Cầm cố sổ đỏ... cẩn thận “tiền mất tật mang”!

Sổ đỏ là chứng thư, không phải tài sản

Cầm cố tài sản để vay tiền rất phổ biến. Thông thường người sẽ sử dụng tài sản như xe, latop, điện thoại, máy móc... tuy nhiên, không ít trường hợp sử dụng sổ đỏ để cầm cố vay tiền.

Căn cứ Điều 309, Bộ luật Dân sự 2015, có quy định thì cầm cố tài sản là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

Theo đó, mặc dù sổ đỏ là vật, nhưng khi sổ bị cháy, hư hỏng, mất,… thì tài sản vẫn còn tồn tại và quyền sử dụng đất không bị mất đi (chỉ cần đề nghị cấp lại sổ). Do đó, sổ đỏ không phải là tài sản vì không đáp ứng được các thuộc tính của tài sản.

Như vậy, sổ đỏ chính là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nó không phải là tài sản.

Vì thế, pháp luật không công nhận hình thức cầm cố sổ đỏ là tài sản đảm bảo để vay nợ, hoặc một giao dịch nào khác.

Làm thế nào khi sổ đỏ bị mang đi cầm cố trái phép?

Như đã phân tích ở trên, việc mang sổ đỏ đi cầm cố không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, trong đời sống thường ngày, không ít vụ việc, người thân “trộm” sổ đỏ của nhau... mang đi đặt cầm cố vay tiền và vẫn được một bên khác nhận cầm cố.

Từ đó dẫn tới không ít hệ lụy xấu như khổ chủ phải chuộc sổ quá hạn vay với lãi suất cao, gia đình bị khủng bố, đe dọa... gây mất trật tự an ninh xã hội.

Tại Điều 295, Bộ luật Dân sự năm 2015, có ghi nhận với tài sản bảo đảm, các loại tài sản mang đi cầm cố phải có quyền sở hữu hợp pháp của người cầm cố.

Do đó, trong trường hợp mang số đỏ đứng tên người thân đem đi cầm cố, sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật, không thể thực hiện. Chủ sở hữu chỉ cần báo cơ quan chức năng, khởi kiện ra tòa vì bị giữ sổ đỏ trái phép, hoặc báo mất và xin cấp lại sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy định tại Điều 39, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người dân có thể xin cấp lại sổ đỏ khi đã mất.

Theo khoản 3, điều trên, UBND xã sẽ thực hiện niêm yết về việc mất sổ tại trụ sở và điểm dân cư nơi có đất trong 15 ngày.

Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày kết thúc thời gian niêm yết, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm lập biên bản kết thúc niêm yết và gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc cấp lại giấy chứng nhận cho người dân.

Khi nào được phép dùng sổ đỏ để đảm bảo?

Pháp luật không công nhận hình thức cầm cố sổ đỏ nên chỉ có thể tiến hành việc thế chấp sổ đỏ (thế chấp quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất).

Căn cứ Điều 317, BLDS 2015, quy định thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ và khi thế chấp thì bên thế chấp không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Cầm cố thì giao tài sản cho người nhận cầm cố, còn thế chấp thì không giao tài sản nhưng có điểm chung là để đảm bảo cho giao dịch.

Theo đó, căn cứ Điều 317, Bộ luật Dân sự 2015, để thế chấp tài sản đúng luật thì tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp, trường hợp tài sản này không chính chủ thì phải có sự đồng ý, cũng như ủy quyền của chủ sở hữu tài sản cho người thực hiện việc thế chấp sổ đỏ.

Căn cứ quy định tại khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc thế chấp sổ đỏ được thực hiện khi có đủ điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận.

- Đất này không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, đã có bản án hoặc quyết định của tòa, phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án

- Còn trong thời hạn sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

Cá nhân, hoặc tổ chức tín dụng đều có thể thực hiện nhận thế chấp sổ đỏ theo các quy định của pháp luật.