Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định mới: Người dân có thể được hoàn trả phần chênh lệch đã nộp

Ngày 11/2, Bộ Tài chính thông tin về những điểm mới nổi bật trong đổi mới chính sách tài chính đất đai liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Để thực hiện, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đồng thời Nghị định số 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn trình tự, thủ tục và nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Theo các quy định này, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được xác định trên cơ sở làm rõ căn cứ tính, nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính, thẩm quyền miễn, giảm và trách nhiệm của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất.

Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển mục đích.

Mức thu cụ thể gồm: 30% phần chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; và 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức.

Quy định này được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất và người sử dụng đất phải cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích.

Điểm đáng chú ý là cơ chế tính lại tiền sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp.

Trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 được đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới.

Nếu đã nộp theo mức cũ cao hơn mức phải nộp theo cơ chế hiện hành, phần chênh lệch được hoàn trả hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác, với điều kiện nộp hồ sơ trước ngày 01/01/2027.

Như vậy, người dân đã nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn nêu trên cần rà soát lại quyết định cho phép chuyển mục đích, chứng từ nộp tiền và thời điểm thực hiện để xác định có thuộc diện được tính lại hay không.

Việc không nộp hồ sơ trước 01/01/2027 có thể đồng nghĩa với việc không được xử lý hoàn trả phần chênh lệch.

Đối với tiền thuê đất, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định rõ cơ chế miễn, giảm.

Dự án thuộc danh mục loại hình và tiêu chí xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ ban hành được xem xét miễn tiền thuê đất; mức miễn do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo từng khu vực, lĩnh vực và có thể áp dụng cho toàn bộ thời hạn thuê.

Việc miễn tiền thuê đất áp dụng đối với đất xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở thực nghiệm, viện và trung tâm nghiên cứu – phát triển công nghệ số, dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.

Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và khu công nghệ số tập trung được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê theo quy định.

Chủ đầu tư hạ tầng khu công nghệ số tập trung không được tính tiền thuê đất đã được miễn vào giá cho thuê hạ tầng.

Đối với dự án trong khu công nghệ cao, mức miễn tiền thuê đất từ 15 năm đến 19 năm sau thời gian xây dựng cơ bản; dự án thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có thể được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê.

Trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích hoặc vi phạm điều kiện được miễn, toàn bộ tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp phải nộp lại theo quy định.

Một điểm mới là đơn giản hóa thủ tục. Người sử dụng đất thuộc diện được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và không phải nộp hồ sơ đề nghị miễn.

Trường hợp được giảm tiền thuê đất thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan thuế rà soát, điều chỉnh các thông báo nộp tiền thuê đất đã ban hành, hoàn thành trước ngày 01/01/2027.

Chính sách tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP được kỳ vọng tạo khuôn khổ pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời gỡ vướng cho người dân trong giai đoạn chuyển tiếp.

Với những trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong khoảng từ 01/8/2024 đến trước 01/01/2026, việc chủ động kiểm tra hồ sơ và thực hiện đề nghị tính lại trước thời hạn 01/01/2027 là yếu tố quan trọng để bảo đảm quyền lợi theo quy định mới.