Phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý từ những kinh nghiệm quốc tế

Trong nhiều thập kỷ qua, việc sở hữu một ngôi nhà, một mảnh đất, hoặc cả hai thường được xem là thước đo quan trọng phản ánh mức độ thành công và ổn định của mỗi gia đình.

Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội hiện nay đang thay đổi rất nhanh. Tốc độ đô thị hóa ngày càng gia tăng, quy mô dân số đô thị liên tục mở rộng và sự dịch chuyển của lực lượng lao động diễn ra mạnh mẽ chưa từng có.

Bên cạnh đó, giá nhà ở duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhanh, vượt quá khả năng tiếp cận của nhiều người trẻ, người lao động, chuyên gia, nhà khoa học và các nhóm đối tượng có thu nhập trung bình.

Phát triển nhà ở cho thuê

Trước thực tiễn đó, gần đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã định hướng rằng từ nay đến năm 2030, bên cạnh việc phát triển nhà ở để bán, cần xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia.

Theo định hướng này, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua việc hoàn thiện thể chế, chính sách và quy hoạch để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch; doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành với mức lợi nhuận hợp lý; đồng thời người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.

Để hiện thực hóa mục tiêu trên, cần rà soát và nghiên cứu định hướng phân loại nhà ở theo bốn nhóm cơ bản gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Trên cơ sở đó xây dựng các cơ chế, chính sách phù hợp đối với từng loại hình, trong đó có các chính sách hỗ trợ giá hoặc cung cấp nhà ở miễn phí cho một số nhóm đối tượng đặc thù.

Ngay sau đó, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo nghiên cứu, cụ thể hóa định hướng phát triển nhà ở cho thuê thành một trụ cột chiến lược mới trong chính sách nhà ở.

Theo đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc phát triển dài hạn, phục vụ nhu cầu của đông đảo người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.

Để phát triển hiệu quả thị trường này, cần huy động đa dạng các nguồn lực từ khu vực nhà nước và tư nhân; đồng thời thu hút các dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính.

Cùng với đó, việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt, tạo động lực và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở cho thuê.

Thủ tướng Chính phủ cũng nhấn mạnh rằng phát triển nhà ở cho thuê là nhiệm vụ khó khăn và nhiều thách thức.

Đây không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề an sinh xã hội, liên quan trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của người dân và niềm tin của nhân dân đối với sự quan tâm, chăm lo của Đảng và Nhà nước.

Đại diện cho tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp, chúng tôi rất ủng hộ và mong muốn Nhà nước tạo điều kiện, xây dựng cơ chế hỗ trợ phù hợp để tham gia thực hiện định hướng của Đảng, Nhà nước về nhà ở cho thuê, nhà ở vừa túi tiền.

Cụ thể, vai trò của Nhà nước là kiến tạo về thể chế, quy hoạch, quỹ đất và tín dụng, trên quan điểm không bao cấp nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn.

Vai trò của doanh nghiệp là tham gia phát triển nhà ở cho thuê với lợi nhuận vừa phải, vận hành chuyên nghiệp.

Đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đề xuất cách đây vài năm thông qua các văn bản góp ý, kiến nghị, các bài viết trên báo chí, tạp chí khoa học.

Hiện, VNREA đang hoàn thiện đề tài nghiên cứu về nhà ở vừa túi tiền và sẽ sớm công bố trong thời gian tới.

Về "luật chơi", chính sách và thể chế cần giải đáp được câu hỏi: Làm thế nào để mọi người dân có chỗ ở phù hợp, an toàn với chi phí hợp lý? Làm sao để chuyển dần văn hóa "an cư lạc nghiệp" sang "an cư là ổn định chỗ ở"?

Cách nào để thay đổi tư duy bất động sản phục vụ phát triển kinh tế xã hội thay vì là công cụ đầu cơ tài sản? Định hướng nào để sử dụng quỹ nhà hiệu quả hơn?...

Về "sân chơi", thị trường bất động sản sẽ cân bằng hơn, không "lệch pha" như hiện nay.

