Cảnh báo những thủ đoạn tinh vi trong giao dịch mua bán đất nhằm chiếm đoạt tài sản

Hình chụp Thửa đất của bà Mai Thị Sáu mà ông Nguyễn Văn Thanh dùng Hợp đồng uỷ quyền giả cách để chiếm dụng.

Bị chiếm đoạt lô đất vài chục tỷ vì ký Hợp đồng uỷ quyền giả cách để bảo đảm khoản vay

Trong Đơn thư gửi Báo Pháp luật Việt Nam, bà Mai Thị Sáu ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) trình bày: Do có mối quen biết làm ăn với ông Nguyễn Văn Thanh (ở Nhơn Trạch, Đồng Nai) từ trước, bà có vay từ ông Thanh 3 tỷ đồng, việc vay mượn có làm "Giấy thỏa thuận", ký kết ngày 24/01/2019.

Theo Giấy thỏa thuận, khoản tiền vay không lãi suất, không thỏa thuận về thời hạn vay nhưng để bảo đảm cho khoản vay, ông Thanh yêu cầu bà Sáu ký công chứng Hợp đồng ủy quyền Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) thửa số 441, tờ bản đồ 18, địa chỉ: xã Hiệp Phước (nay là TT Hiệp Phước), huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai theo Giấy CNQSDĐ số CD 562299, vào sổ cấp số CS10019, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp ngày 28/4/2016, để ông Thanh giữ làm tin và hứa hẹn sau khi bà Sáu trả tiền vay thì ông Thanh sẽ trả lại sổ và hai bên sẽ ra Văn phòng Công chứng hủy Hợp đông ủy quyền đã ký. Vài tháng sau, bà Sáu có vay thêm của ông Thanh thêm 1 tỷ đồng nữa, tổng cộng tiền vay là 4 tỷ đồng

Đến tháng 10/2020, sau khi gom đủ tiền trả nợ, bà Sáu liên hệ với ông Thanh để tất toán khoản nợ và yêu cầu ông Thanh ra hủy Hợp đồng ủy quyền giữa hai bên. Tuy nhiên, sau rất nhiều lần liên hệ không được, bà Sáu phải đến nhà riêng gặp ông Thanh nói chuyện thì được ông Thanh cho biết: Nếu bà muốn tất toán khoản nợ 4 tỷ đồng thì phải trả cho ông ta thửa đất 441 tở bản đồ 18 trong Hợp đồng uỷ quyền. Theo bà Sáu, vì trị giá thửa đất gần 16 tỷ đồng nên bà Sáu không đồng ý. Nếu theo cách “gạt nợ” của ông Thanh thì số tiền 4 tỷ bà vay chưa đầy 2 năm dù thoả thuận không tính lãi suất nhưng lại bị tính lãi “cắt cổ” tới hơn 300%.

Theo hồ sơ và những chứng cứ bà Sáu cung cấp, ngày 25/11/2019 ông Thanh giả chữ ký của bà Sáu để tự ý tách thửa đất 441, tờ bản đồ số 18 của bà thành 06 thửa đất số 490, 491, 492, 493, 495, 496; rồi dùng Hợp đồng ủy quyền mà hai người đã ký để làm tin lúc vay tiền, để sang tên cho vợ, con, con dâu, cháu của mình, trong đó ông Thanh cũng đứng tên chủ sở hữu thửa số 496 tờ bản đồ 18.

Quá bức xúc, bà Sáu gửi đơn ra TAND huyện Nhơn Trạch khởi kiện ông Thanh về hành vi chiếm hữu tài sản của bà. Ngày 29/01/2021 TAND huyện Nhơn Trạch thụ lý vụ án. lúc này ông Thanh liên hệ với bà Sáu đề nghị hòa giải, yêu cầu bà Sáu rút đơn khởi kiện và cam kết sẽ chuyển quyền sử dụng đất trả lại cho bà Sáu hơn 3000m². Biết là thiệt thòi nhưng bà Sáu vẫn chấp nhận rút đơn khởi kiện.

Thế nhưng sau đó, bà không được ông Thanh trả lại đất như thoả thuận. Cực chẳng đã, bà Sáu khởi kiện lại nhưng ông Thanh phớt lờ, thậm chí Toà án triệu tập cũng không có mặt.

Nguy cơ mất trắng 2,4 tỷ đồng vì bị lừa bán đất kiểu “vịt giời”

Theo đơn bạn đọc phản ánh, hiện tại ông Thành đã chia mảnh đất của bà Sáu thành nhiều lô nhỏ diện tích 100m², bán với giá 600 triệu/lô. Đáng nói, hành vi bán những lô đất này của ông Thanh bị người mua tố cáo dấu hiệu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản.

Cụ thể, đơn của ông T.L trình bày, tháng 4/2021 ông thỏa thuận mua của ông Nguyễn Văn Thanh 500m² đất trong thửa đất số 496 tờ bản đồ 18 tại TT Hiệp Phước, Nhơn Trạch, Đồng Nai với giá 3 tỷ đồng. Theo thoả thuận, bên mua trả trước 2,4 tỷ đồng; số còn lại 600 triệu đồng khi nào ông Thanh làm xong Giấy CNQSDĐ ông T.L sẽ thanh toán hết.

Sau 1 năm ông Thanh không thể sang tên sổ đỏ cho ông T.L như đã hứa. Khi bị ông T.L đề nghị huỷ hợp đồng, đòi lại tiền thì ông Thanh dẫn ông T.L lên nhà ông Hoàng Quốc Hùng ở Bình Dương, nói sẽ chuyển nhượng lại cho ông T.L lô khác, diện tích 1000m² trong thửa đất 560 tờ bản đồ số 29 tại TT Hiệp Phước, Nhơn Trạch, Đồng Nai mà ông Thanh đã góp tiền mua chung với ông Hùng. Ông T.L lại tin tưởng, nghe theo.

