Cấm đăng ký kinh doanh, đặt trụ sở công ty tại căn hộ chung cư có hợp tình, hợp lý?

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, yêu cầu này được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015), trong đó thì một trong các hành vi bị cấm là “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”.

Luật Doanh nghiệp không cấm, Luật Nhà ở: chung cư chỉ để ở

Theo quy định tại khoản 7 Điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về xử lý chuyển tiếp đối với việc phát triển và quản lý nhà ở: “Trường hợp trong giấy tờ đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền cấp có ghi sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh này phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ chung cư trong thời hạn 6 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh phải làm thủ tục điều chỉnh lại địa điểm kinh doanh ghi trong giấy tờ đăng ký kinh doanh đã cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sang địa điểm khác trong thời hạn quy định tại khoản này; quá thời hạn quy định tại khoản này thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được kinh doanh tại căn hộ chung cư”.

Vì thế, để đảm bảo các tổ chức, doanh nghiệp, hộ kinh doanh tuân thủ, thực hiện đúng quy định trên, Sở Kế hoạch và Đầu tư đề nghị các tổ chức, doanh nghiệp, hộ kinh doanh trên địa bàn TP Hà Nội không thực hiện việc đăng ký đặt trụ sở chính hoặc trụ sở chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh tại các căn hộ trong nhà chung cư.

Trường hợp doanh nghiệp, hộ kinh doanh, tổ chức đã đặt trụ sở chính hoặc trụ sở chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh tại các căn hộ trong nhà chung cư phải thực hiện đăng ký thay đổi trụ sở chính hoặc trụ sở chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư theo thủ tục quy định tại cơ quan đăng ký kinh doanh các cấp theo thẩm quyền. Các trường hợp vi phạm sẽ được các cơ quan liên quan kiểm tra và xử lý theo quy định.

Luật sư Đỗ Trung Kiên (Văn phòng Luật sư Đỗ Trung Kiên và cộng sự) bình luận, mặc dù Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành không có bất kỳ quy định nào cấm sử dụng căn hộ chung cư làm trụ sở chính, chi nhánh, văn phòng đại diện hay địa điểm kinh doanh, tuy nhiên hệ thống các văn bản liên quan đến vấn đề xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản lại thống nhất không cho phép các doanh nghiệp được đặt trụ sở tại các căn hộ chung cư chỉ có mục đích để ở.

Việc ban hành quy định cấm như trên được các cơ quan chức năng lý giải bởi một số lý do phổ biến như: căn hộ chung cư chỉ với mục đích để ở được xây dựng, thiết kế phù hợp với tải trọng, công năng của nhà ở; việc cho phép các doanh nghiệp kinh doanh ở đây sẽ dẫn đến việc quá tải về điện nước, thang máy, chỗ để xe, thậm chí có thể gây mất an toàn về phòng cháy chữa cháy và mất ổn định về an ninh trật tự, ảnh hưởng đến các hộ dân sống trong khu chung cư.

Có mâu thuẫn với Bộ luật Dân sự?

Thống kê sơ bộ của hệ thống sàn giao dịch CEN Group cho thấy, tỷ lệ khách hàng thuê chung cư làm văn phòng hiện nay lên tới trên 60%.

Báo cáo thị trường văn phòng quý III/2016 của CBRE cũng cho thấy, diện tích trống tại các tòa nhà văn phòng ở trung tâm Hà Nội vẫn tương đối lớn. Tỷ lệ lấp đầy các tòa tháp văn phòng thấp nhất 47% và cao nhất là 85%. Nguyên nhân cơ bản vẫn là do giá thuê đắt, trong khi việc chuyển văn phòng ra các khu ngoại thành lại bất tiện trong việc di chuyển.

Mổ xẻ về quy định đã có hiệu lực pháp luật này, Luật sư Đỗ Trung Kiên cho rằng, xét trên góc độ pháp lý, quy định cấm cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng công ty của Luật Nhà ở là trái với nguyên tắc được quy định trong Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu của công dân. “Điều 165 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu như sau: “Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”. Như vậy, bằng nguồn tiền và tài sản hợp pháp của mình, những người mua căn hộ chung cư trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ, do vậy, họ có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với căn hộ của mình. Họ có thể sử dụng để bản thân và gia đình ở, họ có thể cho người khác ở nhờ, cũng có quyền cho thuê lại căn hộ. Luật pháp chỉ hạn chế quyền sở hữu của công dân khi quyền này “gây thiệt hại” hoặc “làm ảnh hưởng” đến các lợi ích khác, chứ không phải hạn chế ngay từ khi quyền này “đe dọa gây thiệt hại” đến các lợi ích khác”, Luật sư Đỗ Trung Kiên nói.

Hơn nữa, tất cả những vấn đề về mất an toàn chung cư theo quan điểm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra đều mới chỉ tồn tại dưới dạng “nguy cơ”, hoặc thực tế, cũng đã có hậu quả xảy ra ở một vài nơi, nhưng không phải là tất cả.

Tương tự như việc sử dụng xe máy, ô tô có nguy cơ khá cao gây ra tai nạn giao thông, tuy nhiên chúng ta không thể cấm toàn bộ xe máy, ô tô hoạt động tại Việt Nam mà phải có các biện pháp nâng cao ý thức tham gia giao thông của người dân và nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông vận tải.

Với việc cho phép các doanh nghiệp sử dụng nhà chung cư cũng như vậy, nguy cơ mất an toàn là có thể nhìn thấy, nhưng thay bằng việc cấm toàn bộ, Nhà nước phải có những biện pháp khác để quản lý.

Cần biện pháp quản lý hữu hiệu

Ông Hoàng Thịnh, một chuyên gia xây dựng, cho rằng, nên đề cao vai trò của chủ sở hữu bởi vì quyền sở hữu có cả quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng. Nếu Ban quản trị tòa nhà cảm thấy văn phòng đó không ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân của khu chung cư và đồng ý thì cũng nên cho phép.

“Chẳng hạn, một doanh nghiệp khởi nghiệp, vốn ít, nhân sự chỉ vài ba người với mấy cái máy tính, nếu họ muốn đặt trụ sở ngay tại nhà của họ và hoạt động của họ không gây phương hại gì cho vận hành chung của khu nhà thì cũng nên cho phép họ đặt cơ sở tại khu chung cư đó”, ông Thịnh nói.

Ông Thịnh cũng cho rằng, thay vì biện pháp “cấm” cứng nhắc, triệt để như pháp luật nhà ở hiện nay, nên chăng có thể xem xét lại biện pháp quản lý để quy định pháp luật có tính khả thi, hữu dụng.

Ví dụ, cấm sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất, đặt kho hàng, hoặc cấm đặt địa điểm kinh doanh buôn bán những đồ dùng, vật liệu dễ cháy nổ...

Đồng thời, phải thực hiện việc quản lý chặt chẽ về diện tích sử dụng bình quân tối thiểu trên đầu người, quản lý chặt chẽ về phòng cháy, chữa cháy... và các biện pháp đảm bảo an toàn khác trong các khu chung cư nói riêng, tại các tòa nhà cao tầng và các khu vực tập trung đông người nói chung.