Cẩn trọng trước lời mời gọi đầu tư bất động sản thông qua hình thức huy động vốn, hợp tác kinh doanh

Từ lừa đảo chiếm đoạt tài sản...

Ngày 18/7, Văn phòng Cơ quan cảnh sát điều tra, Công an tỉnh Hà Tĩnh vừa ban hành ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam đối với Lê Thị Nguyệt (23 tuổi, ngụ phường Bắc Hồng Lĩnh, Hà Tĩnh) để điều tra về hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”

Theo điều tra, từ năm 2020 đến nay, Nguyệt làm môi giới bất động sản nhưng sau đó bị thua lỗ và bị vỡ nợ. Để có tiền trả nợ, Nguyệt nảy sinh ý định lừa đảo chiếm đoạt tiền của người khác bằng hình thức vay tiền hoặc kêu gọi góp vốn đầu tư bất động sản.

Nguyệt đưa ra các thông tin gian dối với bị hại về việc một số lô đất đã có người hỏi mua nhưng Nguyệt thiếu tiền đặt cọc hoặc tiền mua đất và kêu gọi bị hại cùng tham gia đầu tư, hứa hẹn trong thời gian ngắn sẽ được chia lợi nhuận cao, từ đó làm cho các bị hại tin tưởng góp tiền.

Sau khi chiếm đoạt được tiền của bị hại, Nguyệt sử dụng trả nợ các khoản vay trước đó.

Kết quả điều tra bước đầu, Văn phòng Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Hà Tĩnh đã làm rõ từ tháng 12/2024 đến tháng 4/2025, Nguyệt đã thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của 11 bị hại trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, với tổng số tiền hơn 17 tỉ đồng.

Hiện vụ án đang tiếp tục điều tra mở rộng. Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Hà Tĩnh thông báo những ai là bị hại trong vụ án nêu trên liên hệ với đơn vị để được giải quyết theo quy định.

...Tới tranh chấp dân sự kéo dài

Vào tháng 8/2024, TAND TP Hải Dương (tỉnh Hải Dương cũ) đã đưa ra xét xử công khai vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng hợp tác tại Dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương.

Cụ thể, theo nội dung vụ án, tháng 3/2022, bà V.T.T.H (huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương cũ) ký hợp đồng mua bán đất viết tay, không được công chứng với bà P.T.K.X (phường Hải Tân, TP Hải Dưỡng cũ) để mua 50% thửa đất 125, diện tích 1.890 m², thuộc Dự án Khu nhà ở cho thuê, nhà bán hàng (Dự án) tại xã Tân Trường, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương (cũ) với số tiền hơn 6,2 tỷ đồng. Mảnh đất này do ông N.T.S chồng của bà P.T.K.X đứng tên.

Được biết, bà P.T.K.X là Giám đốc Công ty TNHH Quý Dương (Công ty Quý Dương) – Chủ đầu tư của Dự án. Bà V.T.T.H đã trả toàn bộ số tiền cho bà P.T.K.X. Tuy nhiên, bà P.T.K.X hay Công ty Quý Dương đều không sang nhượng quyền sử dụng diện tích đất nói trên cho bà V.T.T.H.

Ngày 16/5/2022, bà V.T.T.H ký thêm văn bản thỏa thuận hợp tác với Công ty Quý Dương. Theo nội dung thỏa thuận hai bên như sau: Công ty Quý Dương và bà V.T.T.H là những bên cùng chung vốn góp. Phần vốn góp cho thừa đất số 125, tờ bản đồ địa chính số 03 có diện tích 1.890m2 được phân chia theo tỷ lệ mỗi bên 50% tương ứng với hơn 6,2 tỷ đồng. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh được phân chia theo tỷ lệ mỗi bên hưởng 50% sau khi đã hoàn thành các nghĩa vụ với nhà nước.

Văn bản này kèm theo vi bằng số 31/2022/VB-TPLCG do Văn phòng Thừa phát lại Cẩm Giàng lập. Tuy nhiên, vi bằng không được đăng ký trên hệ thống của Sở Tư pháp vì văn bản thỏa thuận chưa được Công ty Quý Dương đóng dấu và đã bị hủy sau đó theo xác nhận của chính Văn phòng Thừa phát lại Cẩm Giàng.

