Hợp đồng ủy quyền trong mua bán đất và vấn đề rủi ro pháp lý

Có thể mất trắng nếu mua nhà xã hội qua hợp đồng ủy quyền, vi bằng

Xử phạt hành chính người được ủy quyền công bố thông tin của HSL

Không muốn nộp thuế, phí khi chuyển nhượng đất đai, mua bán đất đai là lý do nhiều người tìm đến hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Vậy hợp đồng ủy quyền trong mua bán nhà đất là gì và chúng ta sẽ phải đối mặt với vấn đề rủi ro pháp lý như thế nào xoay quanh câu chuyện hợp đồng ủy quyền trong mua bán nhà đất?

Thế nào là hợp đồng ủy quyền?

Bản chất của việc ủy quyền là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, ít chi phí hơn hoặc thậm chí là vì hoàn cảnh đặc biệt như chủ sở hữu là nhiều người, ở xa, đi làm ăn ở xa… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền.

Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức làm hợp đồng ủy quyền, người nhận chuyển nhượng chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Tùy theo thỏa thuận mà phạm vi ủy quyền có thể bao gồm: cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất... bằng tư cách nhân danh bên ủy quyền.

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh BĐS. Đồng thời, sau khi chuyển nhượng, các bên phải thực hiện việc đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.

Rủi ro khi sử dụng hợp đồng ủy quyền trong mua bán nhà đất?

Việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở (với mục đích không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ) chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua khi tiền mất mà tài sản có thể không được nhận, không được sử dụng.

Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền (bên mua) phải chứng minh có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất chứ không phải là ủy quyền (làm thay- nhân danh bên ủy quyền); Thông thường, các bên sẽ lập một hợp đồng mua bán bằng giấy tay để phòng ngừa vấn đề này.

Tuy nhiên, dù có làm đầy đủ các bước trên thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).

Bộ Luật Dân sự quy định, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm.

Do việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua, vì vậy, nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo trình tự chuyển nhượng thông thường để được bảo vệ quyền lợi tốt nhất.