Thời hạn thực hiện nghĩa vụ thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Bạn đọc Huyền Anh (Móng Cái, Quảng Ninh) hỏi: Tôi đã làm hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất, tôi là người mua và có nghĩa vụ về thuế theo cam kết trong hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên hiện tôi chưa thể làm thủ tục về thuế chuyển nhượng để sang tên được.

Xin quý báo cho biết vấn đề này có thể gác lại được không?

Việc sang tên sổ đỏ là bước cuối cùng để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Đây là việc làm rất quan trọng đối với người dân khi sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng hợp đồng mua bán, người dân cần thực hiện thủ tục nộp thuế chuyển nhượng và sang tên sổ đỏ trong thời hạn không quá 30 ngày, nếu quá thời hạn sẽ bị phạt nặng.

Quá hạn sang tên sổ đỏ sẽ bị phạt bao nhiêu?

Mức phạt của việc chậm sang tên nhà đất gồm mức phạt chậm sang tên sổ đỏ và mức phạt chậm thực hiện nộp hồ sơ khai thuế.

Về mức phạt chậm sang tên sổ đỏ, Công an TP Hà Nội dẫn khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày ký công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, người sử dụng đất phải thực hiện việc sang tên sổ đỏ.

Trong khi đó, theo khoản 1, khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi chậm đăng ký biến động đất đai lần đầu lên đến 2 triệu đồng; Chậm sang tên sổ đỏ đối với đất đã có sổ đỏ lên tới 10 triệu đồng.

Ngoài bị xử phạt hành chính, người sử dụng đất cũng buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai.

Như vậy, trong 30 ngày kể từ ngày thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, người dân buộc phải thực hiện sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Trong thời hạn này, nếu không thực hiện sang tên, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền cao nhất đến 10 triệu đồng.

Vậy người dân sang tên sổ đỏ ở đâu? Từ ngày 1/7/2025, người dân và doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai sẽ được tự do lựa chọn nơi nộp hồ sơ đất tại bất kỳ đơn vị tiếp nhận nào trong phạm vi tỉnh, thay vì bị ràng buộc theo địa giới hành chính như trước đây.

Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định người dân và doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai sẽ được tự do lựa chọn nơi nộp hồ sơ đất được nêu về phân định thẩm quyền giữa chính quyền địa phương hai cấp và phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Khoản 1 Điều 18 của nghị định nêu rõ: "Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh" đối với các thủ tục quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Theo đó, với các thủ tục như đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký tài sản gắn liền với đất, cấp mới hoặc cập nhật sổ đỏ… người dân có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa ở bất kỳ cấp nào (tỉnh, xã), Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của văn phòng này, miễn là trong cùng một tỉnh, thành phố.

Chậm nộp thuế, xử lý ra sao?

Bị phạt do chậm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là một trong những rủi ro phổ biến mà người dân thường gặp phải khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến các khoản chi phí phát sinh không mong muốn.

Việc nắm bắt rõ ràng quy định pháp luật về mức phạt này không chỉ giúp tránh được những hậu quả tài chính nặng nề mà còn đảm bảo quá trình chuyển quyền diễn ra suôn sẻ, tuân thủ đúng các nghĩa vụ tài chính theo luật định.

Cụ thể, khi sang tên sổ đỏ, người sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Đối với trường hợp chậm nộp hồ sơ khai thuế, người sử dụng đất sẽ bị phạt đến 25 triệu đồng.

Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định: Chậm nộp quá thời hạn từ 1 - 30 ngày bị phạt từ 2 - 5 triệu đồng; Chậm nộp quá thời hạn từ 31 - 60 ngày bị phạt từ 5 - 8 triệu đồng; Chậm nộp quá thời hạn từ 61 - 90 ngày/quá 91 ngày nhưng không phát sinh thuế nộp bị phạt từ 8 - 15 triệu đồng; Chậm nộp quá thời hạn 90 ngày bị phạt từ 15 - 25 triệu đồng.

Theo khoản 5 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 ngày kể từ khi phát sinh nghĩa vụ thuế.

Như vậy, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất, người dân bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên và nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân trong thời gian 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

Về đối tượng bị phạt khi chậm sang tên sổ đỏ, theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, bên mua/tặng cho sẽ bị xử phạt khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho mà không hoặc chậm thực hiện đăng ký biến động.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Thời hạn đăng ký biến động đất đai là không quá 10 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ được công nhận hợp lệ.

Như vậy, sau khi thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất, trong thời hạn quy định, người dân phải khai thuế, phí và nộp hồ sơ sang tên, nếu không sẽ bị phạt với các mức tương ứng nêu trên.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp thực tế, người nộp có thể nộp đơn xin gia hạn nộp thuế nếu có lý do chính đáng như thiên tai hoặc khó khăn tài chính, theo quy định tại Luật Quản lý thuế 2019.

Cơ quan thuế sẽ xem xét và có thể miễn giảm một phần tiền chậm nộp nếu hồ sơ chứng minh được.

Ngoài ra, việc thuê dịch vụ tư vấn pháp lý từ sớm giúp kiểm tra và nộp thuế đúng hạn, tránh các sai sót phổ biến.

Biện pháp hiệu quả nhất là sử dụng các công cụ trực tuyến của Tổng cục Thuế để theo dõi thời hạn và tính toán sơ bộ mức phạt, đảm bảo mọi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra an toàn và tiết kiệm chi phí.