Nhà ở xã hội và những điều không phải ai cũng biết

Luật sư Vũ Thị Thu Hường - Giám đốc Công ty Luật E&D (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) sẽ giải đáp những vướng mắc, đồng thời cung cấp thông tin pháp luật liên quan vấn đề này. Cụ thể:

Nhà ở xã hội là gì?

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định: “NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở”. Như vậy, NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, quy định diện tích theo từng loại nhà cụ thể.

Có những loại NƠXH nào?

Theo Luật sư Vũ Thị Thu Hường, hiện nay có hai hình thức phát triển NƠXH, đó là NƠXH được đầu tư xây dựng theo dự án và NƠXH do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê.

Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH được đầu tư xây dựng theo dự án như sau:

"NƠXH là nhà chung cư: Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2 sàn, tối đa là 70m2 sàn.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ NƠXH trong dự án.

NƠXH là nhà ở liền kề thấp tầng: Diện tích nhà ở không quá 70m2; Bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng".

Điều 28 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê như sau:

“1. Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân thì phải đảm bảo các quy định sau:

a) Trường hợp nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải đáp ứng các quy định tại khoản 1 Điều 57 của Luật Nhà ở;

b) Trường hợp nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ thì phải đáp ứng các quy định tại khoản 3 Điều 57 của Luật Nhà ở.

2. Trường hợp xây dựng dãy nhà ở 01 tầng để cho thuê thì phải đảm bảo các quy định sau:

a) Phải được xây dựng khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng) theo tiêu chuẩn xây dựng;

b) Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người để ở không nhỏ hơn 8 m2 (không tính diện tích khu phụ);

c) Phải đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp IV trở lên theo pháp luật về xây dựng;

d) Bố trí mặt bằng xây dựng nhà ở và các hạng mục công trình xây dựng khác trong dãy nhà ở 01 tầng trên khu đất đảm bảo điều kiện giao thông thuận lợi, vệ sinh môi trường và điều kiện khắc phục sự cố (cháy, nổ, sập đổ công trình...)”.

Chính sách về NƠXH được thể hiện thông qua những hình thức nào?

Hiện có các hình thức hỗ trợ về NƠXH chủ yếu là NƠXH đối với các đối tượng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Theo Luật sư Vũ Thị Thu Hường, việc cho thuê mua NƠXH được quy định theo Khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở 2023: Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

"Như vậy, để trở thành chủ sở hữu căn NƠXH theo hình thức thuê mua thì phải sau một thời gian nhất định và bên thuê thua phải thanh toán hết tiền thuê - mua cho bên cho thuê mua, khác với trường hợp mua - bán NƠXH.

Theo đó, việc mua bán NƠXH thực hiện ngay khi đủ điều kiện và bên mua sẽ là chủ sở hữu NƠXH ngay từ thời điểm thực hiện xong các thủ tục theo quy định của pháp luật mà không phải chờ một thời gian nhất định", luật sư Vũ Thị Thu Hường cho hay.

Đề xuất thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia Theo dự thảo, Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia là quỹ tài chính ngoài ngân sách nhà nước do Chính phủ thành lập từ nguồn ngân sách nhà nước cấp và nguồn vốn hợp pháp khác. Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia được đầu tư trực tiếp để tạo lập quỹ nhà ở xã hội, quản lý quỹ nhà ở xã hội; hỗ trợ lãi suất cho vay không yêu cầu thế chấp; hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội theo điều kiện, nội dung và mức hỗ trợ được cơ quan có thẩm quyền quy định. Chính phủ quy định chi tiết về thành lập, quản lý và sử dụng Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia.