Giá thuê đất tại Cụm công nghiệp làng nghề Dị Nậu cao gấp nhiều lần: Có lạm dụng vị trí của chủ đầu tư?

Việc Công ty Cổ phần Hoàng Hưng Tiến đưa ra mức giá thuê đất khoảng 25–27 triệu đồng/m2 tại Cụm công nghiệp làng nghề Dị Nậu (thuộc xã Tây Phương, TP Hà Nội) đang khiến nhiều hộ dân bức xúc.

Bởi trước đó, theo phương án được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể của TP Hà Nội thống nhất, mức giá đất Nhà nước cho doanh nghiệp thuê chỉ khoảng hơn 3 triệu đồng/m2.

Khoảng chênh lệch rất lớn giữa giá doanh nghiệp thuê của Nhà nước và giá doanh nghiệp cho người dân thuê lại đang đặt ra câu hỏi: Liệu việc áp giá cao và đặt thêm điều kiện tài chính ngặt nghèo có phù hợp với mục tiêu của cụm công nghiệp làng nghề hay không?.

Trao đổi với Báo Pháp luật Việt Nam, luật sư Chu Quỳnh Vương (Văn phòng Luật sư Trung Hoà, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng: Cần nhìn nhận bản chất của mô hình cụm công nghiệp làng nghề.

Theo luật sư, cụm công nghiệp làng nghề được Nhà nước quy hoạch nhằm di dời các hộ sản xuất nhỏ lẻ ra khỏi khu dân cư, giảm ô nhiễm, bảo đảm phòng cháy chữa cháy và duy trì nghề truyền thống.

Do đó, đối tượng trung tâm mà dự án hướng tới phải là các hộ dân, cơ sở sản xuất của chính làng nghề.

Tuy nhiên, tại Dị Nậu, mức giá thuê đất khoảng 25–27 triệu đồng/m2 được nhiều hộ dân phản ánh là vượt quá khả năng của họ.

Nếu một hộ cần khoảng 1.000m2 để làm xưởng, tổng số tiền phải bỏ ra có thể lên tới 25–27 tỷ đồng, chưa kể kinh phí xây dựng nhà xưởng, mua sắm máy móc, điện nước và các chi phí phát sinh khác.

“Đây là mức giá quá cao nếu xét trong bối cảnh phần diện tích cho thuê mới chỉ có hạ tầng kỹ thuật cơ bản, chưa có nhà xưởng, tường bao hoặc các công trình phụ trợ”, luật sư Chu Quỳnh Vương nhận định.

Điều đáng nói, theo kết quả thẩm định giá đất cụ thể của TP Hà Nội, đơn giá mà Công ty Cổ phần Hoàng Hưng Tiến thuê đất của Nhà nước chỉ khoảng 3.019.797 đồng/m2.

Trong khi đó, doanh nghiệp lại dự kiến cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê lại với giá gấp khoảng 8–9 lần.

Theo luật sư, pháp luật không cấm doanh nghiệp đầu tư hạ tầng được tính toán lợi nhuận.

Tuy nhiên, việc đưa ra mức giá quá cao, vượt xa khả năng tiếp cận của chính những người dân đã giao đất cho dự án có thể bị xem là đi ngược mục tiêu an sinh và phát triển làng nghề.

Luật sư Chu Quỳnh Vương cho rằng trong một cụm công nghiệp cụ thể, chủ đầu tư hạ tầng gần như là đơn vị duy nhất cung cấp mặt bằng sản xuất. Điều đó đồng nghĩa với việc doanh nghiệp nắm vị trí gần như độc quyền.

“Khi chỉ có một chủ đầu tư được quyền phân phối quỹ đất, người dân không có lựa chọn nào khác. Nếu doanh nghiệp áp đặt giá quá cao hoặc đưa ra những điều kiện bất lợi, thì có thể xuất hiện dấu hiệu lạm dụng vị trí độc quyền”, luật sư phân tích.

Theo quy định của pháp luật về cạnh tranh, hành vi lạm dụng vị trí thống lĩnh hoặc độc quyền có thể bao gồm việc áp đặt giá bán bất hợp lý, áp đặt điều kiện giao dịch bất lợi hoặc tạo rào cản khiến khách hàng không thể tiếp cận hàng hóa, dịch vụ.

Trong trường hợp của Cụm công nghiệp làng nghề Dị Nậu, nếu mức giá thuê đất và các điều kiện đi kèm khiến phần lớn người dân không thể tiếp cận, cơ quan chức năng hoàn toàn có thể xem xét thanh tra, kiểm tra việc thực hiện dự án.

