Quản lý và sử dụng nhà đất công sản - Kỳ 3: Xây dựng khung pháp lý ngăn chặn tham nhũng, lãng phí

Tin nên đọc

Quản lý và sử dụng nhà đất công sản - Kỳ 1: Chỗ làm nhà hàng nơi bỏ hoang xuống cấp

Quản lý và sử dụng nhà đất công sản - Kỳ 2: Nhiều điểm "đất vàng" cho thuê giá bèo

Quản lý và sử dụng nhà đất công sản: Màn "thoát xác" hơn 10.000m2 đất không qua đấu giá tại dự án Sài Đồng Lotus

Quản lý nhà đất công sản: Hành trình "hóa phép" từ đất công thành đất tư ở số 4 Trần Hưng Đạo

Cách đây vài ngày, Thanh tra Chính phủ đã chỉ rõ, trong đầu tư xây dựng Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam đã sai phạm trong việc thực hiện góp vốn dự án tại 152 Trần Phú, TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, không thực hiện đánh giá lại tài sản là không đúng quy định về quản lý tài sản doanh nghiệp Nhà nước; làm trái chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, vi phạm pháp luật về chuyển nhượng tài sản doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ khi chuyển nhượng 30.927,7m2 tại 152 Trần Phú không xin phép Thủ tướng Chính phủ; không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có nguy cơ thất thoát tiền của Nhà nước, của doanh nghiệp.

Hay việc, Công ty TNHHMTV Cơ điện Công trình (Hà Nội) khi mang hơn 10 nghìn m2 đất Nhà nước cho thuê để làm gạch block đã được chuyển đổi sang xây dựng công trình hỗn hợp mà không qua đấu giá.

Chưa kể, việc hoán đổi diện tích sử dụng 1.124m2 trên diện tích 281m2 đất thuê trả tiền hàng năm tại số 4 Trần Hưng Đạo Công ty TNHHMTV Cơ điện Công trình để lấy diện tích 1.029m2 sàn xây dựng tại tầng 8, Toà nhà Sky Tower số 88 Láng Hạ do Công ty CP Sông Hồng quản lý, để Công ty CP Sông Hồng thực hiện Dự án Tòa nhà Đa chức năng là không có trong quy định pháp luật.

Những bài học nhãn tiền về quá trình quản lý đất công sản đã được phơi bày, nhiều cá nhân đã vướng vào lao lý, trả giá bằng sự mất tự do. Bằng nhiều "thủ pháp" các lãnh đạo đơn vị được Nhà nước giao đất "bắt tay" hợp tác với các Công ty tư nhân, biến đất công thành đất tư. Việc hợp tác được trả bằng quyền lợi sử dụng diện tích tại dự án mới, hoặc trả bằng tiền. Tuy nhiên, việc nhận quyền lợi bằng bất kỳ hình thức nào cũng là vi phạm pháp luật.

Trong nhiều năm qua, chưa bao giờ nạn tham nhũng, gây thất thoát lãng phí đất đai nói riêng và tài sản công nói chung được phát hiện, xử lý nhiều như những năm vừa qua. Chính điều này cho thấy công cuộc phòng, chống tham nhũng của Đảng và Nhà nước ta ngày càng quyết liệt và điểm “đúng huyệt” của nạn tham nhũng, dần đưa những vụ việc thâu tóm nhà đất công sản "bắt tay trong bóng tối" ra ánh sáng.

Để có thể xử lý những tồn tại hạn chế, bất cập trong việc quản lý, sử dụng tài sản công là nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước một số đại biểu Quốc hội, và các chuyên gia bất động sản đã có những đề xuất giải pháp thực tiễn nhằm "ngăn chặn" tham nhũng, lãng phí.

Cần có sự thay đổi điều chỉnh "khung giá đất"

Để quản lý và sử dụng tài sản nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước, thật hiệu quả, tránh được lãng phí, thất thoát, theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng:

Hiện nay tình trạng quỹ nhà, đất là tài sản công được giao cho một đơn vị, tổ chức để quản lý, sử dụng nhưng lại bị sử dụng đất sai mục đích như liên danh, liên kết với các doanh nghiệp khác để cho thuê lại, kinh doanh thương mại.... qua đó hưởng lợi chênh lệch từ cơ chế ưu đãi của Nhà nước dành cho đơn vị, tổ chức đó.

Trong trường hợp này theo tôi cần phải thanh tra, kiểm tra, phát hiện các trường hợp sử dụng quỹ nhà, đất là tài sản công đang bị sử dụng sai mục đích, cần có biện pháp xử lý mạnh tay như thu hồi một phần hay thu hồi toàn bộ cơ sở nhà, đất có sai phạm.

Đồng thời, cần xây dựng chế tài để cơ quan chức năng có thể xác định khung giá thuê đất phù hợp với thị trường, từ đó truy thu được những khoản lợi nhuận phát sinh từ việc cho thuê, sử dụng đất không đúng mục đích.

Có cùng quan điểm trên Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội khẳng định.

