Nguồn cung BĐS tăng mạnh nhưng thị trường vẫn "khát" nhà ở bình dân

Dù quý II/2026 ghi nhận gần 34.000 sản phẩm mở bán mới (giảm 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025), lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung vẫn đạt tới 98.000 sản phẩm (tăng 50% so với cùng kỳ), trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới (tăng 40%).

Nguồn cung này tiếp tục tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Tuy nhiên, sự lệch pha cung - cầu vẫn chưa được cải thiện khi phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc giá cao, trong khi nhu cầu thực lại hướng về phân khúc trung cấp và bình dân.

Riêng quý II, căn hộ chung cư chiếm đến 74,7% nguồn cung, nhưng dòng sản phẩm sang trọng và siêu sang đã chiếm 45%, cao cấp chiếm 37%, còn phân khúc trung cấp chỉ chiếm khiêm tốn 18%.

Thanh khoản thị trường chưa tăng tương ứng với đà cải thiện của nguồn cung do dòng tiền chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn.

Trong quý II, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, nâng tổng lượng giao dịch 6 tháng đầu năm lên khoảng 48.000 giao dịch.

Sức cầu được duy trì nhưng tập trung rõ rệt vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản khi chiếm 73% tổng lượng giao dịch; phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m²) chiếm 46% lượng giao dịch căn hộ và trở thành động lực chính của thị trường.

Sự phân hóa thương hiệu thể hiện rõ khi các chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ tới 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại.

Về giá bán, giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án (đất đai, tài chính, xây dựng) gia tăng và phần lớn nguồn cung mới định vị ở phân khúc cao cấp.

Để thúc đẩy thanh khoản thay vì giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư ưu tiên áp dụng chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán.

Trong quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m² (tăng 10% so với năm 2025), bình quân 6 tháng đầu năm đạt 76,5 triệu đồng/m².

Phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố cũng tăng giá khoảng 5% so với cuối năm trước kèm theo các chính sách giãn tiến độ xây dựng và thanh toán.

Xét theo địa phương, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về mặt bằng giá sơ cấp với khoảng 123 triệu đồng/m², điều chỉnh nhẹ so với quý trước; trong khi Hưng Yên đạt khoảng 69 triệu đồng/m² (tăng 2%).

Tính chung khu vực Hà Nội mở rộng, giá bán sơ cấp đạt khoảng 112 triệu đồng/m², tăng đến 29% do nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở khu vực nội đô.

Tại TP HCM, giá bán bình quân đi ngang ở mức 108 triệu đồng/m²; còn Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m² (tăng 30% so với cùng kỳ) do có nhiều dự án cao cấp xuất hiện.

Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức 91 triệu đồng/m² khi nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào các dự án chất lượng cao.