Hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Đồng chủ trì Hội thảo là Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến và Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, PGS.TS Nguyễn Thị Nga. Tham dự Hội thảo là các chuyên gia đến từ các bộ, ngành liên quan…

Hệ lụy phát sinh từ sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm

Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Thị Nga dẫn nội dung của sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm và cho rằng, giá trúng đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm được coi là cuộc đấu giá có mức cao nhất trong lịch sử bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ). Tuy nhiên, khoảng 1 tháng sau, 2 doanh nghiệp trên đã chính thức xin bỏ cọc, chịu mất số tiền cọc hàng trăm tỷ đồng. Sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm bất thành đã ảnh hưởng nhiều tới thị trường bất động sản ở khu vực lân cận, tác động tới tâm lý của người dân và kéo theo nhiều hệ lụy phát sinh trên thực tế.

Cụ thể, mất cân đối về cung cầu trên thị trường bởi giá đất bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực khiến cho giá đất ở khu vực lân cận cũng theo đó tăng cao. Ngoài ra, việc giá đẩy lên quá cao cũng gây khó khăn cho Nhà nước trong việc định giá đất để điều tiết các quan hệ đất đai trong các trường hợp khác…

Hơn nữa, giá đất trúng đấu giá quá cao vừa có thể làm cho cán bộ công chức “ngán ngại”, sợ trách nhiệm, có thể làm cản trở việc “tính giá khởi điểm đấu giá” hoặc làm chậm thêm việc tính “tiền sử dụng đất” dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Mặt khác, trúng đấu giá càng cao thì càng gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong việc định giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Đây cũng là nguyên nhân người dân có đất bị thu hồi chống đối, không thực hiện việc bàn giao đất khi Nhà nước thu hồi do họ so sánh giá trúng đấu giá với giá đất họ bị thu hồi.

Cần hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ

Tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng cho rằng sự kiện bỏ cọc ở Thủ Thiêm cũng là dịp để chúng ta rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật về đấu giá tài sản nói chung và Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đấu giá tài sản năm 2016… Qua rà soát, đánh giá các đạo luật trên cho thấy một số điểm bất cập.

Cụ thể, Luật đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định đầy đủ, chi tiết về việc kiểm soát năng lực tài chính của tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng. Điều này tạo “kẽ hở” để tổ chức, cá nhân không có đủ năng lực tài chính hoặc năng lực năng lực tài chính hạn chế tham gia đấu giá và trong quá trình đấu giá không làm chủ, kìm nén được “cảm xúc” của mình do tính sỹ diện, suy nghĩ thiếu chín chắn hoặc muốn thể hiện, đánh bóng thương hiệu hoặc chưa nhận thức đầy đủ trách nhiệm xã hội, hậu quả kinh tế… dẫn đến tình trạng khi trúng đấu giá cao hơn giá trị thật thì số lượng người trúng đấu giá bỏ cọc chiếm tỷ lệ cao do không đủ tiền nộp.

Quy định của pháp luật hiện hành cho thấy người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trúng đấu giá nhưng sau đó không nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước theo quy định thì chỉ mất tiền cọc khi tham gia đấu giá. Điều này dường như chưa đủ sức răn đe đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ trúng đấu giá rồi bỏ cọc…

Để khắc phục những hạn chế trên, theo ông Tuyến, cần bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ. Theo đó, tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải có đầy đủ các điều kiện: thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất không dưới 20 ha; ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt…

Bên cạnh đó, phải sửa đổi, bổ sung quy định về khoản tiền đặt trước của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ. Theo đó, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam..

Ngoài ra, theo ông Tuyến cần sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá QSDĐ…

Tại Hội thảo, các đại biểu đã nêu vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ từ sự kiện đấu gia đất tại khu vực Thủ Thiêm, TP.HCM; hệ lụy của đấu giá QSDĐ thành công và không thành công; trình tự, thủ tục đấu giá tài sản là QSDĐ để nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; nguyên tắc và điều kiện để được tham gia đấu giá QSDĐ; vấn đề bỏ cọc khi tham gia đấu giá QSDĐ, xử lý các bất cập có liên quan…