“Điểm nóng” bất ổn tại Chung cư Hà Đô Park View: Cần giải pháp giải quyết dứt điểm xung đột giữa các bên

Tranh chấp càng trở nên ồn ào khi chiều tối ngày 27, sáng ngày 28/12/2024, đơn vị được Chủ đầu tư uỷ quyền thực hiện dịch vụ trông giữ xe ô tô tại khu vực để xe ô tô tầng hầm B1, B2 Toà nhà N10 là Công ty Cổ phần quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Đô (Công ty NPM) tiến hành thu phí dịch vụ gửi xe ô tô tháng 12/2024 đối với các chủ phương tiện chưa nộp phí gửi xe sau 3 lần thông báo. Một số chủ xe chưa nộp phí dịch vụ đã đỗ xe chắn ngang lối ra vào, gây ách tắc giao thông, mất an toàn về PCCC dẫn đến phản ứng phẫn nộ của các cư dân khác. Cơ quan chức năng đã phải đến xử lý vụ việc.

Nhận diện nguyên nhân mâu thuẫn, tranh chấp

Nguyên nhân là việc tranh chấp quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2 Toà nhà N10 giữa một bên là BQT, một số cư dân chủ sở hữu căn hộ và một bên là Cty Hà Đô.

Theo thông tin của Cty hà Đô cung cấp, hợp đồng mua bán căn hộ tại Chung cư N10 ký từ năm 2012 - 2013 giữa Cty Hà Đô và khách hàng tại Điều 9.2 quy định về phần sở hữu chung, có liệt kê: "Nơi để xe tại tầng hầm".

Còn phía BQT và một số cư dân đang căn cứ vào nội dung này để khẳng định toàn bộ khu vực để xe tại các tầng hầm B1, B2 (bao gồm cả nơi để xe đạp, xe máy, xe cho người tàn tật và khu vực để xe ô tô) là phần sở hữu chung.

Căn cứ vào hợp đồng, các quy định pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng và thực tế Cty Hà Đô không phân bổ chi phí đầu tư khu vực để xe ô tô tầng hầm B1 B2 vào giá bán căn hộ, Hà Đô để lại tài sản để kinh doanh, khai thác và được thể hiện rõ trên Báo cáo tài chính được kiểm toán và công bố theo quy định. Cty Hà Đô khẳng định khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2 của Toà nhà N10 là phần sở hữu riêng của Chủ đầu tư, không nằm trong phần sở hữu chung của tòa nhà.

Vẫn theo Cty Hà Đô, bên cạnh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các tài liệu khác được ký giữa các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng và quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng thể hiện và được các bên xác nhận: Khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2 của Toà nhà N10 là tài sản riêng của Chủ đầu tư.

Cụ thể là các tài liệu như: Biên bản bàn giao căn hộ (một bộ phận của hợp đồng) đã xác định tài sản chung riêng cụ thể; BQT khi nhận bàn giao tài sản từ Chủ đầu tư đã cùng ghi nhận đây là tài sản của Chủ đầu tư; trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành ký giữa BQT và Công ty NPM (Cty con của Cty Hà Đô), hai bên đã thống nhất đây là tài sản riêng của Chủ đầu tư kể từ ngày tòa nhà đưa vào sử dụng năm 2015.

Theo đó, Cty Hà Đô đã có nhiều văn bản trả lời BQT để khẳng định quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2 của Toà nhà N10. Trường hợp không đồng ý, BQT hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa án để giải quyết theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, vì lý do nào đó BQT không giải quyết vấn đề theo hướng này.

Hoạt động của Ban Quản trị

Sau khi BQT nhiệm kỳ khóa mới được thành lập (từ tháng 04/2024), các thành viên BQT có những động thái phản ứng cứng rắn. Chủ đầu tư cho rằng những phản ứng của BQT là không phù hợp với pháp luật khi đòi quyền sở hữu khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2 của Toà nhà N10.

Cụ thể, ngày 25/08/2024, BQT đã tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư bất thường để lấy ý kiến biểu quyết của cư dân liên quan đến việc giải quyết tranh chấp sở hữu khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2 và đơn phương chấm dứt hợp đồng quản lý vận hành trước hạn đối với Cty NPM.

Ngày 05/09/2024, BQT thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành trước hạn đối với Cty NPM kể từ ngày 04/11/2024. Việc BQT tìm mọi cách nhằm loại Cty NPM và đưa đơn vị quản lý vận hành mới vào Toà nhà N10 nhằm mục đích chiếm dụng khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2 trên thực tế mà không thông qua cơ quan có thẩm quyền.

