Muôn vàn lý do tranh chấp từ “miếng bánh ngọt” chung cư

TP HCM: Ngày càng nhiều tranh chấp chung cư xảy ra với những lý do hết sức vô lý!

Tranh chấp chung cư, vì sao khó giải quyết?

Quỹ bảo trì...căn nguyên của đấu tranh

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong năm 2022, có 129/845 tòa nhà, cụm tòa chung cư tại Hà Nội có tranh chấp, khiếu kiện trong khi con số này tại TP HCM là 105/935.

Dù chưa phản ánh đầy đủ số lượng tòa nhà có xung đột trong thực tế, nhưng thống kê đã cho thấy tranh chấp đang xuất hiện phổ biến, với các nguyên nhân đa dạng.

Đơn cử như vấn đề tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì chung cư, Luật Nhà ở năm 2014 quy định người mua nhà chung cư phải nộp phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, song việc bàn giao quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và cư dân lại là một vấn đề “nổi cộm”, có nhiều trường hợp chủ đầu tư chậm trễ bàn giao cho cư dân đến hàng năm trời.

Bởi lẽ, tại TP Hà Nội hay TP HCM, đa phần các chung cư đều có quỹ bảo trì từ vài tỷ đồng, cho đến hàng chục tỷ đồng do chính cư dân nộp để duy trì việc vận hành và sửa chữa tòa nhà. Với nguồn lợi tức không nhỏ từ việc ôm "miếng bánh ngọt" quỹ bảo trì chung cư đem lại, nên nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng chính sách, hình phạt nhẹ để đưa ra các lý do nhằm trốn tránh việc bàn giao cho Ban quản trị.

Hay một nguyên nhân dẫn đến tranh chấp phổ biến hiện nay, đó là tranh chấp sở hữu chung riêng. Theo các chuyên gia, trước đây Nghị định 71/2010 quy định phải ghi rõ phần sở hữu riêng, chung trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Song với Nghị định 99/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở hiện nay không có quy định này. Mỗi dự án chung cư có một hợp đồng mua bán riêng, nội dung được hiểu theo nhiều nghĩa nên nảy sinh tranh chấp.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng có báo cáo về bảy nhóm nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, gồm: Chung cư bị siết nợ do chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng; Chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư; Quỹ bảo trì tòa nhà bị chiếm dụng; Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành, chất lượng dịch vụ, thu - chi; Tranh chấp liên quan đến sở hữu chung - riêng; Chất lượng công trình không đảm bảo; Chậm giao căn hộ và sổ hồng…

Trong những cuộc đối đầu giữa cư dân và chủ đầu tư, dù chiếm số đông, cư dân thường rơi vào thế yếu. Phương tiện đấu tranh thường thấy của họ là viết đơn kiến nghị, căng băng rôn, tụ tập phản đối hoặc khiếu kiện…

Dù vậy, có một thực tế đáng buồn đó là các tranh chấp chung cư thường mất rất nhiều thời gian, thậm chí đến hàng năm trời để giải quyết, ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của cư dân. Thậm chí, có những nơi xảy ra tranh chấp, nhiều chủ đầu tư đã cắt nước, cắt dịch vụ thang máy… khi không đạt được thỏa thuận về cung cấp dịch vụ với cư dân.

Rắc rối từ quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp diện tích…

Không đồng tình với chủ đầu tư, cư dân chung cư Eco Lake View 32 Đại Từ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội đã dừng xe dọc đường, treo băng rôn trên xe… để phản đối việc chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Ecoland về việc chậm trễ trong việc thực hiện các chỉ đạo của Sở Xây dựng Hà Nội và UBND quận Hoàng Mai.

Các biểu ngữ được cư dân treo lên ô tô để phản đối việc Chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì, chậm bàn giao công tác quản lý vận hành...

Cụ thể, đây là những mâu thuẫn giữa cư dân, Ban quản trị và chủ đầu tư tại chung cư Eco Lake View về vấn đề quỹ bảo trì chung cư, bàn giao diện tích sở hữu chung, riêng, phí bảo trì chung cư, công tác quản lý và vận hành tòa nhà,…

Dự án Eco Lakeview có quy mô hơn 3,8ha; gồm 2 tòa nhà 32 tầng (HH2 và HH3) với 3 tầng hầm và 1 tòa nhà để xe cao 9 tầng. Tổng số căn hộ dự án là 1.218 căn hộ.

