Xác định rõ các chi phí khi kê biên quyền sử dụng đất

Trong quá trình kê biên, xử lý tài sản đặc thù như quyền sử dụng đất thuê theo năm, cơ quan THADS còn gặp một số vướng mắc, trong đó chủ yếu liên quan tới việc xác định giá trị tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 110 của Luật THADS, Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Còn khoản 1 Điều 175 của Luật đất đai năm 2013 và khoản 5 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì cơ quan THADS không được kê biên đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm nhưng có quyền kê biên toàn bộ tài sản gắn liền với đất và thực hiện việc thẩm định giá đối với các tài sản đó để đảm bảo thi hành án.

Song, thực tế cho thấy khi được Nhà nước giao đất để cho thuê, có nhiều trường hợp người phải thi hành án đã bỏ chi phí để san lấp mặt bằng, tiến hành thi công để chống lún, sạt lở... sau đó xây dựng nên các công trình tài sản trên đất. Vì vậy trong quá trình tổ chức thi hành án, việc xác định giá trị tài sản gắn liền với đất hiện nay còn nhiều quan điểm chưa thống nhất.

Có quan điểm cho rằng đây là khoản chi phí mà trên thực tế người phải thi hành án đã bỏ tiền ra đầu tư để hình thành nên tài sản trên đất. Do vậy, cần áp dụng quy định tại Điều 94 Luật THADS: Phần tài sản đã đầu tư vào đất ban đầu không thể tách rời hoặc nếu tách rời thì làm giảm giá trị tài sản trên đất nên vẫn được kê biên, thẩm định giá, bán đấu giá cùng với công trình xây dựng trên đất để đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật về THADS.

Tuy nhiên, lại có quan điểm cho rằng chi phí san lấp mặt bằng, thi công cọc móng chính là chi phí đầu tư vào đất theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với các loại chi phí này, tại khoản 53, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai quy định: Trường hợp người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đã thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thì nhà nước thu hồi đất của bên thế chấp để cho người mua tài sản. Người mua tài sản tự thỏa thuận với bên thế chấp về việc chi trả chi phí đầu tư vào đất còn lại đến thời điểm thu hồi đất.

Trường hợp không thỏa thuận được thì các bên có liên quan có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật. Người mua được tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể và phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định. Do đó, trong trường hợp này, khi cơ quan THADS đưa tài sản trên đất ra bán đấu giá thì người mua được tài sản phải thỏa thuận với người phải thi hành án về các chi phí vào đất theo quy định trên.

Có thể thấy, pháp luật THADS và pháp luật về đất đai còn chưa thống nhất trong cách thức xử lý đối với phần giá trị đầu tư vào đất nêu trên. Trên thực tế, nếu áp dụng theo quy định của pháp luật về đất đai theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ thì người mua được tài sản trên đất trong THADS sẽ phải thỏa thuận với người phải thi hành án về khoản chi phí này; nếu không thỏa thuận được phải khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Trong khi đó, việc thỏa thuận lúc này dễ gặp phải sự chống đối của người phải thi hành án nên Tòa án giải quyết mất nhiều thời gian. Sau đó, cơ quan THADS phải tổ chức thi hành Bản án của Tòa án. Khi hoàn tất các trình tự trên thì người mua được tài sản mới được Nhà nước ra quyết định giao đất để tiếp tục cho thuê. Như vậy, sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người mua trúng đấu giá; thậm chí sẽ khiến người mua tài sản có tâm lý e ngại dẫn đến việc kéo dài quá trình tổ chức thi hành án.

Để hạn chế xảy ra tình trạng trên, cơ quan THADS cần tổ chức thi hành án đúng quy định của pháp luật THADS và các pháp luật khác liên quan. Cụ thể, cần phân định trường hợp: Nếu phần đầu tư vào đất là các cột móng chống lún gắn liền với tài sản là các nhà xưởng trên đất thì cần áp dụng quy định tại Điều 94 Luật THADS để kê biên cùng với tài sản trên đất để xử lý đảm bảo thi hành án. Các phần chi phí còn lại như chi phí san lấp mặt bằng... thì áp dụng quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.