Khốn đốn vì tin tưởng cho mượn sổ đỏ để thế chấp ngân hàng
Tình trạng cho người quen mượn “sổ đỏ” để thế chấp ngân hàng vốn không hiếm trong thực tế. Tuy nhiên, đằng sau sự tin tưởng ấy lại có thể kéo theo hàng loạt hệ lụy pháp lý khi quy trình thẩm định, định giá tài sản của ngân hàng có nhiều dấu hiệu bất thường.
Phản ánh đến Báo Pháp Luật Việt Nam, ông Nguyễn Văn Hùng (trú tại TDP Cát Tắt, phường An Hải, TP. Hải Phòng) bức xúc trước khoản vay liên quan Công ty TNHH Minh Phúc do ông Nguyễn Văn Tưởng làm Giám đốc đang đặt ra nhiều câu hỏi về quy trình, tính minh bạch trong hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm của Ngân hàng Liên doanh Việt Nga (ngân hàng Việt Nga).
Khốn đốn vì tin tưởng cho mượn sổ đỏ để thế chấp ngân hàng
Theo phản ánh, năm 2018, ông Nguyễn Văn Hùng cùng vợ là bà Vũ Thị Chinh có đồng ý cho ông Nguyễn Văn Tưởng, Giám đốc Công ty TNHH Minh Phúc mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để thế chấp vay vốn tại ngân hàng Việt Nga.
Tin tưởng vào mối quan hệ quen biết, ông Hùng cho rằng việc chỉ dừng ở hỗ trợ thủ tục, còn quy trình thẩm định, xác minh tài sản phải được ngân hàng thực hiện chặt chẽ theo đúng quy định.
Tuy nhiên, sau đó ông Hùng phát hiện hồ sơ liên quan đến việc định giá tài sản thế chấp tồn tại nhiều điểm bất thường. Cụ thể, trong hồ sơ vay vốn, thời điểm lập Chứng thư thẩm định giá do Công ty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân thực hiện lại xuất hiện sau thời điểm lập Biên bản định giá của ngân hàng Việt Nga.
Theo đó, trong Biên bản định giá của ngân hàng Việt Nga được lập năm 2018 nêu rõ dựa trên căn cứ từ Báo cáo kết quả thẩm định số 39/10-17/HQHN, đính kèm Chứng thư thẩm định giá của Công ty thẩm định giá Hoàng Quân, hai bên thống nhất kết quả định giá quyền sử dụng đất là hơn 3,7 tỷ đồng.
Tuy nhiên, bản Chứng thư thẩm định giá trị đất của gia đình ông Hùng do Công ty Hoàng Quân triển khai thực tế phải đến năm 2020 mới thực hiện (tức Biên bản định giá lại có từ trước đó 2 năm, khi chưa có Chứng thư thẩm định).
Điều này khiến dư luận đặt dấu hỏi về tính hợp lệ của quy trình nghiệp vụ, bởi theo thông lệ, Chứng thư thẩm định phải là căn cứ đầu tiên để ngân hàng xác định giá trị tài sản trước khi tiến hành các bước tiếp theo.
Không chỉ vậy, trong Biên bản định giá do ngân hàng Việt Nga lập chỉ thể hiện quyền sử dụng đất, do không đến hiện trường nên không ghi nhận tài sản trên đất tồn tại căn nhà 3 tầng được gia đình ông Hùng xây dựng trước thời điểm thế chấp ngân hàng.
Bên cạnh đó, Biên bản định giá ghi số 9/2018 (không có ngày, tháng) năm 2018, tuy nhiên trong Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để giải ngân khoản vay lại ghi căn cứ theo Biên bản định giá số 9/2018, rõ ngày 29/06/2018.
Một điểm bất thường khác là diện tích đất của gia đình ông Hùng thể hiện trong Chứng thư thẩm định do Công ty Hoàng Quân thực hiện và Biên bản định giá do ngân hàng Việt Nga lập cũng không trùng khớp nhau (dù số liệu các cạnh của thửa đất do hai đơn vị này lập giống hệt nhau).