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Anh Tuấn - Tưởng Ban quản trị chung cư cho biết, từ khi Ban quản trị được thành lập vào tháng 12/2022 cho đến nay, Chủ đầu tư của Eco Lakeview chưa bàn giao khoản phí bảo trì cho phía Ban quản trị (khoảng 50 tỷ đồng); chưa bàn giao các tài sản sở hữu chung, thiết bị dùng chung và chưa bàn giao công tác quản lý vận hành cho Ban quản trị chung cư….

Vào tháng 9/2023, Sở Xây dựng Hà Nội đã có văn bản chỉ đạo, trong đó có đề nghị Công ty cổ phần Ecoland - Chủ đầu tư Dự án Eco Lakeview phải khẩn trương bàn giao kinh phí bảo trì 2% đối với khối căn hộ cho Ban quản trị theo đúng quy định, thời gian hoàn thành xong trước ngày 30/9/2023.

Sở Xây dựng Hà Nội đề nghị Chủ đầu tư phải xác định kinh phí bảo trì 2% phần diện tích riêng thuộc sở hữu của chủ đầu tư, phối hợp với Ban quản trị để thống nhất bàn giao theo quy định, thời gian hoàn thành trước ngày 15/10/2023.

Đồng thời, yêu cầu Công ty Cổ phần Ecoland căn cứ Điều 100 Luật Nhà ở, phân định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng để bàn giao phần sở hữu chung, thiết bị dùng chung của nhà chung cư cho ban quản trị quản lý. Thời gian hoàn thành trong tháng 9/2023.

Dù vậy, cho đến nay phía Chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao khoản phí bảo trì cho Ban quản trì theo quy định.

Bên cạnh đó, cũng phải kể đến phần diện tích sở hữu chung - riêng đang gây ra bất đồng giữa hai bên là hai hầm gửi xe ở hai toà nhà HH2 và HH3.

Phía Chủ đầu tư có đưa ra ý kiến cho rằng hai tầng hầm tại hai tòa nhà HH2 và HH3 theo thiết kế là hầm để ô tô, thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tư.

Trong khi đó, phía Ban quản trị dẫn căn cứ từ GPXD của của Sở Xây dựng Hà Nội chỉ ghi công năng tầng hầm HH2, HH3 là chỗ để xe chứ không ghi để xe ô tô, nên theo Điều 101 Luật Nhà ở 2014, những diện tích dùng để gửi các loại xe không phải xe ô tô (xe hai bánh, xe ba bánh, xe đạp, xe cho người khuyết tật) sẽ thuộc sở hữu chung.

Vì thế, phía Ban quản trị yêu cầu Chủ đầu tư phải xác định rõ ràng các phần diện tích chung - riêng ở hai hầm gửi xe trên.

Chung cư “nóng” vì “nội chiến”

Khi đề tài những tranh chấp giữa cư dân, Ban quản trị và Chủ đầu tư chưa bao giờ bớt “nóng”, thì cuộc “nội chiến” giữa cư dân và Ban quản trị cũng xuất hiện nhiều hơn trong thời gian qua, chủ yếu liên quan đến công tác quản lý, vận hành tòa nhà.

Thông tin đến báo Pháp luật Việt Nam, đại diện cư dân tòa nhà Diamond Flower (Lê Văn Lương, Hà Nội) đã phản ánh nỗi bức xúc khi mâu thuẫn giữa Ban Quản trị và cư dân tòa nhà liên quan đến công tác quản lý thu chi, vận hành tòa nhà cần sớm được giải quyết dứt điểm tránh nguy cơ mất an ninh trật tự xã hội.

Cư dân cho biết, Ban quản trị đã hết nhiệm kỳ nhưng không phối hợp với cư dân và chính quyền địa phương để tổ chức hội nghị bầu Ban quản trị mới. Đặc biệt, trong thời gian dài, một số cư dân đã liên tiếp có những kiến nghị phản ánh về sự bất thường trong công tác quản lý, điều hành hoạt động, thu chi tài chính của Ban quản trị.

