Vụ 1 lô đất 2 sổ đỏ ở Bình Dương: Hợp đồng chuyển nhượng cho Vạn Mỹ Phú vô hiệu?

Quảng Ninh: Không được cấp sổ đỏ, một hộ dân khởi kiện UBND Thị xã Quảng Yên ra tòa?

Địa ốc 6h30AM: Doanh nghiệp bỗng dưng bị thu hồi sổ đỏ dù đang triển khai dự án tại Bình Dương

Bình Dương: Doanh nghiệp bỗng dưng bị thu hồi sổ đỏ dù đang triển khai dự án?

Địa ốc 7AM: Dự án Baria Central phân lô bán nền trái phép; Khốn đốn vì mua 1 mảnh đất 2 sổ đỏ

Đồng Nai: Gia đình nghèo thêm khốn đốn vì mua 1 mảnh đất 2 sổ đỏ

Liên quan đến vụ việc một khu đất có tới hai sổ đỏ khác nhau ở tỉnh Bình Dương được Pháp luật Plus phản ánh vừa qua, theo luật sư Hoàng Thị Lan Hương – Văn Phòng Luật sư Nguyễn Minh - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội nhận định, khi căn cứ theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp số AI 804518 và AI 804520 của Công ty Trách nhiệm hữu hạn (TNHH) Kim Đại Dương có thể thấy (1) lô thứ nhất diện tích 236,2 m2; (2) lô thứ hai diện tích 3.457,1 m2.

Mặc dù, mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận ghi “Đất ở” nhưng hoàn toàn có thể hiểu diện tích đất này được cấp cho một doanh nghiệp để làm dự án bởi diện tích đất được cấp là khá lớn vượt quá hạn mức giao đất ở tại Thuận An vào thời điểm Kim Đại Dương được cấp đất.

Cụ thể, theo Quyết định Số: 198/2005/QĐ-UBND ngày 14/9/2005 của UBND tỉnh Bình Dương: “Các phường trong thị xã Thủ Dầu Một, các thị trấn tại các huyện Thuận An, Dĩ An: Hạn mức đất ở không quá 160 m2”. Mặt khác, căn cứ theo quy định tại Điều 2, Khoản 3 Điều 35 Luật công chứng năm 2006, có thể thấy Văn phòng công chứng số 2 tỉnh Bình Dương khi thực hiện việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng nêu trên đã quá vội vàng khi chưa xác định tính xác thực, tính hợp pháp của giao dịch.

Cũng theo luật sư Hương thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 08/10/2010 giữa Công ty TNHH Kim Đại Dương và Công ty TNHH Vạn Mỹ Phú là giao dịch dân sự vô hiệu toàn bộ do vi phạm điều cấm của pháp luật. Bởi, theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2005 và Bộ Luật tố dụng dân sự năm 2004 thì hợp đồng chuyển nhượng nêu trên là vô hiệu đương nhiên ngay tại thời điểm ký mà các bên không cần bất kỳ quyết định của cơ quan có thẩm quyền nào tuyên giao dịch này vô hiệu. Trường hợp, mỗi bên liên quan đến giao dịch muốn khởi kiện, tòa án vẫn thụ lý vụ án và giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu khi có yêu cầu.

“Thêm nữa, sau khi ký kết HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, Công ty TNHH Vạn Mỹ Phú chưa thanh toán tiền chuyển nhượng cho Công ty TNHH Kim Đại Dương, Công ty Kim Đại Dương cũng chưa tiến hành bàn giao 02 lô đất chuyển nhượng cho Vạn Mỹ Phú.

Bên cạnh đó, Công ty TNHH Vạn Mỹ Phú sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 46 và Điều 127 Luật đất đai năm 2003. Do vậy, về mặt thực tế giao dịch chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất giữa Kim Đại Dương và Vạn Mỹ Phú chưa thực hiện và hoàn thành theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thiết lập giao dịch.” - luật sư Hương phân tích.

Bên cạnh đó, Công ty TNHH Vạn Mỹ Phú cho rằng khoản tiền 38,7 tỷ chuyển cho Kim Đại Dương ngày 05/4/2010 là tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lập luận này là không có căn cứ bởi lẽ theo Ủy nhiệm chi cho khoản tiền này lại có nội dung “Công ty TNHH Vạn Phú Mỹ chuyển tiền”.

Thêm nữa, theo khoản 1 Điều 2 Hợp đồng chuyển nhượng ngày 08/10/2010, hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 23 tỷ 550 triệu đồng không đồng nhất với khoản tiền 38,7 tỷ theo lập luận của Vạn Mỹ Phú và căn cứ theo Khoản 2 Điều 2 Hợp đồng chuyển nhượng “Bên B thanh toán cho Bên A một lần bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản ngay sau khi hợp đồng này được công chứng” ghi nhận hai bên thỏa thuận thanh toán sau chứ không phải thanh toán trước.

Luật sư Hoàng Thị Lan Hương – Văn Phòng Luật sư Nguyễn Minh khẳng định: Từ các phân tích nêu trên, tôi khẳng định Hợp đồng chuyển nhượng ngày 08/10/2010 là vô hiệu hoàn toàn. Nếu một trong các bên khởi kiện, Tòa án chắc chắn sẽ tuyên giao dịch này vô hiệu. Về mặt hậu quả giao dịch vô hiệu, hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận nhưng thực tế Kim Đại Dương chưa bàn giao đất, Vạn Phú Mỹ chưa thanh toán tiền chuyển nhượng nên không có hậu quả pháp lý cần giải quyết.

Liên quan đến sự việc này, Tiến sĩ Nguyễn Văn Hợi – Giảng viên khoa Pháp luật dân sự Trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng, lô đất có tổng diện tích đất là 3693,2 m2 bao gồm 2 lô. Hai lô đất của Công ty TNHH Kim Đại Dương được giao theo Quyết định số 3947/QĐ-UBND ngày 07/9/2007 của UBND tỉnh Bình Dương với hình thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

Do đó, mục đích giao đất để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở đô thị để bán Thời hạn giao đất là 70 năm (từ 2007 đến 2077). Hai lô đất đã được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Dương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số số AI 804518 (diện tích 236,2 m2) và AI 804520 (diện tích 3.457,1 m2) ngày 09/10/2007, và đây là đất không có tranh chấp.

Tiến sĩ Hợi khẳng định đây là đất bị cấm chuyển nhượng. Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ.

“Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở”.

Đây là giao dịch dân sự được xác lập không đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005, cụ thể Hợp đồng này có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật (quyền sử dụng đất bị cấm chuyển nhượng nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng). Theo đó, đây là giao dịch dân sự vô hiệu. Bởi vì:

Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”.

Đồng thời Điều 128 cũng quy đinh: “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”.

Pháp luật Plus sẽ tiếp tục thông tin.