quyền đối với bất động sản liền kề, do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần có quy định phù hợp.

Vấn đề khác là việc thu hồi đất đối với dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đất sử dụng ổn định lâu dài, đất xây dựng khu chung cư, xem xét mối quan hệ giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình khi sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới.

Chưa có hình thức cầm cố với bất động sản

Được biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có tác động lớn đối với sự phát triển, hoạt động ngành ngân hàng, chính vì vậy, ngày 14/10, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức buổi tọa đàm góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Sau khi dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) được cơ quan chức năng lấy ý kiến rộng rãi, Hiệp hội Ngân hàng đã tập hợp hàng trăm ý kiến góp ý từ các tổ chức hội viên và có Công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý đối với dự thảo Luật. Đến nay, một số nội dung đã được tiếp thu sửa đổi, tuy nhiên, tại dự thảo lấy ý kiến lần này vẫn còn rất nhiều vướng mắc cần được cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, trao đổi, làm rõ.

Theo Hiệp hội Ngân hàng, biện pháp cầm cố bất động sản đã được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định hình thức cầm cố đối với bất động sản, mà chỉ có hình thức thế chấp bất động sản. Theo đó, các ngân hàng tỏ ra lo ngại sẽ có khoảng trống pháp lý về vấn đề này nên đã đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung biện pháp bảo đảm “cầm cố” đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai (sửa đổi).

Cũng tại buổi tọa đàm, ngân hàng Agribank nêu ý kiến việc hiện nay Giấy chứng nhận chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình làm phát sinh nhiều tranh chấp. Phía Agribank cho rằng, nếu Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình, các tổ chức tín dụng khó có thể xác định được các thành viên trong hộ gia đình gồm những ai, những người đó có đồng ý với giao dịch hay không. Do thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình là tài sản chung hợp nhất nên hợp đồng thế chấp sẽ vô hiệu toàn bộ dẫn tới việc khoản vay trở thành không có bảo đảm, gây ảnh tới quyền lợi của tổ chức tín dụng.

Đồng tình với ý kiến của ngân hàng Agribank, đại diện ngân hàng Bắc Á Bank đề nghị quy định nếu không bỏ chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ hơn về cơ quan có thẩm quyền xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Có mặt tại buổi tọa đàm, đa số các ý kiến đại diện các ngân hàng như: Vietcombank, VietinBank, Techcombank, Bắc Á Bank, Oceanbank đều đề nghị cần tháo gỡ quy định về hộ gia đình, tránh nguy cơ hợp đồng tín dụng không có tài sản bảo đảm…

Tại buổi tọa đàm, phía đại diện Vụ Pháp chế - Ngân hàng Nhà nước cho biết quy định về cấp Giấy chứng nhận trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình cơ bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã tiếp thu ý kiến đóng góp của Ngân hàng Nhà nước.

Tuy nhiên, đề nghị cân nhắc bỏ nội dung “Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình” để đảm bảo thống nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự. Đối với quy định thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, đề nghị quy định cụ thể hơn các nội dung liên quan trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm để hạn chế rủi ro của các tổ chức tín dụng.