Sau khi bàn giao lại công tác quản lý vận hành theo yêu cầu của BQT, theo hợp đồng và ủy quyền của Cty Hà Đô, Cty NPM tổ chức quản lý độc lập đối với các tài sản riêng của Cty Hà Đô tại Tòa nhà N10, đồng thời Cty NPM đã nộp đơn khởi kiện BQT ra TAND quận Cầu Giấy vì hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Sau quá trình xem xét giải quyết những tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên tại Tòa nhà N10, UBND phường Dịch Vọng đã gửi Thông báo 182/TB-UBND ngày 26/11/2024, trong đó có nội dung "đề nghị Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô và Ban Quản trị chung cư Hà Đô Park View giữ nguyên hiện trạng quản lý, sử dụng đối với phần diện tích tầng hầm B1, B2 tòa nhà Hà Đô Park View cho đến khi có kết luận của cơ quan có thẩm quyền”.

Tuy nhiên, BQT vẫn tiếp tục có những hành động tiếp theo, thông báo công khai và dùng lực lượng của ban quản lý mới - Công ty TNHH MTV Quản lý và kinh doanh dịch vụ SDU (Cty SDU) và cư dân tại tòa nhà để tổ chức đuổi nhân viên của Cty NPM ra khỏi khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2.

Trước đó, ngày 01 và 02/12/2024, một nhóm cư dân cùng Ban Quản lý tòa nhà của Cty SDU tổ chức đẩy bảo vệ của Cty NPM ra ngoài và chiếm đoạt quyền quản lý barie, ngắt hệ thống camera và can thiệp vào hệ thống máy tính, lắp đặt lồng sắt.

Qua quá trình báo cáo, làm việc với chính quyền địa phương, chiều ngày 02/12/2024, UBND phường Dịch Vọng đã tổ chức cưỡng chế xử lý vi phạm hành chính, tháo gỡ lồng sắt và bàn giao lại hiện trạng cho Cty Hà Đô. Tại biên bản nêu rõ:“Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô tiếp tục thực hiện quản lý tầng hầm, phần diện tích đang tranh chấp, đến khi có kết quả giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền”.

Phía Hà Đô cho biết, mặc dù chính quyền địa phương đã yêu cầu như vậy, nhưng BQT Tòa nhà N10 tiếp tục đưa các thông tin sai lệch, kêu gọi cư dân không đóng tiền gửi xe cho Hà Đô, mà đóng vào tài khoản của BQT khiến cư dân hoang mang, lo lắng về tài sản gửi tại hầm xe, môi trường sống bị xáo trộn, mất ổn định.

Liên quan đến việc BQT tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để thay đổi đơn vị quản lý vận hành. Ngày 20/12/2024, UBND quận Cầu Giấy đã có Quyết định số 221/QĐ-XPHC về việc xử phạt vi phạm hành chính đối với BQT Toà nhà N10 vì lý do thực hiện sai Quy chế hoạt động đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua ngày 24/01/2021 - mức xử phạt hành chính 110 triệu đồng. Quyết định xử phạt còn yêu cầu BQT buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc BQT thực hiện theo quy chế hoạt động và thu chi tài chính của BQT đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Được biết, UBND phường Dịch Vọng đã giao Quyết định số 221 cho ông Lê Phi Phụng - Trưởng BQT, nhưng sau khi đọc ông đã không nhận, buộc UBND phường phải lập biên bản về việc ông Lê Phi Phụng không nhận quyết định.

Ngày 25/12/2024, UBND phường Dịch Vọng tiếp tục có Công văn gửi BQT, đề nghị: Chấp hành việc bị xử phạt nội dung Quyết định số 221; thực hiện đúng quy chế hoạt động và thu chi tài chính đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; dừng việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư dự kiến tổ chức ngày 29/12/2024 vì sai quy định. Việc BQT tiếp tục hoạt động sai quy định làm gia tăng nguy cơ mất trật tự, lộn xộn cho toà nhà.

Mặc dù đã có chỉ đạo của UBND phường Dịch Vọng, BQT vẫn tiếp tục kêu gọi cư dân đóng tiền gửi xe ô tô cho BQT. Sau nhiều lần thông báo, nhắc nhở những cư dân chưa thực hiện đóng tiền phí dịch vụ trông giữ xe (đặc biệt là nhóm cư dân cố tình chống đối), nhằm thu hồi công nợ, Cty NPM thực hiện biện pháp yêu cầu các xe chưa đóng tiền phải đóng đủ theo quy định trước khi cho xe ra khỏi khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2.

Chiều ngày 28/12/2024, xe ô tô mang biển số 30A – 572… của một chủ xe chưa đóng phí gửi xe, khi đi ra khu vực rào chắn kiểm soát lối ra khỏi khu vực tại tầng hầm B1, barie không tự động mở để xe lưu thông, chủ xe đã cố tình điều khiển xe húc vào barier làm cong cần và dùng tay bẻ gãy hỏng cần barier, khiến hệ thống bị hư hỏng không hoạt động được. Sau đó người này còn có thái độ thách thức...

Cty NPM đã báo cáo sự việc với các cơ quan công an. Cơ quan chức năng đã xuống hiện trường lập biên bản và phối hợp với các bên để giải quyết vụ việc theo đúng quy định pháp luật.

Cần giải pháp xử lý dứt điểm mâu thuẫn và tranh chấp

Về phía trưởng BQT, ông Lê Phi Phụng thì cho rằng, hầm gửi xe thực hiện căn cứ theo hợp đồng mua bán giữa Chủ đầu tư và cư dân năm 2013. Trong đó có điều khoản: Phần để xe là của cư dân (một ý nói về chỗ để xe máy, xe ba bánh, xe đạp của cư dân và một ý nói về chỗ để xe chung). gần 10 năm nay được khai thác, quản lý bởi công ty dịch vụ là thành viên của Cty Hà Đô.

Với vai trò hai nhiệm kỳ, Phó BQT ông Phụng đã đề cập đến việc đó, nhưng chưa được giải quyết. Hai bên cũng đã trao đổi với nhau về thủ tục pháp lý nhưng chưa có kết quả rõ ràng. Cách lập luận của Chủ đầu tư ở mức chung chung. Năm 2024, khi có BQT mới, họ quyết tâm làm lại cho rõ ràng. Vì điều khoản trong hợp đồng thể hiện phần diện tích hầm để xe là sở hữu chung của dân thì dân thu hồi. Chủ đầu tư né tránh, giấu đi nhiều tài liệu về pháp lý dự án, nên bên nào kiện thì bên đó tự chuẩn bị tài liệu chứng minh, trường hợp ra tòa sẽ không có lợi cho dân.

Cũng theo ông Phụng, cách hành xử của Chủ đầu tư không tôn trọng người dân, chặn xe không cho xe ra, dẫn đến câu chuyện cư dân bức xúc.

Trong các buổi làm việc do UBND phường Dịch Vọng và quận Cầu Giấy tổ chức, ý kiến và biên bản cuộc họp không khớp nhau. Ý kiến phát biểu ngắn nhưng biên bản ghi ý kiến lại dài. UBND quận và phường không có chức năng quyết định tài sản chung riêng của ai, chỉ làm công tác hòa giải, xem đánh giá bên nào sai, vì vậy BQT bị nhận quyết định phạt.

Ông Phụng cũng cho rằng, không có niềm tin với UBND phường và quận. BQT có đơn thư khiếu nại, tố cáo lên Thanh tra Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền để tiếp tục đấu tranh.

Tìm hiểu thêm, chúng tôi được một người dân sinh sống tại Toà nhà Hà Đô Park View cho biết, chị và gia đình là cư dân bắt đầu về đây ở từ những ngày đầu tiên. Cho nên việc đòi quyền sở hữu hầm, chị hoàn toàn đồng ý và sẽ tìm một cơ quan như Tòa án đứng ra giải quyết mọi vấn đề về tranh chấp cho cư dân. Những sự kiện diễn ra do tranh chấp hầm để xe đang ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của cư dân tại đây, khiến cho một số cư dân không đồng tình.

"Tranh chấp kéo dài, đến nay đời sống của cư dân ngày càng mệt mỏi. Một ngày nghe loa thông báo đến mấy chục lần, đến mức các hộ cư dân phải rút hệ thống loa ra để không bị ảnh hưởng ”, người dân này cho biết.

Một người dân khác chia sẻ, nếu làm đúng pháp luật, đưa nhau ra toà thì tôi hoàn toàn đồng ý. Thậm chí kể cả đóng tiền để khởi kiện bọn tôi cũng đồng ý, làm một lần cho rõ ràng để cho cư dân yên ổn sống. Chứ 10 năm nay ở đây không vấn đề gì, tự nhiên BQT mới lên lại làm các vấn đề thêm loạn. Tại sao lại phải đóng tiền cho BQT mà không đóng cho người cung cấp dịch vụ, trông xe cho chúng tôi hàng ngày? Chúng tôi cần sự vào cuộc của chính quyền và các giải pháp quyết liệt để giải quyết triệt để, chấm dứt tình trạng mâu thuẫn, xung đột, bất ổn như hiện nay để yên tâm sinh sống, làm việc. Các bên cần có tinh thần hợp tác, thương lượng, hành xử hợp tình, hợp lý để tạo dựng môi trường sống lành mạnh cho cư dân, tôn trọng tâm tư, nguyện vọng và quyền lợi chính đáng của cư dân.

Về phía Chủ đầu tư, Cty Hà Đô cho biết thêm, việc BQT toà nhà cố tình xâm phạm đến quyền sở hữu, quản lý nhằm chiếm đoạt khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2, đồng thời có các hành vi gây rối với đơn vị được Hà Đô ủy quyền quản lý tài sản làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh và gây thiệt hại về tài chính cho công ty. Ngoài ra, các hành động của BQT đã làm ảnh hưởng đến uy tín, hình ảnh của Cty Hà Đô, gây ra sự mâu thuẫn, chia rẽ sâu sắc trong cộng đồng cư dân sinh sống tại Tòa nhà N10. Cty Hà Đô cho biết đã gửi đơn tới các cơ quan chức năng gồm: VKSND và Cơ quan CSĐT Công an quận Cầu Giấy, đề nghị điều tra xác minh và xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật với những ai gây ra vụ việc nói trên.