Người dưới 18 tuổi có được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định việc ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định:

"Điều 6. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản 1 Điều 5 như sau:

“a) Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”

Ngoài ra Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì trường hợp người dưới 18 tuổi không thuộc các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể Điều 19 quy định như sau:

"Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh".

Bên cạnh đó, theo Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 33/2107/TT-BTNMT quy định về thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và Luật Đất đai năm 2013 cũng không đề cập đến độ tuổi của người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Và cuối cùng Điều 16 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định mọi cá nhân đều có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự, cụ thể như sau:

"Điều 16. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân

1. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự.

2. Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau.

3. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết".

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về độ tuổi được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người có quyền sử dụng đất lầ cá nhân không phân biệt đã thành niên hay chưa thành niên đều có thể được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất. Do pháp luật không có quy định cụ thể hay quy định cấm cho nên việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không hạn chế về độ tuổi. Trên thực tế, một số cơ quan có thẩm quyền khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với cá nhân dưới 18 tuổi thì họ có ghi thêm người giám hộ hoặc người đại diện theo pháp luật.

Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu là người chưa thành niên, cần lưu ý vấn đề sau:

Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về người chưa thành niên như sau:

"Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý".

Trường hợp người cháu được cho tặng quyền sử dụng đất dưới 18 tuổi thì mọi giao dịch dân sự trừ giao dịch phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày được thiết lập với cháu, trong đó có giao dịch liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất, đều phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Theo khoản 1 Điều 136 Bộ luật dân sự năm 2015 thì cha mẹ người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên. Vì vậy cần lưu ý khi lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu thì phải có sự đồng ý của cha mẹ cháu.

Như vậy, người dưới 18 tuổi cũng là đối tượng được tặng cho bất động sản nhưng khi làm thủ tục nhận tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Đồng thời trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có tên của người đại diện hoặc giám hộ và sẽ ghi rõ là đại diện/giám hộ cho người chưa thành niên.