Mua đất hơn 10 năm vẫn bị kiện hủy hợp đồng: Cần giải pháp hạn chế tranh chấp kéo dài

Không ít trường hợp hợp đồng mua bán đất đã được ký kết, sang tên hợp pháp và sử dụng ổn định hơn 10 năm, nhưng bất ngờ chủ đất cũ lại khởi kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng.

Việc kiện tụng kéo dài không chỉ gây nhiều hệ lụy cho người đang sử dụng đất mà còn đặt ra câu hỏi về cơ chế pháp lý nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng quyền khởi kiện để kéo dài tranh chấp.

Đã sang tên hơn 10 năm vẫn bị kiện

Theo phản ánh của nhiều người dân, các giao dịch mua bán đất trước đây đều được thực hiện theo đúng quy định pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, sau đó các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan chức năng.

Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý, sử dụng ổn định trong nhiều năm.

Trong thời gian đó, họ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính như đóng thuế, phí liên quan đến đất đai theo quy định.

Tuy nhiên, khi giá đất trên thị trường tăng cao, một số chủ đất cũ bất ngờ nộp đơn khởi kiện ra tòa án yêu cầu hủy hợp đồng mua bán trước đây.

Theo nội dung các đơn khởi kiện, lý do được đưa ra khá đa dạng. Có trường hợp cho rằng việc thanh toán tiền chuyển nhượng chưa hoàn tất, có trường hợp yêu cầu tòa án làm rõ các nội dung liên quan đến giao dịch trước đây.

Điều khiến nhiều người mua đất lo lắng là các vụ kiện này xảy ra khi giao dịch đã diễn ra từ rất lâu, thậm chí hơn 10 năm.

Trong khoảng thời gian đó, nhiều người đã đầu tư xây dựng nhà cửa, nhà xưởng hoặc triển khai các dự án sản xuất, kinh doanh trên khu đất.

Khi tranh chấp phát sinh, nhiều hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất bị đình trệ, ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống và hoạt động kinh doanh của người dân.

Ảnh minh hoạ.

Những hệ lụy từ các vụ kiện kéo dài

Theo phản ánh của người dân, nhiều vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể kéo dài nhiều năm.

Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án thường phải tiến hành nhiều bước như thu thập tài liệu, xác minh chứng cứ, đo đạc hiện trạng đất, giám định chữ ký hoặc làm rõ các giao dịch tài chính trước đây.

Không ít trường hợp sau khi xét xử, vụ án lại bị hủy để xem xét lại hoặc phát sinh thêm các yêu cầu mới. Điều này khiến tranh chấp tiếp tục kéo dài qua nhiều năm.

Một số người dân cho biết có những vụ việc kéo dài hàng chục năm, các bên liên quan phải liên tục tham gia các buổi làm việc, phiên hòa giải hoặc phiên tòa.

Trong khi đó, khi đất đang trong quá trình tranh chấp, việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc triển khai các dự án đầu tư trên khu đất gần như bị đình trệ. Điều này gây ra không ít thiệt hại về kinh tế cho người đang sử dụng đất.

Nguyên tắc pháp lý trong giải quyết tranh chấp

Theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015, thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp hợp đồng dân sự về nguyên tắc là 3 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.

Bên cạnh đó, theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự Việt Nam 2015, khi công dân nộp đơn khởi kiện và đơn đáp ứng các điều kiện theo quy định, tòa án có trách nhiệm xem xét thụ lý và giải quyết theo trình tự pháp luật.

Một cán bộ trong ngành tòa án cho biết nguyên tắc của tố tụng dân sự là bảo đảm quyền khởi kiện của công dân. Khi đơn khởi kiện hợp lệ, tòa án phải tiếp nhận và xem xét giải quyết theo quy định.

Tuy nhiên, do tính chất phức tạp của các tranh chấp đất đai, việc giải quyết vụ án có thể phải trải qua nhiều bước như xác minh chứng cứ, đo đạc hoặc giám định tài liệu nên thời gian xử lý đôi khi kéo dài.

Chuyên gia pháp lý nói gì?

Trao đổi về vấn đề này, một số chuyên gia pháp lý cho rằng quyền khởi kiện là quyền cơ bản của công dân và cần được pháp luật bảo đảm.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trong thực tế cũng xuất hiện tình trạng một số cá nhân lợi dụng quyền khởi kiện để kéo dài tranh chấp, gây khó khăn cho người đang sử dụng đất.

Luật sư cho rằng đối với những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đã được thực hiện hợp pháp, người mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý, sử dụng ổn định trong thời gian dài thì cần xem xét toàn diện các chứng cứ pháp lý.

Các chứng cứ như hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ đăng ký biến động và quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định của người mua là những yếu tố quan trọng cần được đánh giá khi giải quyết tranh chấp.

Một số chuyên gia cũng cho rằng cần tăng cường cơ chế hòa giải, sàng lọc các vụ kiện ngay từ giai đoạn đầu để tránh tình trạng tranh chấp kéo dài không cần thiết.

Bảo đảm sự ổn định của các giao dịch đất đai

Theo các chuyên gia, đất đai là loại tài sản có giá trị lớn nên các tranh chấp liên quan thường phức tạp và kéo dài.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc bảo đảm sự ổn định của các giao dịch dân sự là rất quan trọng.

Khi một hợp đồng mua bán đất đã được thực hiện hợp pháp, hoàn tất thủ tục sang tên và được sử dụng ổn định trong thời gian dài, việc phát sinh tranh chấp sau nhiều năm có thể gây ra nhiều hệ lụy đối với người sử dụng đất cũng như môi trường đầu tư.

Nhiều ý kiến cho rằng bên cạnh việc bảo đảm quyền khởi kiện của công dân, các cơ quan chức năng cũng cần nghiên cứu các giải pháp pháp lý nhằm hạn chế tình trạng tranh chấp kéo dài, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và bảo đảm sự ổn định của các giao dịch trong xã hội.