Sửa 3 luật về bất động sản: Người dân kỳ vọng tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý

Tháo gỡ vướng mắc từ sự chồng chéo pháp luật

Tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, ngày 22/10, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra đối với ba dự án luật sửa đổi gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Đây là những đạo luật có mối quan hệ chặt chẽ, trực tiếp chi phối quá trình tạo lập quỹ đất, phát triển dự án, cung ứng nhà ở và thực hiện các giao dịch bất động sản.

Thực tiễn cho thấy, khi quy định về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản chưa thống nhất, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc chuyển nhượng dự án.

Hệ quả là nguồn lực đất đai chưa được khai thác hiệu quả, nhiều dự án chậm triển khai, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn lớn.

Theo thông tin trình Quốc hội, các dự thảo luật hướng đến hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và tăng cường ứng dụng công nghệ trong quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất điều chỉnh các quy định về chuyển nhượng dự án, kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản và hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng bảo đảm tính thống nhất với pháp luật đất đai, đầu tư và các quy định có liên quan.

Việc rà soát đồng thời ba luật có ý nghĩa quan trọng bởi nếu chỉ tháo gỡ một khâu mà các thủ tục ở những khâu còn lại vẫn ách tắc, doanh nghiệp khó có thể đưa dự án vào triển khai thực tế.

Vì vậy, yêu cầu đặt ra không chỉ là sửa từng điều khoản mà còn phải xử lý triệt để những điểm giao thoa, mâu thuẫn hoặc khoảng trống giữa các quy định pháp luật.

Khơi thông nguồn cung nhưng phải bảo đảm quyền lợi người dân

Một trong những kỳ vọng lớn khi sửa đổi ba luật là thúc đẩy nguồn cung bất động sản, tạo điều kiện để các dự án đủ điều kiện pháp lý sớm được triển khai, qua đó cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp không đồng nghĩa với việc giảm nhẹ các yêu cầu về quản lý đất đai, nghĩa vụ tài chính hay bảo vệ người mua nhà.

Những quy định mới cần bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; đồng thời hạn chế nguy cơ lợi dụng cơ chế thông thoáng để đầu cơ, trục lợi hoặc chuyển nhượng dự án thiếu minh bạch.

Đối với người mua nhà, điều đáng quan tâm không chỉ là số lượng dự án được khơi thông mà còn là giá nhà, tính pháp lý của sản phẩm, tiến độ bàn giao và khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

Đặc biệt, chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần được thiết kế theo hướng khả thi, phù hợp với nhu cầu thực tế. Nếu nguồn cung tăng nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao, những người có thu nhập thấp và trung bình vẫn khó tìm được nơi ở phù hợp.

Do đó, quá trình hoàn thiện pháp luật cần gắn việc tháo gỡ thủ tục với cơ chế giám sát thực hiện, công khai thông tin dự án và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà.

Hiệu quả phải được đo bằng kết quả thực thi

Sửa đổi đồng bộ ba luật là bước quan trọng để xử lý các bất cập của thị trường bất động sản.

Dẫu vậy, một hệ thống quy định được thiết kế tốt chỉ phát huy hiệu quả khi được triển khai thống nhất, minh bạch và có cơ chế giải quyết vướng mắc phát sinh từ thực tiễn.

Theo đó, các quy định chuyển tiếp cần được làm rõ để tránh tình trạng dự án đang triển khai phải kéo dài thủ tục hoặc phát sinh tranh chấp do thay đổi chính sách.

Đồng thời, việc phân cấp cho địa phương phải đi kèm với hướng dẫn cụ thể, cơ sở dữ liệu liên thông và trách nhiệm giải trình của cơ quan thực thi.

Cùng với đó, cần tăng cường công khai thông tin về quy hoạch, tình trạng pháp lý dự án, nghĩa vụ tài chính và tiến độ thực hiện.

Đây là những yếu tố quan trọng giúp người dân có cơ sở kiểm chứng trước khi giao dịch, đồng thời hạn chế tình trạng thông tin bất cân xứng và đầu cơ trên thị trường.

Điều quan trọng nhất là không đánh đồng việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý với việc bảo đảm thị trường sẽ phục hồi ngay lập tức.

Nguồn cung, giá nhà và sức mua còn chịu tác động của chi phí đất đai, chi phí vốn, khả năng thanh toán của người dân và diễn biến kinh tế.

Vì vậy, hiệu quả của việc sửa đổi ba luật cần được đánh giá bằng những kết quả cụ thể: thời gian xử lý thủ tục có rút ngắn hay không, số dự án đủ điều kiện được triển khai có tăng lên không, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả có được cải thiện không và quyền lợi của người dân có được bảo vệ tốt hơn không.

Khi những chuyển biến đó được thể hiện rõ trong thực tế, việc sửa đổi đồng bộ ba luật mới thực sự trở thành động lực khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững.