Vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ tại Hải Phòng: Cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn

Vụ án được tóm tắt như sau

Ngày 24/12/2010, chị Nhung cùng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (anh chị) và vợ chồng anh Vũ Văn Chung, chị Đoàn Thị Mừng có xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (QSDĐ) đối với thửa đất số 80 tờ bản đồ số 03, diện tích 240m²; giá chuyển nhượng 300.000.000đ, có chứng thực của UBND xã Cẩm Đông; ngày 21/11/2011, anh chị được UBND huyện Cẩm Giàng (tỉnh Hải dương cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN). Trước khi nhận chuyển nhượng anh chị đã tìm hiểu về nguồn gốc thửa đất thì biết thửa đất này thuộc quyền sử dụng hợp pháp của anh Chung, chị Mừng đã được UBND huyện Cẩm Giàng cấp GCN năm 2009. Sau khi hai bên thực hiện xong hợp đồng chuyển nhượng, anh Chung chị Mừng xin ở lại trên thửa đất một thời gian để ổn định cuộc sống mới rồi sẽ chuyển đi; vì là họ hàng nên anh chị đồng ý cho ở nhờ.

Sau một thời gian, anh chị có nhu cầu lấy lại đất, yêu cầu vợ chồng anh Chung trả đất nhưng vợ chồng anh Chung không trả mà còn xây căn nhà hai tầng trên đất vào năm 2013. Khi phát hiện vợ chồng anh Chung xây nhà, anh chị đã có đơn gửi UBND xã Cẩm Đông yêu cầu can thiệp nhưng UBND xã giải quyết không dứt điểm. Anh chị đã gửi đơn đến Cơ quan Công an huyện Cẩm Giàng vẫn không được giải quyết. Việc tranh chấp kéo dài nhiều năm, anh chị vẫn chưa lấy lại được đất của mình. Nay chị Nhung khởi kiện, đề nghị Tòa án giải quyết 02 yêu cầu: Buộc anh Chung, chị Mừng phải trả lại cho vợ chồng chị diện tích 240m² đất tại thửa số 80 tờ bản đồ 03, địa chỉ thôn Tràng, xã Cẩm Đông, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.

Sau khi xem xét thẩm định tại chỗ thì diện tích đất hiện trạng anh Chung, chị Mừng đang sử dụng là 232m²; diện tích 08m² còn lại nằm sang phần đất nhà ông Tưởng. Do vậy, chị Nhung xin rút một phần yêu cầu khởi kiện, chị đề nghị Tòa án buộc anh Chung, chị Mừng trả lại 232m² và phá dỡ toàn bộ công trình trên đất để trả lại mặt bằng đất cho vợ chồng chị.

Bị đơn là anh Vũ Văn Chung và chị Đoàn Thị Mừng và người đại diện theo ủy quyền thống nhất trình bày và cho rằng, thửa đất số 80 tờ bản đồ số 03 diện tích 240m² nói trên là tài sản hợp pháp của anh chị. Anh chị mua thửa đất trên của cụ Vá vào năm 2000; đến năm 2009 được UBND huyện Cẩm Giàng cấp GCN và sử dụng liên tục từ đó đến nay; anh chị khẳng định chưa bao giờ ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với anh Sỹ chị Nhung.