Theo yêu cầu khởi kiện, bà V.T.T.H đề nghị tuyên "Hợp đồng mua bán" ngày 27/3/2022 và "Văn bản thỏa thuận" ngày 16/5/2022 vô hiệu, đồng thời yêu cầu bà P.T.K.X hoàn trả toàn bộ số tiền 6,245 tỷ đồng và khoản lãi 1,35 tỷ đồng.

Sau khi xem xét vụ án, TAND TP Hải Dương nhận định, các bên chưa thực hiện việc công chứng, chứng thực “Hợp đồng mua bán đất” ngày 27/3/2022 và chưa thực hiện việc đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Mặt khác, việc xác lập “Văn bản thỏa thuận” ngày 16/05/2022 và nội dung thỏa thuận tại văn bản này thể hiện 3 bên đã chấm dứt thực hiện “Hợp đồng mua bán đất” và chuyển sang hợp tác giữa bà V.T.T.H và Công ty Quý Dương. Theo đó, số tiền hơn 6,2 tỷ đồng là tiền bà V.T.T.H đóng góp với Công ty Quý Dương để đầu tư kinh doanh tại Dự án.

Tuy nhiên, bà V.T.T.H thì cho rằng văn bản trên không ghi đúng nộ dung sự việc thỏa thuận giữa hai bên, bản chất hai bên vẫn là quan hệ mua bán đất chứ không phải hợp tác đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, TAND TP Hải Dương xét thấy, khi ký kết “Văn bản thỏa thuận” bà V.T.T.H là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, bà V.T.T.H đã ghi “Tôi đã đọc và đồng ý” ở dưới mục "Những người thỏa thuận", đồng thời ký xác nhận văn bản. Người đại diện theo pháp luật của Công ty Quý Dương là bà P.T.K.X đã trực tiếp tham gia ký kết văn bản thỏa thuận nên dù văn bản chưa được đóng dấu của Công ty và dù vi bằng do Văn phòng công chứng lập để ghi nhận việc các bên xác lập “Văn bản thỏa thuận” ngày 16/05/2022 chưa được đăng ký, chưa được phát hành cũng không làm thay đổi bản chất sự việc bà D.T.T.H với Công ty Quý Dương đã ký kết “Văn bản thỏa thuận” và không làm vô hiệu hóa nội dung thỏa thuận giữa các bên.

Do đó, TAND TP Hải Dương tuyên không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố “Hợp đồng mua bán đất” ngày 27/3/2022 vô hiệu mà lại tuyên chấm dứt “Hợp đồng mua bán đất” chấm dứt dù không đương sự nào yêu cầu; Tuyên bố “Văn bản thỏa thuận” ngày 16/5/2022 vô hiệu; buộc hai vợ chồng bà P.T.K.X trả lại cho bà V.T.T.H số tiền 6,2 tỷ đồng cộng số tiền lãi từ ngày 27/3/2022 đến ngày 15/8/2024.

Viện kiểm sát TP Hải Dương khi đó đã có quan điểm trái ngược với Hội đồng xét xử khi đề nghị chấp nhận một phần yêu cầu của của bà V.T.T.H vì giao dịch chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ là vi phạm điều cấm pháp luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời tuyên bố hợp đồng mua bán đất ngày 27/3/2022 giữa bà V.T.T.H và bà P.T.K.X là vô hiệu theo Điều 123 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Tuyên bố văn bản thỏa thuận ngày 16/5/2022 giữa bà V.T.T.H và Công ty TNHH Quý Dương vô hiệu vì không đáp ứng điều kiện về hình thức và chủ thể đại diện pháp luật, không phù hợp với quy định về hợp đồng hợp tác theo điều 504 của Bộ luật Dân sự. Buộc bà P.T.K.X phải hoàn trả cho bà Huyền số tiền hơn 6,2 tỷ đồng.