Hiện tượng quỹ nhà đất chuyên dùng bị sử dụng không đúng mục đích, vi phạm trật tự xây dựng… là câu chuyện đã tồn tại từ nhiều năm nay.

Về quy định pháp luật, về khung pháp lý, chúng ta đã xác định được trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan, tổ chức khi được giao và sử sử dụng nhà chuyên dùng, đất công. Tuy nhiên, việc giám sát thường xuyên việc sử dụng đất có tuân thủ đúng quy định pháp luật hay không thì lại cần được phân cấp và ủy quyền rõ ràng.

Hạn chế, bất cập trong việc phân cấp quản lý hiện nay đó là sự quản lý chồng chéo lên nhau giữa các cơ quan chức năng. Các cơ sở nhà, đất của các của các cơ quan, tổ chức ở trung ương thì cấp quận hay huyện khó tham gia quản lý đầy đủ, trong khi các đội xử lý vi phạm trật tự xây dựng tại địa phương lại chưa có đầy đủ quyền hạn để xử lý các sai phạm, dẫn đến có sai phạm tồn tại từ rất lâu.

Ở đây, cần có sự phân cấp, ủy quyền và xác định rõ ràng trách nhiệm cụ thể, sự phối hợp của từng cấp quản lý ở trung ương, ở địa phương trong việc sử dụng quỹ nhà chuyên dùng, đất công, tránh thất thoát, lãng phí, xử lý sai phạm kịp thời.

Giám sát thường xuyên

Trao đổi với Phóng viên Phapluatplus.vn về giải pháp quản lý tài sản là nhà, đất công sản, PGS TS Bùi Thị An – Nguyên Đại biểu Quốc hội khoá XIII cho rằng "Sai phạm đến đâu thì xử lý đó"

Việc UBND TP Hà Nội đã và đang làm hiện nay chấn chỉnh công tác quản lý nhà, đất nói chung và công tác quản lý quỹ nhà đất chuyên dùng nói riêng trên địa bàn.

Tuy nhiên, sau khi thanh tra xong cần chỉ rõ ở đâu có sai phạm, TP Hà Nội cũng cần có biện pháp xử lý nghiêm các sai phạm, sai phạm đến đâu thì xử lý đến đó, từ kết quả rà soát có thể chấm dứt các trường hợp vi phạm, thu hồi số tiền thu không đúng quy định, lập lại kỷ cương trong công tác quản lý đô thị, quỹ nhà đất chuyên dùng trên địa bàn thành phố.

Bà An nhấn mạnh, cần phải lưu ý, tình trạng quỹ nhà đất chuyên dùng bị sử dụng sai mục đích, quản lý lỏng lẻo không phải câu chuyên của riêng TP Hà Nội mà đã và đang diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước trong những năm qua.

Theo đó, các đơn vị được ký hợp đồng, nhận sử dụng quỹ nhà đất chuyên dùng đã cho thuê bên ngoài thuê và đi kèm với đó là nhiều biến tướng như: sử dụng sai mục đích, nhiều địa điểm bị lấn chiếm, một số địa điểm có tranh chấp về diện tích…

Bài học về quản lý, sử dụng đất của TP Hà Nội cũng cần được nhìn vào nghiêm túc và rút kinh nghiệm, từ đó nhân rộng ra để thanh tra, kiểm tra, phát hiện sai phạm, chấn chỉnh lại kỷ cương trong công tác quản lý quỹ nhà đất chuyên dùng trên phạm vi cả nước.

Tại một diễn biến khác theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn thì cho rằng cần công khai thông tin, có cơ chế tiếp nhận phản ánh sớm từ nhân dân.

Theo ông Quốc Anh để nâng cao công tác quản lý, sử dụng quỹ nhà đất chuyên dùng hiện nay, việc đầu tiên đó là phải luôn đảm bảo việc sử dụng đất từ các đơn vị cho thuê phải đúng với mục đích ban đầu.

Cần công khai thông tin, địa chỉ các địa chỉ nhà, quỹ nhà đất chuyên dùng. Đơn cử như ngay trên các khu vực nhà đất chuyên dùng được cho thuê, cần phải có các biển/bảng thể hiện rõ nội dung, mục đích cho thuê, để nhân dân biết, thực hiện chức năng giám sát, phản ánh, phát hiện sớm các biến tướng (nếu có).

Cần phải có sự giám sát một cách định kỳ, thường xuyên hay ngẫu nhiên để kiểm tra xem việc cho thuê, sử dụng đất có đang đúng mục đích hay không. Trong trường hợp có tình trạng sử dụng quỹ nhà đất chuyên dùng không đúng mục đích, cần có chế tài xử lý như đã được thông báo trước, theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh các đợt thành tra, kiểm tra, cũng cần xây dựng mạng lưới thông tin tới cơ sở, kịp thời tiếp nhận phản ánh của quần chúng nhân dân trong khu vực khi có hiện tượng quỹ nhà đất chuyên dùng bị sử dụng biến tướng, sai mục đích, không để các sai phạm tồn tại kéo dài.

