Diện tích đất thực tế nhỏ hơn trên sổ đỏ, phải làm sao?

Tình trạng diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích đất được thể hiện trên sổ đỏ xảy ra khá phổ biến hiện nay.

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự khác nhau đó, có thể do đo đạc sai hoặc do lấn, chiếm hoặc do bị lấn, chiếm… Vậy khi đo đạc xác định lại diện tích thửa đất mà thấy diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên sổ đỏ thì xử lý như thế nào? Đây đang là câu hỏi được nhiều bạn đọc quan tâm.

Diện tích đất thực tế nhỏ hơn trên sổ đỏ, phải làm sao? (Hình minh hoạ)

Công nhận diện tích trên sổ đỏ hay trên thực tế?

Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) quy định như sau: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận. Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế (thủ tục cấp đổi được nêu rõ ở phần sau).

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm. Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì tự hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại xã, phường, thị trấn không thành thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.

Thủ tục cấp đổi sổ đỏ theo diện tích thực tế

Căn cứ Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.

Hồ sơ đề nghị cấp đổi:

Khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Giấy chứng nhận đã được cấp.

Trình tự, thủ tục cấp đổi:

Căn cứ khoản 3 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

- Trường hợp khi thực hiện thủ tục mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính thì không phải thực hiện đo đạc, xác định lại diện tích, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu.

Trường hợp khi thực hiện thủ tục mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận chưa sử dụng bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận/thuộc trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận thì thực hiện trích lục bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính của thửa đất để thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận

Người sử dụng đất được công nhận kết quả trích lục bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính và phải trả chi phí đo đạc; trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp, ranh giới đất không thay đổi thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở, tiền thuê đất đối với phần diện tích tăng thêm tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây.

- Gửi phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính theo mẫu số 12/ĐK được ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu về đất đai; cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Bước 5: Trả kết quả: Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất.

Như vậy, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà thấy diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích thể hiện trên sổ đỏ thì tùy theo nguyên nhân mà có cách xử lý khác nhau. Trên đây là một số phương án xử lý cho từng tình huống cụ thể khi diện tích thực tế không còn đủ so với diện tích trên sổ đỏ.