Vụ bỗng dưng bị tranh chấp lối đi chung trong phần đất đã có "sổ đỏ" ở Phú Lương (Hà Nội): Kiến nghị VPĐK Đất đai Hà Đông hủy bỏ biện pháp ngăn chặn trái luật!

Thỏa thuận thiếu thủ tục pháp lý "ngáng chân" giao dịch sang tên sổ đỏ

Trước đó, Báo Pháp luật Việt Nam đã phản ánh vụ việc gia đình ông Nguyễn Thọ Lượng (sinh năm 1965, trú tại Tổ dân phố 9, phường Phú Lương, Hà Nội), có đồng ý cho hộ ông Nguyễn Thọ Uông và bà Nguyễn Thị Nến cùng trú tại Tổ dân phố 9 (phường Phú Lương) sử dụng một phần đất đã được cấp sổ đỏ của gia đình mình để làm ngõ đi qua. Biên bản thỏa thuận này được lập vào năm 2015, có chữ ký của hai bên và sự chứng kiến của tổ trưởng dân phố, nhưng thiếu thủ tục pháp lý quan trọng cần thiết nên Biên bản này không làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất.

Đáng nói, diện tích đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) từ năm 2007 và hoàn toàn nằm trong quyền sở hữu hợp pháp của ông Lượng. Bản đồ địa chính lưu trữ tại phường từ năm 1997 cũng không thể hiện bất kỳ lối đi chung nào.

Do cần vốn làm ăn, ông Lượng thế chấp mảnh đất này tại ngân hàng. Sau khi giải quyết xong khoản nợ, người đại diện của ông là bà Nguyễn Thị Tuyết, đã thực hiện thủ tục cấp đổi GCN QSDĐ. Tuy nhiên, Văn phòng Đăng ký đất đai quận Hà Đông (cũ) bất ngờ thông báo thửa đất đang có tranh chấp và từ chối thực hiện thủ tục sang tên chuyển quyền sở hữu cho bà Tuyết, dù trước đó, mảnh đất đã được ngân hàng thẩm định kỹ lưỡng, Tòa án công nhận thỏa thuận giải quyết nợ, và thậm chí UBND phường Phú Lương (cũ) cũng đã cử cán bộ xuống bàn giao mốc giới.

Bà Nguyễn Thị Tuyết bức xúc: “Mảnh đất đã được Nhà nước cấp "sổ đỏ", ngân hàng thẩm định, sao lại có thể bị “khóa” giao dịch chỉ vì một lối đi chưa được pháp luật thừa nhận?”. Mặc dù Văn bản số 410/UBND – ĐC ngày 29/5/2024 của UBND phường Phú Lương (cũ) đã xác nhận rõ ràng: Phần đất làm ngõ đi chung nằm trọn trong thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ của gia đình ông Nguyễn Thọ Lượng, và thỏa thuận giữa hai bên "chưa tiếp tục thực hiện các bước hoàn thiện hồ sơ theo quy định pháp luật". Nói cách khác, chính quyền địa đã công nhận đây chỉ là một thỏa thuận dân sự thiếu thủ tục pháp lý.

Trao đổi với phóng viên về vụ việc, một cán bộ phường Phú Lương cho biết: “Báo Pháp luật Việt Nam phản ánh thông tin về vụ việc tương đối rõ ràng. Hiện phía ông Nguyễn Thọ Uông đã khởi kiện việc tranh chấp ra Toà án, và Toà đã thụ lý. Nên đợi kết luận của Toà án vì thẩm quyền của phường chỉ hoà giải, không phán quyết được. Sau sáp nhập, hiện phường Phú Lương vẫn chưa nhận được ý kiến giữa hai bên”.

Có thể Kiến nghị yêu cầu Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Đông hủy bỏ biện pháp ngăn chặn trái luật

Bình luận về vụ việc này, Luật sư Hoàng Văn Hà - Công ty Luật ARC Hà Nội, cho biết, vụ việc này đặt ra nhiều vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp, cũng như trách nhiệm của cơ quan quản lý và cách thức xử lý khi yêu cầu mở lối đi không có căn cứ.