Sở dĩ có sự việc tranh chấp xảy ra như hiện nay là do vào khoảng năm 2009, anh Thủy (là anh trai anh Chung) có đến mượn GCN để đưa cho vợ chồng anh Sỹ làm tin cho vay tiền. Do là anh em ruột nên anh chị nhất trí cho mượn, còn thủ tục vay tiền như thế nào anh chị không nắm được. Năm 2010, có lần anh Sỹ đi cùng anh Thủy đến Công ty nơi anh chị làm việc, gặp anh chị để yêu cầu anh chị ký vào giấy tờ làm căn cứ cho anh Thủy vay tiền, anh chị đã ký nhưng không đọc nên không biết đó là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Anh Sỹ chị Nhung được UBND huyện Cẩm Giàng cấp GCN đối với thửa đất số 80 vào năm nào anh chị không biết. Đến năm 2011, chị Nhung gặp và yêu cầu anh chị bàn giao nhà đất thì anh chị mới biết sự việc. Năm 2012, anh chị xây dựng nhà kiên cố thì xảy ra tranh chấp; UBND xã Cẩm Đông có yêu cầu dừng việc xây dựng công trình nhưng anh chị không chấp hành vì đây là thửa đất hợp pháp của anh chị; anh chị vẫn đang quản lý sử dụng. Nay chị Nhung khởi kiện yêu cầu anh chị trả lại đất và phá dỡ toàn bộ công trình trên đất để bàn giao trả mặt bằng, anh chị không đồng ý.

Anh Chung có yêu cầu phản tố đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, là đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được thiết lập vào ngày 24/12/2010 giữa vợ chồng anh Sỹ và vợ chồng anh chị vô hiệu; hủy GCN do UBND huyện Cẩm Giàng cấp cho anh Sỹ, chị Nhung vào ngày 21/11/2011…

Nhận định của Tòa án

Vụ án được thụ lý năm ngày 08/01/2020, quá trình giải quyết đã tiến hành định giá tài sản vào tháng 11/2020. Cấp phúc thẩm đã hủy bản án sơ thẩm. Quá trình giải quyết, thời điểm năm 2025, Tòa án đã giải thích nhưng cả hai bên nguyên đơn, bị đơn đều không yêu cầu định giá lại.

Xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 24/12/2010 giữa anh Sỹ, chị Nhung với anh Chung và chị Mừng về nguồn gốc thửa đất số 80, tờ bản đồ số 03 diện tích 240m² tại thôn Tràng, xã Cẩm Đông, thì nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và chính quyền địa phương đều trình bày thống nhất với nhau, phù hợp với bản đồ và sổ mục kê 299; bản đồ và sổ mục kê 2001 và danh sách cấp GCN đều thể hiện, nguồn gốc thửa đất tranh chấp là của anh Chung, chị Mừng nhận chuyển nhượng tử cụ Vũ Văn Vá.

Anh Chung và chị Mừng thừa nhận đã ký vào hợp đồng trên, nhưng cho rằng không đọc và cho rằng bị anh Sỹ lừa dối khi đưa ra tập giấy trắng rồi bảo ký vào đó để đảm bảo cho anh Vũ Văn Thủy vay tiền. Tuy nhiên, anh Chung và chị Mừng không có chứng cứ chứng minh điều này. Nên xác định không có việc anh Chung và chị Mừng bị lừa dối khi ký vào văn bản hợp đồng.

Tuy nhiên, về lý do anh Chung và chị Mừng ký vào hợp đồng như sau: Theo anh Chung và chị Mừng trình bày thì anh chị ký vào để đảm bảo cho anh Thủy vay tiền anh Sỹ, chứ không phải là ký để lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Theo nội dung hợp đồng bằng văn bản thể hiện về giá trị hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được thể hiện trong văn bản là 84 triệu đồng. Tuy nhiên, anh Sỹ và chị Nhung lại khẳng định là giá chuyển nhượng là 300 triệu đồng và đã thanh toán đủ cho anh Chung, chị Mừng nhưng không lập biên bản giao nhận tiền vì thân thiết (anh Chung là cậu anh Sỹ).

