Cấp sổ đỏ với đất làm nhà thờ họ, từ đường như thế nào?
Hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất, nay muốn hiến cho dòng họ để làm nhà thờ chung cho cả họ. Vậy thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với thửa đất này như thế nào?
Sang tên sổ đỏ không phải nộp thuế VAT
Khi làm sổ đỏ người dân phải đóng những khoản tiền gì?
Tin nên đọc
Trả lời:
Thứ nhất:
Quy định của pháp luật về đất nhà thờ họ Trước hết cần phải khẳng định, pháp luật dân sự cũng như pháp luật về đất đai hiện nay thừa nhận chế độ sở hữu chung của cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là nhà thời họ, từ đường, đền, đình…
Nhà thờ được đề cập ở đây là nhà thờ theo tập quán của 1 dòng họ chứ không phải nhà thờ của tôn giáo. Khoản 1, Điều 211 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của cộng đồng như sau:
“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.”
Như vậy, căn cứ vào nguồn gốc hình thành theo tập quán, do các thành viên của dòng họ sử dụng làm nơi thờ cúng, cũng như việc đóng góp của các thành viên trong dòng họ để xây dựng thành nhà thờ họ, từ đường,…
Đất và công trình từ đường, nhà thờ họ… đó được xác định là thuộc sở hữu chung của cộng đồng (dòng họ).
Khoản 5 điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về việc “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất”:
“5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Căn cứ vào quy định này, thì đất có từ đường, nhà thờ họ… sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai:
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) Cần phân biệt ra hai trường hợp như sau: 1. Trường hợp thửa đất đã và đang được sử dụng làm nhà thờ của dòng họ:
Căn cứ vào khoản 5, điều 100 Luật Đất đai nêu trên, người đại diện theo ủy quyền của dòng họ sẽ đến UBND cấp xã, phường nơi có đất đề nghị xác nhận là đất sử dụng chung cho dòng họ và không có tranh chấp. Sau đó đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục.
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất có công trình là nhà thờ họ, từ đường gồm các thành phần sau:
Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính;
Các giấy tờ về dòng họ và văn bản cuộc họp dòng họ để ủy quyền cho một thành viên thực hiện thủ tục; Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất tại khoản 1, 2 điều 100 Luật đất đai 2013 (nếu có); Giấy xác nhận là đất sử dụng của dòng họ (như trên).
Sau khi chuẩn bị đủ hồ sơ, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường nơi có bất động sản.
Nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ yêu cầu người nộp bổ sung lại. Nếu hồ sơ đã hợp lệ, cán bộ tiếp nhận sẽ nhận hồ sơ, đồng thời trao giấy hẹn lấy kết quả. Ở trang 1 của sổ đỏ, phần Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi rõ:
Dòng họ X và địa chỉ (căn cứ theo điểm i, khoản 1, điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: Cộng đồng dân cư thì ghi tên của cộng đồng dân cư và địa chỉ nơi sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư).
Ở trang 2 của sổ đỏ, lưu ý phần d)Hình thức sử dụng: sử dụng riêng (được hiểu là của riêng dòng họ); e) Mục đích sử dụng: Đất cơ sở tín ngưỡng Về việc định đoạt đối với phần đất này: Khoản 2,3 điều 211 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia”. Như vậy, về lý thuyết, mỗi thành viên trong dòng họ đều có quyền định đoạt nhưng trên thực tế sẽ khó áp dụng.
Do đó, Khoản 2, điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.
2. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng riêng nay hiến làm nhà thờ họ: Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Như vậy, cá nhân đang có quyền sử dụng đất có quyền hiến (tặng cho) phần đất thuộc quyền sử dụng của mình với mục đích làm nhà thờ họ. Đối với trường hợp này, người đang là chủ sử dụng thửa đất cần phải làm hợp đồng tặng cho.
Về thủ tục phải có hợp đồng công chứng ký giữa vợ chồng ông/bà hoặc cả hộ gia đình ông bà nếu tài sản này là tài sản chung của cả hộ gia đình với người đại diện theo ủy quyền của dòng họ.
Sau khi ký hợp đồng thì các bên thực hiện việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất (làm thủ tục tách thửa) theo quy định chung của pháp luật tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện nơi có thửa đất đó.
Ở đây sẽ nảy sinh 1 vấn đề là thửa đất này có nguồn gốc là sử dụng riêng (VD: Đất ở của cá nhân), như vậy, không thỏa mãn điều kiện của khoản 5, điều 100 Luật Đất đai để UBND xã, phường xác nhận là đất chung của dòng họ. Do đó, sẽ gặp khó khăn khi cấp sổ đỏ.
Để tháo gỡ vấn đề này, dòng họ có thể ủy quyền cho 1 cá nhân. Trong đó ở trang 1 của sổ đỏ ghi rõ: Ông (bà)… địa chỉ…CMND… Là đại diện của dòng họ X.
Theo quy định tại Khoản 1 điều 160 Luật đất đai 2013 thì nhà thờ họ được xếp vào nhóm đất tín ngưỡng. Do đó: “Việc sử dụng đất tín ngưỡng phải đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Là bất động sản đặc biệt, nên đất nhà thờ họ sẽ bị hạn chế 1 số quyền như không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;…