Theo đó, diện tích đất trong Chứng thư thẩm định của Công ty Hoàng Quân cho ra kết quả 248,50m², trong khi tại Biên bản định giá của ngân hàng Việt Nga lại chỉ có 208,50m² (thiếu mất 48m²).
Đáng chú ý hơn, trong Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ do TAND thị xã Kinh Môn, tỉnh Hải Dương (cũ) thực hiện mới nhất vào ngày 24/4/2024, xác định tổng diện tích hiện trạng sử dụng của gia đình ông Hùng là 242,9m², trên đất còn có tài sản là nhà 3 tầng diện tích 97,5m² cùng nhiều tài sản khác.
Như vậy, diện tích khu đất và tài sản hiện hữu của gia đình ông Hùng tiếp tục có sự chênh lệch so với hai tài liệu kể trên.
Trong khi một hồ sơ tín dụng thông thường đòi hỏi sự thống nhất giữa các loại giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản bảo đảm.
Từ diện tích đất, hiện trạng tài sản đến giá trị thẩm định đều phải được kiểm tra, đối chiếu chính xác trước khi ngân hàng phê duyệt khoản vay.
Tuy nhiên, trong vụ việc này, việc cùng một tài sản nhưng xuất hiện nhiều số liệu khác nhau đang làm dấy lên nghi vấn về quy trình thực hiện và tính chính xác của hồ sơ thẩm định.
Cần làm rõ trách nhiệm liên quan
Theo Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Bá Hưng thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội, trường hợp Chứng thư thẩm định được lập sau Biên bản định giá và số liệu diện tích cũng không trùng khớp nhau cho thấy dấu hiệu của việc ngân hàng thẩm định không ngay tình, cần phải làm rõ quy trình nghiệp vụ đã được thực hiện như thế nào.
Bởi lẽ, nguyên tắc thông thường là đơn vị thẩm định phải khảo sát, xác định giá trị tài sản trước, sau đó ngân hàng mới căn cứ kết quả đó để lập các bước tiếp theo trong hồ sơ tín dụng.
“Nếu hồ sơ tồn tại sai lệch nhưng vẫn được thông qua thì cần xem xét trách nhiệm của các cá nhân, bộ phận liên quan trong quy trình thẩm định, kiểm soát rủi ro và hợp đồng thế chấp tài sản có thể bị tuyên vô hiệu”, luật sư Hưng cho hay.
Từ vụ việc này, nhiều ý kiến cho rằng cơ quan chức năng cần vào cuộc kiểm tra toàn bộ quy trình tiếp nhận, thẩm định và phê duyệt tài sản thế chấp để bảo đảm tính khách quan, minh bạch.
Đặc biệt, phải làm rõ vì sao thời điểm lập Chứng thư thẩm định và Biên bản định giá có dấu hiệu bất hợp lý, nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch diện tích đất giữa các tài liệu và cả trách nhiệm của cán bộ thẩm định, bộ phận tín dụng ra sao?.
Không ít vụ việc tranh chấp tín dụng thời gian qua cho thấy, những sai sót trong khâu thẩm định tài sản có thể kéo theo hệ quả lớn cho cả người dân lẫn tổ chức tín dụng.
Với người cho mượn tài sản thế chấp, rủi ro mất quyền lợi luôn hiện hữu nếu hồ sơ vay vốn phát sinh tranh chấp. Trong khi đó, ngân hàng cũng đối diện nguy cơ thất thoát tài sản bảo đảm và phát sinh khiếu kiện kéo dài.
Vụ việc của gia đình ông Nguyễn Văn Hùng cần được các cơ quan chức năng làm rõ để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan, đồng thời tránh tạo ra tiền lệ xấu trong hoạt động tín dụng và thẩm định tài sản thế chấp.
