Điều kiện để “hợp pháp hoá” công trình xây dựng nhà ở trái phép

Văn khấn Rằm tháng Giêng 2022 chuẩn nhất

Phê duyệt thành viên BCĐ cải cách hành chính của Chính phủ

Căn cứ theo quy định của pháp luật, Nhà ở riêng lẻ được hiểu là nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Theo đó, căn cứ theo khoản 16 Điều 16 và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP), xây dựng không có giấy phép xây dựng (không phép) hoặc xây dựng không đúng với nội dung giấy phép xây dựng đã cấp (xây dựng trái phép) mà thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng thì chuẩn bị hồ sơ theo quy định để hợp thức hóa công trình, phần công trình đó. Điều kiện để được hợp thức hóa nhà ở không phép và nhà ở xây dựng trái phép là khác nhau.

Đối với nhà ở không phép, điều kiện để “hợp pháp hoá” phải là công trình đang thi công xây dựng và đáp ứng đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp đã kết thúc hành vi vi phạm (đã xây dựng xong) thì ngoài việc bị phạt tiền còn buộc phải tháo dỡ nhà ở xây dựng không phép.

Tại đô thị, điều kiện chung được cấp giấy phép của nhà ở riêng lẻ là phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

Bên cạnh đó, có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định và có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ (căn cứ theo Khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 quy định điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị).

Ngoài ra, còn cần đáp ứng đủ điều kiện riêng là hù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị.

Tại nông thôn, nhà ở riêng lẻ khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép cũng phải là công trình đang thi công xây dựng và thuộc một trong các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở.

Tại Khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 có quy định các trường hợp chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu có điều chỉnh thiết kế, xây dựng, cụ thể:

- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

- Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính.

- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng như trên không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.

Như vậy, nếu đáp ứng điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép như trên và trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm xuất trình được giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng điều chỉnh thì không bị phá dỡ nhà ở nếu hiện trạng nhà ở phù hợp với giấy phép mới được cấp.