Thị trường bất động sản sẵn sàng cho chu kỳ phát triển mới

Cơ chế 75%: "Chìa khóa" giải cứu các dự án "đắp chiếu"

Tại hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản 2026" vừa qua, thông tin đến báo chí, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh: Giai đoạn 2024 - 2025 là "bước đệm" quan trọng để hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo đà cho sự bứt phá của thị trường trong năm 2026.

Nghị quyết số 254 (thông qua ngày 11/12/2025) với cơ chế xử lý các dự án bị nghẽn ở khâu giải phóng mặt bằng.

Theo đó, đối với các dự án thực hiện theo phương thức thỏa thuận, nếu chủ đầu tư đã đạt được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất (hoặc nhận chuyển nhượng được 50% diện tích), Hội đồng nhân dân sẽ xem xét thực hiện thu hồi đất.

Đây là bước đi nhằm tháo gỡ bế tắc cho các dự án "chôn chân" nhiều năm do không thể thỏa thuận với số ít hộ dân còn lại. "

Cũng theo bà Mỹ, nhà nước sẽ hỗ trợ đẩy nhanh quá trình thu hồi và phục hồi dự án khi nhà đầu tư đã nỗ lực thỏa thuận được 75% diện tích.

Mở rộng cửa tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp

Một trong những thay đổi khác là việc nới lỏng điều kiện tiếp cận đất đai. Thay vì chỉ được nhận chuyển nhượng "đất ở" như quy định cũ tại Điều 127, các quy định mới hiện nay đã cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng "các loại đất khác" để làm nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai và Nghị quyết 254 đã định hình rõ nét 4 phương thức tiếp cận nguồn lực đất đai, bao gồm: Đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và cơ chế Nhà nước thu hồi đất.

Đặc biệt, ngay cả với các dự án phát triển kinh tế - xã hội không dùng vốn ngân sách, Nhà nước vẫn tạo điều kiện cho cơ chế thỏa thuận nếu nhà đầu tư có đủ năng lực, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch kinh doanh.

Về khía cạnh tài chính, thị trường 2026 sẽ vận hành minh bạch hơn khi Nghị quyết 254 ưu tiên áp dụng Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K) một cách phổ biến.

Việc định giá đất cụ thể – vốn là "điểm mờ" gây chậm trễ thủ tục hành chính trước đây – nay chỉ còn áp dụng hẹp cho các dự án lấn biển hoặc dự án hỗn hợp phức tạp.

Đồng thời, xu hướng phân cấp, phân quyền tiếp tục được đẩy mạnh. Chính phủ dự kiến tăng tính chủ động cho cấp cơ sở bằng cách chuyển giao một số thẩm quyền về cho Chủ tịch UBND cấp xã và cho phép UBND cấp tỉnh ủy quyền linh hoạt trong việc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Hành lang pháp lý từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở đến các Nghị quyết thí điểm mới nhất đã tạo nên một "bộ khung" vững chắc. Những nút thắt về pháp lý, nguồn cung và thủ tục hành chính đang dần được gỡ bỏ, hứa hẹn một chu kỳ phát triển mới, và bền vững cho thị trường bất động sản từ năm 2026.