Tại Biên bản làm việc ngày 02/08/2023, giữa UBND phường Nhân Chính và cư dân khẳng định những kiến nghị là có cơ sở nên cần thiết phải có sự trao đổi giữa Ban quản trị và cư dân để làm rõ. Tuy nhiên, đến nay, những kiến nghị của cư dân chưa được làm rõ, từ đó dẫn tới những mâu thuẫn, bất ổn về an ninh trật tự và vẫn chưa có hồi kết.

Tòa nhà Diamond Flower nằm tại ngã từ Lê Văn Lương - Hoàng Đạo Thúy (Hà Nội) do CTCP Đầu tư và Phát triển nhà số 6 (Handico 6) làm chủ đầu tư.

Đến ngày 20/10/2023, sự cố thang máy rơi tự do đã dấy lên những lo sợ về an toàn khiến cho những mâu thuẫn giữa cư dân và Ban Quản trị lên tới đỉnh điểm; cư dân tòa nhà đã căng băng rôn phản đối việc điều hành của Ban quản trị, đề nghị bãi miễn và bầu ra một Ban quản trị mới...

Vụ việc đi đến căng thẳng khi một nhóm người không phải cư dân tòa nhà đã tới gây rối, gỡ bỏ một số băng rôn, dẫn tới việc mâu thuẫn, xô xát với cư dân gây mất tự xã hội. Hàng loạt những việc trên chỉ tạm lắng khi có sự can thiệp của cơ quan chức năng.

Trước sự việc trên, ngày 24/10/2023, UBND phường Nhân Chính đã gấp rút tổ chức hội nghị với cư dân tòa nhà để giải quyết những thắc mắc, khó khăn trong công tác quản lý vận hành, và ổn định đời sống.

Kết luận tại hội nghị, ông Nguyễn Kiều Hưng - Chủ tịch UBND phường Nhân Chính kết luận, UBND phường sẽ phối hợp với chủ đầu tư và cư dân để bầu ra Ban quản trị tòa nhà mới, nhằm ổn định và đảm bảo quyền lợi cho cư dân. Trước mắt, cư dân tổ chức hội nghị bầu ra, kiện toàn ban đại diện trước khi phối hợp với chủ đầu tư bầu ra một Ban quản trị mới hợp pháp…

Trước đó, tháng 5/2023, hội nghị chung cư bầu BQT mới tại tòa nhà này đã bất thành. Sau đó, UBND phường Nhân Chính cũng đã nhiều lần đóng vai trò “trọng tài”, tổ chức hoà giải để giải quyết mâu thuẫn giữa cư dân và BQT, tháo gỡ những khúc mắc trong công tác quản lý và điều hành của BQT.

Nhưng do phía BQT tòa nhà đã không tới dự cuộc họp trao đổi để giải trình tài liệu, cũng không tổ chức đối thoại, trả lời và cung cấp hồ sơ tài liệu để làm rõ những kiến nghị của cư dân. Từ đó, những mâu thuẫn vẫn tiếp tục phát sinh và tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn đời sống và an ninh trật tự.

Mới đây nhất, sau nhiều lần họp bàn, theo chỉ đạo của cơ quan chức năng, cư dân đã bầu ra ban đại diện mới, dự kiến trong tháng 12/2023 sẽ đi đến hợp nhất với khối văn phòng bầu ra ban quản trị mới nhằm ổn định tình hình tại tòa nhà.

Đồng thời, cư dân vẫn tiếp tục gửi đơn kiến nghị tới cơ quan chức năng, Công an quận Thanh Xuân đề nghị điều tra xác minh làm rõ những dấu hiệu thu chi "bất thường” của ban quản trị tòa nhà cũ, cũng như hành vi gây mất trật tự xã hội, hủy hoại tài sản của nhóm người không phải cư dân tòa nhà gây rối nêu trên.

Tranh chấp quyền quản lý vận hành

Mâu thuẫn, thậm chí là tranh chấp quyền quản lý vận hành chung cư tại tòa nhà là vấn đề phức tạp khi xảy ra sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống, sinh hoạt của các cư dân.