Đặc biệt, cơ quan quản lý cần làm rõ một số vấn đề: Giá cho thuê lại đã được tính toán trên cơ sở nào; Khoản chênh lệch rất lớn giữa giá thuê của Nhà nước và giá cho thuê lại có hợp lý hay không; Doanh nghiệp có thực hiện đúng cam kết ưu tiên người dân làng nghề hay không; Việc phân lô, lựa chọn nhà đầu tư thứ cấp có bảo đảm công khai, minh bạch.

Nếu phát hiện chủ đầu tư lợi dụng vị trí của mình để đẩy giá lên quá cao hoặc hướng quỹ đất sang các doanh nghiệp lớn thay vì hộ dân làng nghề, cơ quan chức năng có thể yêu cầu điều chỉnh phương án giá, thậm chí xử lý theo quy định.

Bên cạnh mức giá thuê, nhiều hộ dân phản ánh rằng họ muốn được xét thuê đất phải chứng minh có ít nhất 5 tỷ đồng hoặc phải chuyển số tiền này vào tài khoản của doanh nghiệp.

Theo luật sư Chu Quỳnh Vương, đây là điều kiện không có cơ sở pháp lý.

Luật sư cho biết, Nghị định 32/2024/NĐ-CP về quản lý, phát triển cụm công nghiệp không quy định việc người dân phải chứng minh năng lực tài chính bằng cách có sẵn 5 tỷ đồng mới được nộp hồ sơ thuê đất.

“Chủ đầu tư không có quyền tự đặt ra các điều kiện tài chính để ngăn người dân nộp hồ sơ, trừ khi tiêu chí đó đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt công khai trong phương án lựa chọn nhà đầu tư thứ cấp”, luật sư nhấn mạnh.

Theo phân tích của luật sư, tiêu chí lựa chọn hộ dân vào cụm công nghiệp làng nghề phải dựa trên yếu tố nghề nghiệp, nhu cầu thực tế, mức độ ưu tiên di dời và việc họ có đang sản xuất trong làng nghề hay không. Không thể lấy tiêu chí “ai có nhiều tiền hơn” làm điều kiện quyết định.

Việc yêu cầu phải có 5 tỷ đồng mới được nộp hồ sơ, theo luật sư, có thể bị xem là một “giấy phép con” hoặc một rào cản kỹ thuật bất hợp lý, khiến các hộ sản xuất nhỏ lẻ bị loại khỏi dự án ngay từ đầu.

Đáng chú ý, nếu doanh nghiệp yêu cầu người dân chuyển tiền vào tài khoản khi chưa ký hợp đồng thuê đất, chưa có sự giám sát của cơ quan chức năng, thì hành vi này còn có thể bị xem xét dưới góc độ huy động vốn hoặc chiếm dụng vốn trái quy định.

“Người dân chỉ mới nộp hồ sơ, chưa ký hợp đồng, chưa được phân lô đất mà đã phải chuyển tiền thì rất dễ phát sinh rủi ro. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người dân sẽ ở thế yếu”, luật sư cảnh báo.

Theo luật sư Vương, điều đáng lo ngại nhất hiện nay không chỉ là giá thuê đất cao, mà còn là nguy cơ mục tiêu ban đầu của dự án bị lệch hướng.

Người dân Dị Nậu đã giao đất với niềm tin rằng họ sẽ được quay lại tiếp tục làm nghề trên chính quê hương mình.

Nếu cuối cùng những người có nghề, đã giao đất lại không đủ khả năng thuê, còn quỹ đất rơi vào tay các doanh nghiệp lớn, thì ý nghĩa của cụm công nghiệp làng nghề sẽ không còn.

Từ thực tế đó, luật sư Chu Quỳnh Vương cho rằng UBND TP Hà Nội, Sở Công Thương, Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan liên quan cần sớm vào cuộc kiểm tra toàn bộ quá trình xây dựng phương án giá, điều kiện xét duyệt hồ sơ và việc lựa chọn đối tượng thuê đất.

Đồng thời, cần tổ chức đối thoại công khai giữa chủ đầu tư và người dân để công bố minh bạch: Chi phí đầu tư thực tế của dự án; Căn cứ xác định mức giá thuê; Tiêu chí lựa chọn người được thuê đất; Chính sách ưu tiên dành cho các hộ đã giao đất.

Theo luật sư, nếu dự án thực sự được lập ra để phục vụ làng nghề, thì phải có cơ chế để người dân làng nghề tiếp cận được.

Bởi nếu những người đã giao đất, đã hy sinh quyền lợi trước mắt lại không thể quay trở lại sản xuất, thì không chỉ quyền lợi của họ bị ảnh hưởng, mà nguy cơ mai một cả một làng nghề truyền thống là điều hoàn toàn có thể xảy ra.