Cần điều chỉnh Luật Đất đai

Nhìn từ góc độ pháp lý, Luật sư Lê Hiếu - Giám đốc công ty Luật TNHH Hiếu Hùng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng: Cần xây hành lang pháp lý, khung giá đất để tránh thất thu.

Theo đó, về giá nhà hoặc tài sản gắn liền với đất thì hiện đã xác định được khá chính xác dựa trên các quy định của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính, tuy nhiên vẫn chưa đưa được các yếu tố về vị trí, lợi thế thương mại của nhà, tài sản găn liền với đất vào khi định giá một cách thỏa đáng. Các quy định của pháp luật về khung giá đất hiện nay không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời với giá thị trường, biên độ giá đất trong khung giá quá rộng.

Chính vì vậy cần có sự thay đổi điều chỉnh lại Luật đất đai theo hướng bỏ “Khung giá đất” hoặc cho phép các địa phương được phép ban hành bảng giá đất vượt “khung giá đất”. Và thay đổi căn cứ của luật đất đai để điều chỉnh bảng giá đất cụ thể: “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động”.

Luật Đấu giá năm 2016 và các quy định pháp luật liên quan có đưa ra “tài sản công” là một trong số các loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua hình thức đấu giá. Giá khởi điểm khi tiến hành đấu giá tài sản công được xác định thông qua kết quả định giá của đơn vị thẩm định giá. Giá trị cho thuê tài sản công phụ thuộc tương đối vào giá khởi điểm.

Luật Đất đai mới sửa đổi, bổ sung đang được lấy ý kiến rộng rãi, nếu đảm bảo được quy định pháp luật rõ ràng trong việc xác định giá đất đúng với giá giá thì trường thì các tổ chức có chức năng “Thẩm định giá” có hành lang pháp lý rõ ràng đồng thời khách quan khi tiến hành định giá tài sản thiết nghĩ sẽ không xảy ra tình trạng thất thu cho Nhà nước trong hoạt động cho thuê tài sản.

Trao đổi với Phapluatplus.vn Luật sư Quách Thành Lực – Giám đốc Công ty Luật TNHH Pháp Trị, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: Hiện nay việc giao tài sản nhà, đất cho các đối tượng quản lý tại Luật Quản lý tài sản công 2017 đã quy định rõ: Giao cho cơ quan nhà nước quản lý, giao cho đơn vị sự nghiệp công lập quản lý, giao cho các tổ chức quản lý, giao cho doanh nghiệp quản lý.

Như quy định trên, nếu giao quản lý nhà, đất cho tổ chức nào thì sẽ có cơ chế tương ứng đối với tổ chức đó.

Khi có sai phạm, cần quy trách nhiệm cho cơ quan cấp trên trực tiếp và người đứng đầu đơn vị sự nghiệp công lập để xảy ra sai phạm là biện pháp mạnh, góp phần ngăn chặn hành vi tham ô, tham nhũng từ hoạt động quản lý, sử dụng tài sản công.

Đơn cử như mới đây, HĐND TP Hà Nội đã ban hành báo cáo về kết quả giám sát về việc thực hiện các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công là nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.

Vậy thì sau khi rà soát tổng thể toàn bộ quỹ nhà, đã lập hồ sơ dữ liệu nhà chuyên dùng và phân định từng loại vi phạm ở đây là gì, làm rõ nguyên nhân chủ quan, trách nhiệm của doanh nghiệp, tổ chức để xảy ra tình trạng vi phạm của các địa điểm, khu nhà đất chuyên dùng được quản lý, phân loại từng nhóm đối tượng vướng mắc, vi phạm cụ thể để có biện pháp, kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền giải quyết dứt điểm tình trạng này.

Tiếp đó, cần sớm có biện pháp xử lý, thậm chí là kế hoạch thu hồi nếu như có sai phạm. Trong trường hợp cần thiết thì đề xuất thành phố thành lập ban chỉ đạo để tổ chức thực hiện.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng: Hiện nay quỹ đất công tại các địa phương như TP Hồ Chí Minh là rất lớn với nhiều địa điểm nằm rải rác, có diện tích thậm chí lên đến vài chục héc ta để sử dụng làm nông trường, nhà máy...

Thực tế, khi một mảnh đất, khu nhà ở... là tài sản công được giao cho một cơ quan nhà nước, một tổ chức chính trị - xã hội hay một đoàn thể nào đó, rồi sau đó diễn ra tình trạng là có đơn vị tư nhân bên ngoài tham gia vào liên kết để thuê lại và sử dụng đất.

Rõ ràng các đơn vị tư nhân trên chỉ cần bỏ ra một số vốn nhất định để trả tiền thuê đất ban đầu là có thể khai thác được toàn bộ giá trị kinh doanh, khả năng sinh lời mà mảnh đất, khu nhà ở... đem lại, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, một trong những lỗ hổng là ở đây.

Để nâng cao công tác quản lý, chống thất thu ngân sách, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi tới đây cần phải xây dựng hệ thống quy định chặt chẽ để quản lý nguồn lực này. Thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng có nhiều văn bản đóng góp cho việc xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).