Theo thông tin phản ánh của Công ty Cổ phần MSC Việt Nam (Công ty MSC), đơn vị đang quản lý vận hành tòa nhà Dreamland Bonanza (Số 23 Duy Tân, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), đơn vị này đã có văn bản phản ánh về việc Trưởng Ban quản trị tòa nhà có "dấu hiệu" vi phạm quy định về công tác quản lý vận hành tòa nhà trái quy định.

Một số nội dung được Công ty MSC nêu trong văn bản, có thể kể đến như: "Có thông tin phản ánh ông Trần Mạnh Hùng không sinh sống tại tòa nhà, ông Hùng có dấu hiệu khai báo trong hồ sơ ứng cử nơi ở của bản thân tại tòa nhà để tham gia ứng cử là không đúng sự thật, vi phạm khoản 1 điều 19 Thông tư 05/VBHN-BXD ngày 07/09/2021 của Bộ Xây dựng".

Phía Công ty MSC cũng nhấn mạnh phát sinh mâu thuẫn phát sinh với đơn vị quản lý vận hành mới, khi một tòa chung cư có đến hai đơn vị vận hành.

Văn bản của Công ty MSC cho rằng: Về việc Ban Quản trị lựa chọn ký hợp đồng với Công ty Cổ phần USEM Việt Nam (Công ty USEM) làm đơn vị quản lý vận hành tòa nhà Dreamland Bonanza, ngay trước khi ký hợp đồng, đại diện Chủ đầu tư là Phó ban Quản trị đã phản đối nhưng không được những người còn lại chấp nhận, việc ký hợp đồng và cố tình đưa Công ty USEM vào quản lý vận hành tòa nhà là sai quy định pháp luật.

Ngày 11/01/2023, tại buổi làm việc liên quan đến công tác quản lý vận hành tại tòa nhà Dreamland Bonanza, ông Hứa Đức Minh - Chủ tịch UBND phường Mỹ Đình 2 đã kết luận: Tiếp tục để công ty MSC tạm quản lý vận hành trong thời gian 6 tháng (đến hết 30/7/2023) để ổn định sinh hoạt cho cư dân …

Tuy nhiên, theo văn bản của Công ty MSC, các thành viên Ban Quản trị vẫn tiếp tục để cho Công ty USEM cùng tham gia quản lý vận hành tại tòa nhà, dẫn đến những tranh chấp không đáng có...

Trước phản ánh của Công ty MSC, để khách quan thông tin, phóng viên Pháp luật Plus đã có liên hệ với ông Trần Mạnh Hùng – lúc này vẫn đang là Trưởng Ban Quản trị Tòa nhà. Trao đổi với phóng viên, ông Trần Mạnh Hùng có nêu ý kiến cá nhân cho rằng rất nhiều nội dung do Công ty MSC phản ánh là chưa chính xác.

"Ban Quản trị vẫn làm đúng quy định, thu chi đều có đầy đủ chữ ký của các thành viên Ban Quản trị, và cũng không có chuyện chúng tôi vận động không đóng tiền cho Công ty MSC, không có chuyện các thành viên Ban Quản trị kích động cư dân, gây khó khăn trong công việc vận hành tòa nhà…”, ông Hùng chia sẻ.

"Hiện tại các thành viên Ban Quản trị - trong đó có tôi (ông Hùng) đã viết đơn xin từ nhiệm và chờ ngày tiến hành hội nghị nhà chung cư vào ngày 17/12 sắp tới để được thông qua tại Hội nghị”, ông Hùng nhấn mạnh.

Được biết, vào ngày 17/12/2023 vừa qua, Hội nghị Chung cư bất thường kiện toàn Ban Quản trị khóa 1 tòa nhà Dreamland Bonanza đã được tổ chức. Tại Hội nghị, các thành viên Ban Quản trị đã xin từ nhiệm (trong đó có Trần Mạnh Hùng – Trưởng Ban Quản trị) và được Hội nghị cho biểu quyết thông qua.

Đồng thời, Hội nghị cũng đã tiến hành các thủ tục để kiện toàn Ban Quản trị mới theo đúng các quy định của pháp luật.

Hy vọng rằng, với việc kiện toàn Ban quản trị tòa nhà sẽ là cầu nối để các bên để đảm bảo lợi ích hài hòa và giữ gìn an ninh trật tự trong khu dân cư, tháo gỡ những vướng mắc trong thời gian qua.