Đề xuất làm nhà ở thương mại giá phù hợp không đấu giá, lãi 15%, cấm bán lại 5 năm

Theo Bộ Xây dựng, nghị quyết đặt mục tiêu hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư nhằm phát triển mạnh phân khúc nhà ở giá phù hợp.

Chính sách được kỳ vọng bổ sung nguồn cung, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, kéo mặt bằng giá chung giảm xuống và tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập trung bình, có nhu cầu thực. Đồng thời, đây là công cụ góp phần ổn định thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo Bộ Xây dựng, nghị quyết hướng tới hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư để thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.

Mục tiêu là bổ sung nguồn cung, điều chỉnh tình trạng mất cân đối cơ cấu thị trường, qua đó góp phần kéo mặt bằng giá chung xuống và tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập trung bình, có nhu cầu thực. Đồng thời, đây được xác định là công cụ hỗ trợ ổn định thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Dự thảo đề xuất thí điểm một loạt cơ chế về quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, ưu đãi, giá bán và giao dịch.

Về quy hoạch, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để quyết định phát triển dự án và tổ chức lập, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Quy hoạch chi tiết được lập hoặc điều chỉnh đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung (trong trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu) và được phê duyệt sau khi các quy hoạch cấp trên được thông qua.

Về quỹ đất, địa phương sẽ chủ động bố trí để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Quỹ đất thực hiện dự án bao gồm đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở thương mại; đất giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội; đất thực hiện theo cơ chế thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; và đất của tổ chức, cá nhân dùng để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Giá đất của dự án được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Một điểm đáng chú ý là UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục thực hiện tương tự cơ chế thí điểm một số chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện các thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, phòng cháy chữa cháy, cấp phép xây dựng theo cơ chế thí điểm hoặc theo pháp luật về xây dựng.

Dự án được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư và không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.

Chủ đầu tư được huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở; trong đó, với hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết hoặc vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam thì không yêu cầu phải có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Đồng thời, dự án được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường theo quy định của Thủ tướng trong từng thời kỳ. HĐND cấp tỉnh căn cứ điều kiện địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Dự thảo cũng đặt ra yêu cầu dự án phải bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và chất lượng xây dựng theo quy định pháp luật. Tại các thành phố trực thuộc Trung ương và khu vực thuộc địa giới hành chính phường của tỉnh, loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp là nhà chung cư; các khu vực còn lại do UBND cấp tỉnh quyết định.

Về giá bán, chủ đầu tư được quyết định giá theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí liên quan, cộng với lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư.

Sau khi công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua. Nếu giá theo kiểm toán cao hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm; nếu thấp hơn, phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua, thuê mua.

Người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp là cá nhân trong nước và chỉ được mua, thuê mua một căn từ chủ đầu tư. Đồng thời, không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Việc giao dịch thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Nghị quyết dự kiến có hiệu lực kể từ ngày ban hành đến hết ngày 28/2/2027.