Phú Lương (Hà Nội): Khi tài sản hợp pháp bỗng dưng bị tranh chấp?

Bản đồ không thể hiện phần diện tích ngõ đi chung

Đơn thư cầu cứu gửi đến Báo Pháp luật Việt Nam của ông Nguyễn Thọ Lượng (sinh năm 1965, trú tại Tổ dân phố 9, phường Phú Lương, Hà Nội) phản ánh một câu chuyện đầy nghịch lý. Gia đình ông Lượng đang phải đối mặt với nguy cơ mất một phần diện tích đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), và hiện ông còn là bị đơn trong một vụ án dân sự sơ thẩm tại Tòa án nhân dân khu vực 6 thành phố Hà Nội, liên quan trực tiếp đến phần đất này.

Nguyên đơn trong vụ án là ông Nguyễn Thọ Uông (sinh năm 1958) và bà Nguyễn Thị Nến (sinh năm 1955), cùng trú tại Tổ dân phố 9, phường Phú Lương; khởi kiện ông Nguyễn Thọ Lượng tranh chấp lối đi chung. Lý do khởi kiện xuất phát từ một thỏa thuận cá nhân được lập ra từ nhiều năm trước, theo đó gia đình ông Nguyễn Thọ Lượng đồng ý cho gia đình ông Nguyễn Thọ Uông sử dụng phần đất của gia đình ông Lượng đã được cấp "sổ đỏ" để làm một lối đi nhỏ.

Thỏa thuận này chỉ dừng lại ở mức giao kèo giữa hai cá nhân, hoàn toàn chưa có sự tham gia của chính quyền cơ sở hay bất kỳ cơ quan chức năng có thẩm quyền nào để hợp pháp hóa và thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết theo quy định của pháp luật đất đai.

Quá trình sử dụng, ông Lượng từng thế chấp thửa đất của mình tại ngân hàng để vay vốn. Sau một thời gian không thanh toán được khoản vay, ngân hàng đã khởi kiện ông Lượng ra Tòa án quận Hà Đông cũ. Sau đó, bà Nguyễn Thị Tuyết, người đại diện của ông Lượng, đã đứng ra tiến hành các thủ tục hòa giải và chịu mọi phí tổn tố tụng để giải quyết dứt điểm khoản nợ với ngân hàng.

Bà Tuyết (đại diện cho phía ông Lượng) đã thanh toán đầy đủ số tiền cho Ngân hàng theo quy định, để được trả lại quyền sở hữu trọn vẹn và hợp pháp cho chủ đất.

Thế nhưng, khi bà Tuyết, với tư cách là người đại diện theo ủy quyền, tiến hành thủ tục cấp đổi GCN QSDĐ tại Văn phòng Đăng ký đất đai quận Hà Đông, đơn vị này lại thông báo rằng, hiện thửa đất đang phát sinh tranh chấp nên không thể thực hiện việc cấp đổi. Lý do bà Tuyết không thể sang tên "sổ đỏ" là do gia đình ông Uông tranh chấp lối đi.

Bà Nguyễn Thị Tuyết vô cùng bức xúc: “Thửa đất rõ ràng được cơ quan có thẩm quyền xác định chủ sở hữu là của ông Nguyễn Thọ Lượng, được cấp GCNQSDĐ theo đúng quy định; đồng thời đã được ngân hàng thẩm định chặt chẽ, vậy mà lại xuất hiện tranh chấp là ngõ đi được cho là nằm trong thửa đất”.

Bà Tuyết cũng nhấn mạnh, bà mua miếng đất này của nhà ông Lượng thông qua ngân hàng sau khi giải quyết xong khoản nợ. Ngân hàng đã giao trả giấy tờ và mốc giới. Thậm chí, UBND phường cũng đã xuống để bàn giao mốc giới cho bà. Trên bản đồ, trong "sổ đỏ" cũng như khi bàn giao mốc giới hoàn toàn không có "ngõ đi chung" nào.

Ông Nguyễn Thọ Lượng cũng khẳng định, khu đất này là đất cha ông để lại, từ xưa đến nay chưa bao giờ có cái lối ngõ đi kia, chưa bao giờ thể hiện có lối đi trên sổ đỏ. Thửa đất đã được thế chấp và thẩm định kỹ lưỡng bởi ngân hàng. “Trong mục kê của làng cũng chưa bao giờ thể hiện có lối đi”, ông Lượng nói thêm.

Rõ ràng, việc một phần đất đã được thế chấp, được ngân hàng thẩm định, được Tòa án công nhận sự thỏa thuận giải quyết nợ, và được chính quyền địa phương bàn giao mốc giới sau đó lại bị dính tranh chấp vì một lối đi mới chỉ thoả thuận với nhau, đang gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp đã được pháp luật bảo vệ.

