Rối ren pháp lý “Đất ở không hình thành đơn vị ở”: Các chuyên gia nói gì?

Ba cơ quan quản lý có "làm ngơ" để "thả cửa" cho doanh nghiệp dùng xe quá tải "băm nát" QL279 ở Điện Biên?

Sống là cho, đâu chỉ nhận riêng mình

Bất cập chính sách cản trở du lịch phát triển

Nói về thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho biết theo Quyết định 147 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển du lịch Việt Nam tới năm 2030, dự kiến lượng du khách quốc tế trong vài năm tới sẽ đạt ngưỡng 25 triệu - 30 triệu lượt, tăng 80% so với cuối năm 2019.

Đặc biệt, mới đây nhất Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó thúc đẩy phát phục hồi kinh tế sau dịch Covid-19, đồng thời Chính phủ cũng đồng ý mở cửa cho khách quốc tế vào Việt Nam từ 15/3 trong nỗ lực phục hồi du lịch, BĐS nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách pháp luật đang trở thành rào cản cho sự phát triển du lịch và BĐS nghỉ dưỡng. “Trong bối cảnh tỷ lệ tồn kho tăng cao như hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi Chính phủ tạo ra một bước đột phá trong việc đồng bộ hệ thống pháp luật, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần phải được thực hiện gấp rút để bất động sản du lịch phục hồi”, ông Đính nói.

Đồng quan điểm trên, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT thẳng thắn thừa nhận “u nhọt” lớn nhất của thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện nay là pháp lý rối ren. Dẫn chứng từ một số địa phương như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận)… với việc ban hành chính sách ưu đãi, thu hút doanh nghiệp đầu tư, xây dựng các dự án BĐS nghỉ dưỡng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Thời điểm cuối năm 2017, một số tỉnh đã cho phép sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho condotel, shophouse, biệt thự…. Tuy nhiên, sau đó, việc thực thi chính sách bị ngưng trệ, cộng hưởng với khó khăn từ dịch Covid-19, khiến thị trường du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng gần như “tê liệt”.

Theo ông Võ, xuất phát từ hệ thống chính sách thực hiện không nhất quán mà nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang chịu thiệt. Doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không dám vào, tạo môi trường đầu tư yếu kém.

Doanh nghiệp bị liên lụy

Nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở Cam Ranh – Khánh Hòa đang “khốn khổ” vì mặc dù doanh nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan quản lý nhà nước, dự án hoàn thành, được nghiệm thu PCCC và đi vào hoạt động vài năm nay, nhưng địa phương chưa cấp sổ đỏ cho khách hàng.

Sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng mua biệt thự, khiến khách hàng bức xúc, khiếu kiện doanh nghiệp kéo dài. Phía doanh nghiệp không tránh khỏi bị liên lụy, thiệt hại uy tín và tài chính.

Đại diện doanh nghiệp cho biết, CĐT đã có nhiều văn bản đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền của tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp; kiến nghị được đối thoại 3 bên - CĐT, cơ quan nhà nước và khách hàng để làm rõ các vướng mắc, nhưng cho đến thời điểm hiện tại, yêu cầu của này vẫn chưa được thực hiện.

Bên cạnh đó, nội dung hợp đồng giữa doanh nghiệp và khách hàng cũng đã quy định rõ ràng những điều khoản về loại đất ở, thời hạn sử dụng đất theo đúng các chứng nhận pháp lý cơ quan nhà nước cấp. Hợp đồng cũng nêu rõ “Thời gian cấp chứng nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc vào cơ quan quản lý nhà nước”. Theo các chuyên gia pháp lý, căn cứ theo các quy định hiện hành và nội dung hợp đồng, thì doanh nghiệp không có trách nhiệm và cũng không đủ thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. Cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét cấp sổ cho khách hàng theo đúng chứng nhận quyền sử dụng đất đã ban hành, không để tình trạng “tiền hậu bất nhất” ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và cơ hội khai thác, phát triển du lịch giai đoạn hậu Covid-19.

Cần giữ niềm tin cho các nhà đầu tư

Bàn sâu về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng: mặc dù thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có trong luật quy định hiện hành song để khơi thông, “phá băng” thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư, nên cho sử dụng đất ở nông thôn để làm dự án. Hoặc chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn, một phần là đất sản xuất, một phần là đất để ở, đất sản xuất kinh doanh.

“Nên chăng cần đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất kinh doanh thì chủ đầu trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn. Còn ở thời điểm hiện nay, tôi đồng tình với ý kiến của một số địa phương đề xuất phương án: những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Chúng ta nên theo đường lối phát triển du lịch. Vì Việt Nam đang mong muốn trở thành một cường quốc du lịch, vậy thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản này” – ông Võ bày tỏ quan điểm.

Trước đó, năm 2019 – 2020, tại Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020, Thanh tra Chính phủ chỉ ra rằng "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có quy định tại pháp luật hiện hành, song ghi nhận loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát huy hiệu quả rõ rệt trong thu hút dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu NSNN...

Theo một số luật gia, kết luận của Thanh tra là có cơ sở. Song đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn với điều kiện không hình thành đơn vị ở bằng văn bản cụ thể, quy định rõ ràng để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua.