Dự án Roxana Plaza và quyền lợi cửa cư dân

Về tư cách pháp lý và trách nhiệm của Cty Tường Phòng

Theo đó, Công ty TNHH XD-TM-DV Đầu tư BĐS Tường Phong (Cty Tường Phong) là chủ thể duy nhất sở hữu đầy đủ căn cứ pháp lý để đứng tên làm Chủ đầu tư Dự án Roxana Plaza.

Về nguồn gốc đất đai, Cty Tường Phong trực tiếp đứng tên sở hữu thửa đất số 264 (diện tích 3.391,3m²) theo Giấy chứng nhận QSDĐ số BA163242 do Sở TNMT tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/12/2010. Đồng thời, Cty Tường Phong là đại diện hợp pháp quản lý phần diện tích đất 4.411m² thuộc thửa đất số 244 theo Giấy chứng nhận QSDĐ số BA264134 của Bà Phạm Thị Ngọc Liên, tạo thành tổng mặt bằng 8.423,2m² để triển khai dự án. Toàn bộ hồ sơ quy hoạch 1/500 (Quyết định 8229/QĐ-UBND) và Giấy phép xây dựng tạm số 889/GPXD-SXD đều đứng tên duy nhất Cty Tường Phong.

Tại Kết luận thanh tra số 308/KL-UBND ngày 22/08/2023 của UBND tỉnh Bình Dương ghi nhận rõ rằng Cty Tường Phong là chủ đầu tư hợp pháp duy nhất của Dự án Roxana Plaza. Ngược lại, Công ty Cổ phần Navi Land không sở hữu đất, chưa từng được cấp phép làm chủ đầu tư và đã bị Sở Tài chính cùng Sở Xây dựng Bình Dương ngăn chặn, tạm ngưng toàn bộ thủ tục chuyển nhượng dự án do không đủ năng lực tài chính.

Ngày 05/01/2024, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương chính thức có Văn bản số 43/SXD-QNN chấp thuận riêng cho Chủ đầu tư Cty Tường Phong được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, quan hệ chuyển nhượng dự án ban đầu giữa Cty Tường Phong và Navi Land đã bị thanh lý.

Bên cạnh đó, trong quá trình triển khai dự án, Công ty Cổ phần Đầu tư VietHome (VietHome) với tư cách là đơn vị môi giới đã vượt quá phạm vi dịch vụ, tự ý chào bán, thu tiền chênh lệch và phối hợp với Navi Land ký kết 1.082 hợp đồng mua bán/huy động vốn trái phép với người dân khi chưa được sự đồng ý của Chủ đầu tư và chưa được Sở Xây dựng Bình Dương cấp phép.

Với hành vi huy động vốn chui này, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã có Văn bản số 4317/SXD-TTrXD ngày 22/12/2021 xác định là hoàn toàn trái quy định pháp luật và UBND tỉnh Bình Dương cũng đã có Quyết định xử phạt VPHC số 2501/QĐ-XPHC. Do đó, căn cứ Điều 117, Điều 122, Điều 123 và Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, toàn bộ 1.082 hợp đồng do Navi Land và VietHome tự ý ký kết bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập. Trách nhiệm hoàn trả khoản tiền đã thu cùng nghĩa vụ bồi thường thiệt hại hoàn toàn thuộc về VietHome và Navi Land là chủ thể trực tiếp đứng tên phát hành chứng từ thu tiền và lạm thu tiền chênh lệch của khách hàng.

Mặc dù không trực tiếp gây thiệt hại, nhưng Cty Tường Phong với tư cách chủ đầu tư vẫn phải chịu các trách nhiệm của chủ đầu tư theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Bởi Cty Tường Phong đã thể hiện thiện chí khi ban hành Quyết định số 80/2026/TP-CV và tổ chức các buổi đối thoại công khai (tháng 10/2026). Bên cạnh đó, Cty Tường Phong rà soát chứng từ thực nộp, cấn trừ giá trị khối lượng thi công thực tế đã nhận (danh sách 202 căn hộ cấn trừ 158 tỷ đồng) và xem xét cho người dân đủ điều kiện được ký lại Hợp đồng mua bán chính thức trực tiếp với Chủ đầu tư.

Trách nhiệm của chủ sở hữu hợp pháp diện tích 4.411m2 đất

Theo phán quyết mới đây của TAND TP HCM (Bản án sơ thẩm số 117/2026/KDTM-ST ngày 03/09/2026), bà Phạm Thị Ngọc Liên được xác định là chủ sở hữu hợp pháp đối với thửa đất số 244, diện tích 4.411m². Thửa đất này, cùng với diện tích đất thuộc quyền sở hữu của Cty Tường Phong tạo thành tổng diện tích đất 8.423,2m² triển khai Dự án Contentment Plaza (Roxana Plaza).

Thông qua Hợp đồng hợp tác kinh doanh năm 2017, Cty Tường Phong được ủy quyền đại diện cho phần diện tích đất của bà Liên để hợp tác phát triển dự án. Căn cứ quy định tại Điều 158 và Điều 160 Bộ luật Dân sự, quyền sử dụng đất của bà Liên là tài sản cá nhân được pháp luật bảo vệ. Bà Liên không ký bất kỳ hợp đồng dịch vụ môi giới hay ủy quyền bán nhà nào với VietHome. Do đó, quyền sử dụng đất 4.411m² của bà Liên hiện có thể được xem là độc lập so với các nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) của VietHome và Naviland.

Trong xuyên suốt vụ việc, Bà Liên không phải là bên xác lập giao dịch, không nhận bất kỳ khoản tiền thanh toán hay tiền chênh lệch nào từ VietHome, Naviland hay người mua nhà. Căn cứ Điều 584, Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 cùng thực tiễn vụ việc, hiện không có đủ cơ sở xác định bà Liên có hành vi vi phạm hay có lỗi hay thụ hưởng lợi ích từ hoạt động bán hàng trái phép của VietHome. Do đó, bà Liên không mặc nhiên chịu trách nhiệm dân sự, bồi thường thiệt hại hay nghĩa vụ hoàn trả tiền đối với khách hàng.

Giải pháp và khuyến nghị của luật sư về việc

PV: Để giải quyết dứt điểm vụ việc và bảo vệ quyền lợi các bên, Luật sư có khuyến nghị cụ thể nào đối với Chủ đầu tư Cty Tường Phong, người mua nhà và các cơ quan Nhà nước?

-Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam: Trước hết, đối với Cty Tường Phong, doanh nghiệp cần tập trung tối đa nguồn lực tài chính, kỹ thuật và nhân sự để khẩn trương khắc phục dứt điểm các tồn tại kỹ thuật, hoàn tất công tác nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và kiểm tra nghiệm thu công trình theo đúng quy định pháp luật.

Việc nhanh chóng hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý để dự án đủ điều kiện chào bán, huy động vốn và bàn giao nhà ở cho cư dân là yêu cầu vô cùng cấp thiết; điều này không chỉ giúp sớm giải quyết nhu cầu an cư chính đáng cho hàng trăm hộ dân đang chờ đợi, tránh lãng phí nghiêm trọng nguồn lực nhà ở quy mô lớn đã cơ bản hoàn thành của xã hội, mà còn trực tiếp ngăn chặn những thiệt hại tài chính cực kỳ nặng nề, rủi ro đọng vốn kéo dài và nguy cơ giảm sút uy tín đối với chính doanh nghiệp.

Còn đối với người mua nhà. Việc cần làm bây giờ là tích cực tham gia các buổi đối thoại do Cty Tường Phong tổ chức để sớm hợp pháp hóa quyền sở hữu căn hộ của mình. Qua vụ việc nói trên, người dân cần phải thận trọng hơn trong các giao dịch có giá trị lớn như mua bán các bất động sản hình thành trong tương lai.

Dưới góc độ pháp luật, khách hàng cần phân định rõ hai mối quan hệ pháp lý hoàn toàn tách biệt đối với chủ đầu tư và người môi giới. Việc phân biệt rõ sẽ giúp người mua nhà hạn chế các trường hợp tương tự trong tương lai, thúc đẩy môi trường giao dịch bất động sản công khai, minh bạch.

Cuối cùng, đối với các cơ quan quản lý nhà nước và tiến hành tố tụng, cần đẩy nhanh tiến độ kiểm tra nghiệm thu công trình sau khi Cty Tường Phong hoàn thiện khắc phục; đồng thời khẩn trương rà soát, thu hồi các khoản tiền chênh lệch do bên môi giới thu giữ trái phép để trả lại cho người dân, đưa Dự án Roxana Plaza trở lại vận hành an toàn và tuân thủ đúng quy định pháp luật.