Văn bản số 410/UBND - ĐC ngày 29/5/2025 của UBND phường Phú Lương (cũ) về việc giải quyết đơn của ông Nguyễn Thọ Uông, xác nhận: Thửa đất số 320 của ông Nguyễn Thọ Uông (1374m²) và Thửa đất số 323 của ông Nguyễn Thọ Lượng (327m²) đều có nguồn gốc cha ông để lại, sử dụng ổn định, không có tranh chấp từ trước tới nay và đều đã được cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ vào các năm 2003 và 2007.

Căn cứ vào bản đồ năm 1997 đang lưu trữ tại phường, bản đồ không thể hiện phần diện tích ngõ đi chung mà hiện nay ông Nguyễn Thọ Uông đề nghị giải quyết. Qua kiểm tra hiện trạng thực tế, phần diện tích đất hiện đang sử dụng làm ngõ đi chung nằm trong diện tích đất ở của gia đình ông Nguyễn Thọ Lượng đã được cấp GCN QSDĐ số AL 050838 ngày 26/09/2007. Như vậy, chính quyền địa phương đã xác nhận một cách rõ ràng rằng phần đất được cho là có tranh chấp là tài sản hợp pháp của ông Lượng.

Quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bị ảnh hưởng nghiêm trọng

Văn bản của UBND phường Phú Lương cũ cũng cho biết, biên bản thỏa thuận ngày 04/06/2015 ghi nhận việc gia đình ông Lượng đã bàn bạc, đi đến thỏa thuận cắt phần diện tích đất 58,5m² của mình (cùng với phần diện tích 116,1m² của gia đình ông Uông) để làm ngõ đi chung. Biên bản này đã được hai gia đình ký dưới sự chứng kiến của Tổ trưởng dân phố 9.

UBND phường Phú Lương cũng chỉ ra rằng: "Việc thỏa thuận của các bên chưa tiếp tục thực hiện các bước hoàn thiện hồ sơ theo quy định pháp luật để đến các cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cắt phần diện tích đất của 2 gia đình để làm ngõ đi chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 2 gia đình và đăng ký biến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật".

Như vậy, có thể coi đây một thỏa thuận dân sự chưa được pháp luật hóa. Thỏa thuận này, dù có sự chứng kiến, nhưng thiếu đi các thủ tục hành chính bắt buộc để thay đổi hiện trạng sử dụng đất và hồ sơ địa chính.

Mặc dù xác nhận rõ ràng về hiện trạng pháp lý và hiện trạng sử dụng đất, UBND phường lại chỉ dừng ở việc đề nghị hai gia đình tiếp tục gặp gỡ để thỏa thuận, đồng thời nghiêm cấm mọi hành vi gây mất trật tự. Việc chính quyền sở tại yêu cầu "đàm phán" đối với một tài sản đã được cấp sổ đỏ hợp pháp (và đã trải qua giao dịch thế chấp, giải quyết nợ tại ngân hàng và Tòa án) chỉ vì một thỏa thuận cá nhân chưa hoàn thiện pháp lý đang đặt ra những câu hỏi lớn về trách nhiệm công vụ và việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân.

Thiết nghĩ, quyền sử dụng đất của ông Lượng đã được Nhà nước công nhận bằng GCN QSDĐ, và quyền lợi này cần được bảo vệ tuyệt đối theo Luật Đất đai. Việc một thỏa thuận dân sự không hoàn thành thủ tục pháp lý có thể được đưa ra Tòa án để giải quyết tranh chấp hợp đồng/thỏa thuận (trong trường hợp này, vụ án dân sự đã được thụ lý), nhưng không thể là căn cứ để cơ quan hành chính "khóa giao dịch" một tài sản hợp pháp của công dân.

Sau nhiều tháng kêu cứu, vụ việc vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Ông Lượng và người đại diện vẫn đang loay hoay tìm cách làm rõ căn cứ pháp lý cho tài sản của mình, dù phần đất có nguồn gốc rõ ràng, đã được cấp "sổ đỏ", đã được ngân hàng thẩm định, lại bỗng chốc trở thành ngõ đi chung và kéo theo đó là hàng loạt rắc rối pháp lý, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu.

Câu chuyện này cũng là một lời cảnh tỉnh về sự cần thiết của việc tuân thủ triệt để các thủ tục pháp lý khi thay đổi hiện trạng sử dụng đất, dù là từ thỏa thuận cá nhân, và về trách nhiệm của cơ quan công quyền trong việc bảo vệ tài sản hợp pháp của người dân.

Được biết, hiện vợ chồng ông Nguyễn Thọ Uông và bà Nguyễn Thị Nến đã khởi kiện gia đình ông Nguyễn Thọ Lượng về tranh chấp ngõ đi chung ra Tòa án nhân dân khu vực 6 thành phố Hà Nội.