Tòa án đã yêu cầu anh Sỹ, chị Nhung chứng minh việc giao tiền nhưng anh Sỹ, chị Nhung không cung cấp được tài liệu, chứng cứ còn anh Chung, chị Mừng không thừa nhận đã nhận tiền của anh Sỹ và chị Nhung, khẳng định không có việc giao tiền, mà cho rằng, anh Thủy mới là người vay 300 triệu đồng của anh Sỹ. Như vậy, không có cơ sở khẳng định việc hai bên đã thỏa thuận tiền chuyên nhượng là 300 triệu đồng và không có có căn cứ xác định anh Sỹ, chị Nhung đã trực tiếp thanh toán số tiền 300 triệu đồng cho anh Chung và chị Mừng trên cơ sở thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Tại các buổi hòa giải ngày 27/3/2012 tại UBND xã Cẩm Đông, hai bên mới xảy ra tranh chấp và chưa khởi kiện ra tòa án, với sự tham gia của chị Nhung và chị Mừng thì có sự việc: Chị Mừng trình bày ý kiến về việc anh Thủy là sử dụng GCN của anh Chung và chị Mừng để thế chấp vay tiên anh Sỹ số tiền 300 triệu đồng. Tiếp đó, ngày 05/4/2012, chị Nhung và chị Mừng lại gặp nhau hòa giải tại UBND xã Cẩm Đông. Tại buổi hòa giải này chị Mừng đề xuất ý kiến anh Thủy không có khả năng trả nợ thì vợ chồng anh Chung chị Mừng có trách nhiệm trả thay số tiền anh Thủy vay để nhận lại đất đã thể chấp và bên chị Nhung anh Sỹ sẽ chuyển trả lại QSDĐ. Với ý kiến này của chị Mừng thì chị Nhung không có ý kiến gì phản bác việc chị Mừng cho rằng số tiền 300 triệu là tiền anh Thủy vay, mà chỉ có ý kiến rằng: Căn cứ vào ý kiến của chị Mừng thì chị Nhung sẽ về thống nhất với anh Sỹ để có các điều kiện thỏa thuận sau với điều kiện hai bên thống nhất phương thức giải quyết.

Trên cơ sở ý kiến hai bên, UBND xã Cẩm Đông đã kết luận buổi hòa giải, đề nghị chị Nhung cho thời gian 3 tháng kể từ ngày 06/4/2012 (ngày tiếp theo của ngày hòa giải) đến ngày 06/7/2012 để anh Chung, chị Mừng thu xếp tiền thanh toán việc vay nợ (thế chấp). Hết thời gian 3 tháng, hai bên lại tiếp tục gặp nhau tại buổi hòa giải lần thứ 3, tại biên bản hòa giải lần thứ 3 ngày 09/8/2012, thì anh Chung vẫn tiếp tục khẳng định quan điểm cho rằng, anh Thủy là người vay tiền, còn anh Chung không chuyển nhượng đất cho anh Sỹ; còn chị Nhung thì trình bày ý kiến: Sau một thời gian, gia đình anh Chung chưa có phương án giải quyết việc thanh toán tiền và trả hồ sơ QSDĐ, do đó yêu cầu anh Chung thực hiện theo hồ sơ chuyển nhượng.

HĐXX thấy rằng những sự kiện này thể hiện quan điểm của chị Nhung thừa nhận phương án xử lý là hoàn trả lại QSDĐ với điều kiện bên anh Chung phải thanh toán trả tiền liên quan đến khoản vay của anh Thủy. Trên thực tế, sau khi hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng, thì anh Chung, chị Mừng vẫn tiếp tục sử dụng đất, không giao cho anh Sỹ. Anh Sỹ, chị Nhung cho rằng đã cho anh Chung ở nhờ sau khi hai bên chuyển nhượng, song không có chứng cứ chứng minh việc cho ở nhờ.

Tài liệu về thủ tục cấp GCN thì thể hiện: Có biên bản kiểm tra hiện trạng nhà, đất được lập cùng ngày với ngày lập hợp đồng chuyển nhượng (24/12/2010), nhưng không có mặt cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Cẩm Giàng tham gia kiểm tra hiện trạng, chỉ có cán bộ địa chính xã Cẩm Đông.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên tuy được hai bên ký kết với nhau là có thật, nhưng nội dung trên văn bản hợp đồng về giá cả không phù hợp với quan điểm trình bày của cả hai bên đương sự; trên thực tế cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng đều không thực hiện nghĩa vụ được thể hiện trong hợp đồng (bên chuyển nhượng không giao đất mà vẫn tiếp tục sử dụng đất liên tục cho đến nay, bên nhận chuyển nhượng cũng không chứng minh được việc giao tiền).