Ngày 07/04/2022, theo hẹn, ông T.L lên nhà ông Hoàng Quốc Hùng ở phường Bình An, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương, chở theo công chứng viên đến tận nơi để làm thủ tục công chứng việc chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, ông Hùng lấy lý do đất ruộng, không có đường đi, buộc phải cổ phần với nhau để cùng mở đường đi chung; vậy nên không thể làm thủ tục công chứng việc chuyển nhượng ngay. Sau đó ông Hùng tự tay viết Giấy biên nhận để ghi nhận phần vốn góp của ông Thanh (1000m²) trong 11 thửa đất từ 558-568 để thực hiện dự án và cam kết sẽ chia cổ phần sau khi đã hoàn thành hoặc khi bán toàn bộ 11 thửa đất.

Thế nhưng, sau đó, mọi quyền lợi của ông T.L vẫn chỉ có trên Giấy biên nhận góp vốn. Nghi mình bị lừa, ông T.L gọi điện cho ông Thanh hỏi, đòi lại 2,4 tỷ đồng thì ông Thanh thẳng thừng thoái thác trách nhiệm: “Việc mày mua bán với thằng Hùng thì mày gặp nó mà giải quyết”.

Không còn cách nào khác, bà Sáu và ông T.L đã tố cáo hành vi của ông Nguyễn Văn Thanh ra cơ quan Công an.

Nhóm phóng viên đã vào cuộc điều tra, tìm hiểu, xác minh thông tin thì được biết, trước đây ông Hoàng Quốc Hùng là chủ sở hữu 01 giấy CNQSD đất thửa 560 tờ bản đồ 29 có diện tích 1427,5m2 nhưng đã bán hết cổ phần cho ông Nguyễn Tứ Quý từ năm 2020. Thời điểm ngày 7/4/2022 khi ông Hùng làm biên nhận “Giấy thỏa thuận góp vốn” cho ông T.L thì ông Hùng và ông Thanh không còn sở hữu bất kỳ m² đất nào trong 11 thửa đất như ông Hùng và ông Thanh lừa dối ông T.L họ đồng sở hữu. Phóng viên đã gặp 9 người đang sở hữu 11 thửa đất nói trên và tìm hiểu thông tin thì họ đều khẳng định ông Nguyễn Văn Thanh và ông Hoàng Quốc Hùng không có vốn góp trong 11 thửa đất từ 558-568 tờ bản đồ số 29 như hai người này đưa ra thông tin lừa dối nạn nhân T.L.

Bình luận pháp lý của Luật sư về vụ việc

Về những vụ việc trên, Luật sư Trần Cao Đại Kỳ Quân - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai phân tích: Theo thông tin bà Sáu cung cấp, Hợp đồng ủy quyền ký giữa bà Sáu và ông Thanh thực chất là một hợp đồng giả cách nhằm che đậy mục đích để bảo đảm cho khoản vay mà bà Sáu nhận từ ông Thanh. Trường hợp ông Thanh giả chữ ký, tự ý tách thửa đất, sau đó dùng Hợp đồng uỷ quyền mà hai người đã ký để chuyển nhượng, sang tên cho người khác mà không thông báo hay có sự đồng ý từ bà Sáu thì hành vi này có thể được xem là thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, có dấu hiệu của tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo Điều 175 trong Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.

Về việc ông Thanh cho vay 4 tỷ mà “nhận nợ” bằng thửa đất trị giá 16 tỷ đồng, bị bà Sáu tố cho vay “lãi cắt cổ”, theo quy định tại Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015, lãi suất vay tối đa không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp có quy định khác. Việc ông Thanh làm có thể cấu thành tội “Cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự” theo quy định tại Điều 201 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017.

Trong vụ việc ông Thanh bán đất cho ông T.L, Luật sư phân tích: Khi làm giấy bán cho ông T.L lô đất để nhận 2,4 tỷ đồng, ông Thanh biết rõ là đất đang có tranh chấp, bản thân không có quyền sở hữu hợp pháp, không thể chuyển nhượng được. Tuy nhiên, thay vì trả lại khoản 2,4 tỷ đồng cho người mua, ông Thanh lại tiếp tục đưa ông T.L đến gặp ông Hùng để hứa hẹn đổi thửa đất thông qua việc chuyển nhượng một diện tích đất khác, dù đất này không thuộc sở hữu của ông Thanh và ông Hùng. Đến khi lộ chân tướng, ông Thanh đã phủ nhận hoàn toàn trách nhiệm và cho rằng ông T.L nên tự giải quyết vấn đề với ông Hùng, mặc dù trước đó ông Thanh đã trực tiếp thực hiện giao dịch và cam kết với ông T.L. Hành vi này của ông Thanh và ông Hùng có dấu hiệu “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), trong đó người phạm tội đã có hành vi gian dối ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tiền từ ông T.L.

Từ các hành vi trên, thiết nghĩ cần có sự vào cuộc kịp thời của Cơ quan Công an để điều tra, xác minh làm rõ xem có dấu hiệu Hình sự hay không, để xử lý nghiêm.

Luật sư Trần Cao Đại Kỳ Quân - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai cũng khuyến cao: Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, người dân cần kiểm tra kỹ quyền sở hữu và các giấy tờ pháp lý của bên chuyển nhượng, tránh trường hợp bị lừa đảo như trong tình huống này. Đồng thời, người dân cần tham khảo ý kiến của các cơ quan quản lý Nhà nước như: Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường, cũng như nhận tư vấn từ Luật sư để hiểu rõ về bản chất của giao dịch nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho chính mình.