Mặt bằng TP HCM nửa đầu 2025: Lộ diện sức bật, còn chờ "phán quyết" pháp lý

Điểm sáng từ bán lẻ, văn phòng và kho bãi - Phục hồi có chọn lọc

Theo ghi nhận của các đơn vị tư vấn bất động sản và khảo sát thực tế, phân khúc mặt bằng bán lẻ tại các khu vực trung tâm và thương mại sầm uất của TP HCM đã có dấu hiệu phục hồi ấn tượng trong 6 tháng đầu năm 2025.

Tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại (TTTM) lớn và các tuyến phố thương mại trọng điểm như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Quận 1) hay Nguyễn Thị Minh Khai (Quận 3) đã cải thiện đáng kể.

Nhu cầu thuê đến từ các thương hiệu thời trang quốc tế, ẩm thực (F&B) và các chuỗi bán lẻ tiêu dùng nhanh (FMCG) có xu hướng mở rộng thị phần.

Giá thuê ở những vị trí đắc địa này vẫn giữ mức ổn định và có xu hướng tăng nhẹ đối với các mặt bằng có vị trí đẹp, mặt tiền rộng, phù hợp với mô hình kinh doanh hiện đại.

Điều này cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư và doanh nghiệp vào sức mua của người tiêu dùng TP HCM đã quay trở lại.

Tuy nhiên, ở các khu vực thứ cấp hoặc xa trung tâm hơn, giá thuê vẫn duy trì sự cạnh tranh cao do nguồn cung còn lớn và khả năng chi trả của doanh nghiệp có phần hạn chế hơn.

Tương tự, phân khúc văn phòng cho thuê cũng ghi nhận sự tăng trưởng ổn định.

Các tòa nhà văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm và các quận lân cận như Quận 3, Quận 4, Bình Thạnh vẫn là lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế.

Tỷ lệ trống giảm nhẹ, đặc biệt là ở các tòa nhà mới được bàn giao với trang thiết bị hiện đại và không gian làm việc linh hoạt.

Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các ngành công nghệ thông tin, tài chính – ngân hàng, và logistics.

Giá thuê có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ tùy theo vị trí và chất lượng tòa nhà.

Sự xuất hiện của các không gian làm việc chung (co-working space) cũng góp phần đa dạng hóa lựa chọn và tối ưu chi phí cho các startup và doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs).

Với sự bùng nổ của thương mại điện tử và nhu cầu logistics ngày càng tăng, phân khúc kho bãi và nhà xưởng tại các khu vực ven đô và các tỉnh lân cận TP HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai vẫn là điểm sáng.

Nhu cầu thuê từ các công ty vận chuyển, phân phối hàng hóa và các nhà sản xuất xuất nhập khẩu tiếp tục tăng cao.

Các khu công nghiệp hiện hữu và mới nổi đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ấn tượng.

Giá thuê duy trì xu hướng tăng nhẹ do nguồn cung đất công nghiệp có giới hạn và chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng cao.

Đây là phân khúc ít chịu ảnh hưởng bởi biến động thị trường chung hơn, bởi lẽ nhu cầu về lưu trữ và vận chuyển hàng hóa là yếu tố cốt lõi của nền kinh tế số.

Các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tích cực tìm kiếm quỹ đất để phát triển các dự án kho bãi, trung tâm logistics hiện đại tại khu vực này.

Ngược lại, mặt bằng nhà phố cho thuê, đặc biệt là tại các khu dân cư và tuyến đường không quá sầm uất, vẫn đối mặt với nhiều thách thức.

Nhiều mặt bằng dù có vị trí tốt nhưng giá thuê còn cao so với khả năng sinh lời của các loại hình kinh doanh nhỏ lẻ.

Tỷ lệ trống cục bộ vẫn còn diễn ra ở một số khu vực, cho thấy một sự dịch chuyển trong thói quen tiêu dùng và kinh doanh, ưu tiên các trung tâm thương mại lớn hoặc các nền tảng trực tuyến.

Nút thắt pháp lý và triển vọng dài hạn

Dù thị trường có dấu hiệu hồi phục, những nút thắt pháp lý vẫn là mối lo ngại tiềm ẩn, có thể ảnh hưởng đến đà phát triển bền vững của thị trường mặt bằng cho thuê TP HCM.

Yếu tố đầu tiên cần nhắc đến là tính minh bạch của thông tin quy hoạch khi nhiều nhà đầu tư và người thuê vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin quy hoạch chi tiết, dẫn đến rủi ro trong việc lựa chọn mặt bằng và phát sinh tranh chấp.

Việc số hóa và công khai hóa bản đồ quy hoạch một cách dễ tiếp cận hơn là hết sức cần thiết.

Về thủ tục cấp phép xây dựng và sửa chữa còn phức tạp, tốn thời gian và chi phí, đặc biệt đối với các nhà phố cổ hoặc nằm trong khu vực có yêu cầu bảo tồn.

Cần có cơ chế linh hoạt hơn nhưng vẫn đảm bảo quản lý đô thị.

Đồng thời, các tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê về giá thuê, thời hạn hợp đồng, trách nhiệm sửa chữa, hay các điều khoản phạt vi phạm vẫn thường xuyên xảy ra. Việc thiếu một cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh chóng, hiệu quả theo pháp luật là một điểm yếu cần khắc phục. Cần tuyên truyền và khuyến khích các bên lập hợp đồng rõ ràng, đầy đủ, có tư vấn pháp lý chuyên nghiệp.

Về chính sách ưu đãi và hỗ trợ, chính quyền TP HCM cần tiếp tục nghiên cứu và ban hành các chính sách hỗ trợ, ưu đãi thuế, phí hoặc tín dụng cho các doanh nghiệp thuê mặt bằng, đặc biệt là các SMEs và các ngành nghề ưu tiên.

Các chuyên gia dự báo trong 6 tháng cuối năm 2025, thị trường mặt bằng cho thuê TP HCM được kỳ vọng sẽ tiếp tục đà hồi phục. Các yếu tố thúc đẩy bao gồm ổn định kinh tế vĩ mô, sự phát triển và hoàn thiện của các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm của TP HCM như Metro số 1, Vành đai 3, các cầu, đường kết nối. Mặt khác, việc đẩy mạnh xúc tiến du lịch và thu hút vốn đầu tư nước ngoài sẽ kéo theo nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà hàng và các dịch vụ khác. Sự phát triển của thương mại điện tử và nhu cầu trải nghiệm mới cũng sẽ tiếp tục định hình lại cấu trúc mặt bằng bán lẻ, thúc đẩy các mô hình kinh doanh sáng tạo.

Tổng quan, thị trường mặt bằng cho thuê TP HCM trong nửa đầu năm 2025 cho thấy một bức tranh tươi sáng với những tín hiệu phục hồi tích cực, đặc biệt ở phân khúc bán lẻ và văn phòng. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển bền vững và công bằng, cần có sự vào cuộc mạnh mẽ hơn nữa từ các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường minh bạch thông tin và hỗ trợ doanh nghiệp. Chỉ khi đó, TP HCM mới có thể phát huy tối đa tiềm năng, tiếp tục khẳng định vị thế là trung tâm kinh tế năng động và hấp dẫn bậc nhất khu vực.