Thực tế trong quá trình hòa giải trước khi khởi kiện ra tòa án, cũng đã từng thống nhất phương án anh Chung, chị Mừng hoàn trả số tiền 300 triệu đồng trên cơ khoản tiền vay của anh Thủy đối với anh Sỹ để vợ chồng anh Chung được nhận lại QSDĐ. Do đó, đủ cơ sở khẳng định hợp đồng chuyển nhượng giữa anh Chung, chị Mừng và anh Sỹ, chị Nhung là giả tạo, không có thật mà được lập ra để đảm bảo cho việc anh Thúy vay tiền của anh Sỹ.

Từ phân tích trên, cần thấy rằng: Mặc dù trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn có sự thay đổi trong quan điểm về yêu cầu phản tố từ yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thành yêu cầu hủy hợp đồng, nhưng tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của bị đơn đã giải thích rằng, ban đầu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bị lừa dối, quá trình giải quyết vụ án thì xét thấy không có cơ sở nên đã thay đổi sang yêu cầu hủy hợp đồng, nhưng bị đơn vẫn đề nghị Tòa án xem xét việc tuyên bố hủy hợp đồng hoặc tuyên vô hiệu hợp đồng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bị đơn.

HĐXX thấy bản chất giao dịch là giả tạo như đã phân tích, nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đòi bị đơn trả lại QSDĐ và yêu cầu bị đơn phải phá dỡ toàn bộ công trình trên đất để bàn giao trả lại đất, mà chấp nhận yêu cầu phản tố, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu.

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn đề nghị áp dụng thời hiệu về tuyên bố giao dịch vô hiệu, tuy nhiên tại phiên tòa nguyên đơn khẳng định không yêu cầu xem xét thời hiệu. Mặt khác giao dịch giả tạo thì không bị hạn chế bởi thời hiệu khi tuyên bố vô hiệu…

Từ đó khẳng định được rằng, hai bên đã đối trừ số tiền nợ vay của anh Thủy bằng việc anh Chung đứng ra bảo đảm trả thay và đó cũng là nguyên nhân dẫn tới việc 2 bên ký kết hợp đồng. Do vậy, khi hợp đồng bị vô hiệu, cần buộc anh Chung, chị Mừng trả lại số tiền này cho anh Sỹ, chị Nhung. Ngoài ra, theo kết quả định giá tài sản thì giá trị thửa đất là 348.000.000đ.

Như vậy, phần giá trị chênh lệch giữa giá trị QSDĐ và phần tiền phải trả (300 triệu đồng), là 48.000.000đ, là thiệt hại xảy ra đối với anh Sỹ, chị Nhung do hợp đồng bị vô hiệu. Xét về lỗi thì anh Chung, chị Mừng và anh Sỹ, chị Nhung có lỗi ngang nhau trong việc hợp đồng vô hiệu, nên cần buộc anh Chung, chị Mừng phải bồi thường thiệt hại tương ứng với phần lỗi của mình là 50% giá trị thiệt hại, là 24.000.000đ. Như vậy, tổng cộng buộc anh Chung, chị Mừng phải hoàn trả, bồi thường thiệt hại cho anh Sỹ, chị Nhung 324.000.000đ.

Đối với yêu cầu hủy GCN: Do hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu, nên cần chấp nhận yêu cầu phản tố, hủy GCN đã cấp cho anh Sỹ và chị Nhung.

Với những đánh giá và nhận định nêu trên, HĐXX cấp sơ thẩm TAND TP.Hải Phòng đã quyết định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Ngô Thị Nhung về việc đòi anh Vũ Văn Chung và chị Đoàn Thị Mừng phải trả lại QSDĐ nói trên…