Căn cứ pháp lý về quyền lối đi qua đất liền kề Theo Điều 29 Luật Đất đai 2024: “Người sử dụng đất được hưởng quyền về lối đi, cấp nước, thoát nước, tưới tiêu qua thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật về dân sự. Quyền này phải được thực hiện trên cơ sở tôn trọng, hạn chế tối đa thiệt hại cho thửa đất bị sử dụng làm lối đi và phải đăng ký theo quy định tại Điều 133 của Luật này.”

Điều luật này khẳng định: quyền mở lối đi chỉ phát sinh khi có căn cứ hợp pháp, bao gồm thỏa thuận, bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án. Trong vụ việc này, việc hàng xóm của ông Nguyễn Thọ Lượng tự ý gửi đơn đến cơ quan đăng ký đất đai đề nghị ngăn chặn giao dịch hợp pháp khi không có quyết định của Tòa án hay thỏa thuận hợp pháp là hoàn toàn trái luật, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của gia đình ông Lượng.

Luật sư Hà phân tích, ngoài Luật Đất đai, Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định: nếu một thửa đất bị vây bọc, không có lối đi ra đường công cộng, chủ sở hữu có quyền yêu cầu mở lối đi hợp lý qua thửa đất liền kề. Tuy nhiên, chủ sở hữu thửa đất được hưởng lối đi phải bồi thường cho chủ đất liền kề theo giá trị phần diện tích bị sử dụng. Trong trường hợp của ông Nguyễn Thọ Lượng, thửa đất của gia đình người hàng xóm không hề bị “vây bọc hoàn toàn”, họ vẫn có lối đi khác ra đường công cộng, và đó mới là lối đi chính đã được thể hiện trong bản đồ. Vì vậy, yêu cầu của họ mở lối đi qua đất của ông Lượng không đáp ứng điều kiện pháp luật. Giả sử sau này có căn cứ mở lối đi, thì hàng xóm vẫn phải có trách nhiệm bồi thường theo đơn giá đất và chính sách bồi thường do Nhà nước quy định tại thời điểm thực hiện.

Về trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai, theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, quyền về lối đi chỉ có giá trị pháp lý khi đã được đăng ký biến động vào hồ sơ địa chính. Việc đăng ký này được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP (quy định về đăng ký, cấp GCN QSDĐ và quản lý hệ thống đất đai) và Nghị định 102/2024/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai). Do đó, khi chưa có bản án, quyết định có hiệu lực hoặc thỏa thuận công chứng về việc mở lối đi, cơ quan đăng ký đất đai không có quyền ngăn chặn việc cấp sổ đỏ cho ông Lượng chỉ dựa trên đơn yêu cầu đơn phương của hàng xóm.

Từ đó, Luật sư Hà đưa ra quan điểm, việc hàng xóm gửi đơn yêu cầu ngăn chặn cấp đổi GCN QSDĐ của gia đình ông Lượng là thiếu căn cứ pháp luật, không có giá trị ràng buộc. Phía ông Nguyễn Thọ Lượng cần phải làm Đơn kiến nghị yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai Hà Đông hủy bỏ biện pháp ngăn chặn trái luật này.

Trường hợp nếu hàng xóm vẫn cho rằng họ cần mở lối đi, họ phải thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền đồng thời thực hiện trình tự theo luật định. Chỉ khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền thì quyền lối đi mới được xác lập và ghi nhận trong hồ sơ địa chính.

Trong mọi trường hợp, người yêu cầu mở lối đi phải có nghĩa vụ bồi thường thỏa đáng cho chủ đất bị ảnh hưởng, trong đó có thể tính toán theo diện tích, giá đất, chi phí khôi phục hạ tầng. Cơ quan quản lý nhà nước cần đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân. Việc cấp đổi GCNQSDĐ cho bà Tuyết – người đại diện cho ông Lượng là cần thiết, bởi lẽ ông đã có đủ điều kiện pháp lý và không thuộc diện tranh chấp đất đai thực chất - Luật sư Hoàng Văn Hà nhấn mạnh.