Đáng chú ý, tại Công văn số 396/VPĐK-TTLTHS ngày 12/9/2023 của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở kế hoạch đầu tư tỉnh Hải Dương (cũ). Và tại Công văn số 2886/SNNMT-QLĐĐ ngày 16/6/2025 của Sở nông nghiệp và môi trường tỉnh Hải Dương trả lời phúc đáp văn bản số 71/2025/CV-TA ngày 20/5/2025 TAND tỉnh Hải Dương đều khẳng định: Hiện tại, công ty TNHH Quý Dương chưa được cấp giấp CNQSD đất đối với các thửa đất 124, diện tích 1.364 m2 và thửa đất 125, diện tích 1.890 m2. Do đó chưa được thực hiện quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho; thế chấp; bảo lãnh; góp vố bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Do đó, không đồng ý với toàn bộ bản án, hiện tại bà V.T.T.H đang tiếp tục làm đơn kháng cáo tới cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, dự án "Khu nhà ở cho thuê, nhà bán hàng" của Công ty Quý Dương đã quá hạn triển khai từ năm 2020 nhưng chưa hoàn thành theo đúng nội dung Thông báo số 171/TB-UBND ngày 12/9/2019 của UBND tỉnh Hải Dương. Theo ý kiến của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hải Dương tại Công văn số 2567/SKHĐT ngày 14/9/2023 khẳng định, sẽ tổng hợp báo cáo để UBND tỉnh xem xét xử lý dự án "Khu nhà ở cho thuê, nhà bán hàng" theo quy định. Theo điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013, dự án chậm tiến độ có thể bị thu hồi đất mà không được bồi thường.

Hồi chuông cảnh báo từ những “miếng mồi siêu lợi nhuận”

Liên quan đến vấn đề này, thông qua công tác tiếp nhận, giải quyết tin báo, tố giác về tội phạm, Phòng Cảnh sát kinh tế Công an tỉnh Quảng Ninh đã từng phải đưa ra cảnh báo cho người dân về thủ đoạn lừa đảo thông qua hình thức huy động vốn, hợp tác kinh doanh, liên kết đầu tư.

Các đối tượng lừa đảo sử dụng nhiều phương thức để mời gọi đầu tư. Phổ biến trong số đó là việc, các công ty bất động sản huy động vốn khi dự án chưa đủ thủ tục pháp lý; đưa ra thông tin gian dối về loại hình đất, căn hộ tại dự án; giới thiệu các sản phẩm bất động sản thuộc dự án là nhà và đất ở; đăng tải trên webisite hình ảnh giới thiệu dự án, thể hiện các ô đất là “quỹ đất ở đô thị hiếm có còn lại duy nhất tại trung tâm thành phố với hình thức sở hữu vĩnh viễn” để tăng độ tin tưởng .

Sau khi chọn được ô đất theo nhu cầu, khách hàng được hướng dẫn ký Văn bản đăng ký nguyện vọng và chuyển tiền góp vốn và nộp số tiền theo thỏa thuận đăng ký. Tuy nhiên, khi khách hàng nhận được văn bản thỏa thuận (thường trao đổi qua điện thoại, đặt cọc sau đó mới gửi văn bản thỏa thuận qua đường bưu điện, không giao nhận trực tiếp) thì khách hàng mới biết việc mua bán đất tại dự án là văn bản thoả thuận góp vốn chứ không phải là mua bán, chuyển nhượng như đăng ký nguyện vọng ban đầu và thực tế theo quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt, dự án trên kinh doanh “đất thương mại, dịch vụ” (thời hạn sử dụng đất là 50 năm), “không phải đất ở” (sử dụng lâu dài).

Cùng chia sẻ quan điểm về vấn đề này, Luật sư Phương Hữu Tuyến, việc các đối tượng không có quyền sử dụng đất nhưng ngang nhiên đưa ra những thông tin giả họ chính là chủ sử dụng đất để thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất…nhằm chiếm đoạt tài sản của người nhận chuyển nhượng, người thuê và người nhận thế chấp thì đó là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự. Còn việc đối tượng không có quyền sử dụng đất nhưng ngang nhiên thực hiện các quyền tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì việc tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đó sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luât.

Theo Luật sư Tuyến, để tránh “tiền mất, tật mang khi góp vốn đầu tư các dự án bất động sản hiện nay thì trước tiên mọi cá nhân tổ chức phải cần phải tìm hiểu kỹ những vấn đề sau:

Thứ nhất, dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có định đầu tư đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật chưa?

Thứ hai, dự án có thuộc trường hợp được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản hay không?

Thứ ba, tìm hiểu các thông tin trên giấy chứng nhận đầu tư của dự án xem thời hạn thực hiện dự án còn hiệu lực không. Tiến độ thực hiện dự án. Có thuộc trường hợp bị thu hồi đất không?

Thứ tư, diện tích đất để thực hiện dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa ?

Thứ năm, chủ dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định tại điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Thứ sáu, khi ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, nhận chuyển nhượng, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì phải ký trực tiếp với chủ đầu tư dự án bất động sản, không ký thông quan tổ chức, cá nhân mà chủ đầu tư dự án bất động sản đã ủy quyền.