Cụ thể, đầu cơ, tích sản sẽ chuyển sang nhu cầu ở thật; đầu tư ngắn hạn sang dài hạn; chú trọng bất động sản dòng tiền; bất động sản vừa túi tiền.

Các sản phẩm sẽ chuyên nghiệp, an toàn, đầy đủ dịch vụ, tiện ích. Hệ sinh thái nhà ở cũng sẽ cân bằng giữa sở hữu và cho thuê.

Về "người chơi", có thể chia thành các nhóm: Bên cung gồm Nhà nước, các chủ đầu tư lớn, có uy tín, tiềm lực, kinh nghiệm vận hành thay thế chủ nhà nhỏ lẻ; Bên cầu gồm tệp khách thuê đa dạng; Bên vận hành là các công ty vận hành chuyên nghiệp; Bên sản xuất thiết bị, vật liệu sẽ tạo ra những sản phẩm bền vững, phù hợp với vận hành hiệu quả; Bên môi giới sẽ có sự thanh lọc do phí môi giới cho thuê kém hấp dẫn hơn bán. Hiện nay, phí môi giới tại Việt Nam gần như cao nhất thế giới.

Bên cạnh đó, thị trường sẽ chứng kiến sự "lên ngôi" của các công ty quản lý tài sản. Hiện nay, tại Việt Nam vẫn chủ yếu là các đơn vị quản lý nước ngoài.

Thực trạng nhà ở xã hội tại Việt Nam

Người Việt Nam vẫn "nặng" văn hóa sở hữu nhà với quan niệm "an cư lạc nghiệp", làm việc ở đâu sẽ mua nhà để định cư, sinh sống, con gái học tập ở đó.

Việc thuê nhà thường bị gắn với thiếu ổn định, không thành đạt, thất bại, thiếu trách nhiệm với thế hệ sau. Nhất là người đàn ông chịu áp lực phải tăng thu nhập trụ cột kinh tế để có thể mua được nhà.

Tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã rất cao, thuộc top đầu thế giới. Theo Tập đoàn bất động sản Garret có trụ sở tại Kentucky (Hoa Kỳ), Việt Nam đứng thứ 3 thế giới với tỷ lệ sở hữu nhà ở lên tới 90%, chỉ sau Rumani và Trung Quốc. Trong khi đó, theo số liệu từ Global Property Guide, Việt Nam đứng thứ 13 thế giới với cùng tỷ lệ sở hữu nhà ở 90%.

Chỉ số giá nhà trên thu nhập (Price-to-Income Ratio - PIR) cũng rất cao, dao động từ 23,7 - 30 lần, tức là người dân cần 23 đến 30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập (không chi tiêu gì) để mua được 1 căn nhà trung bình.

Mức này cao hơn 1,6 - 2 lần so với trung bình của thế giới là 11 - 15 lần, trong khi ngưỡng hợp lý được xác định là 5 - 7 lần.

Giá bất động sản Việt Nam tăng khoảng 59% trong 5 năm gần đây, cao hơn Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%) (theo Vietnam Plus). Lợi suất cho thuê nhà (Yield) ở Việt Nam khoảng 2 - 4%/năm tùy địa bàn, thấp hơn nhiều thị trường khu vực khoảng 5 - 7% (theo Vietnamnet).

Những khó khăn trước mắt

Thứ nhất, tỷ trọng tiền sử dụng đất quá cao trong cấu thành giá thành nhà ở. Đơn cử, trước đây, tại dự án Sunny Garden City tiền sử dụng đất chỉ 10% nhưng vừa qua tại dự án CEOHomes Hana Garden, tiền sử dụng đất lên 33% tổng giá thành.

Thứ hai, thiếu vốn dài hạn với mặt bằng lãi suất thấp. Dòng vốn hiện nay chủ yếu là vốn ngắn và trung hạn, lãi suất vay quá cao (khoảng 10 - 12%).

Thứ ba, tính khả thi kém. Đầu tư nhà cho thuê lợi nhuận 2 - 4%/năm, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng (10 - 12%) nên tính khả thi tài chính không đạt.

Thứ ba, chi phí xây dựng cao. Điều này xuất phát từ các nguyên nhân như nhân công thiếu, cạnh tranh không lành mạnh; vật liệu xây dựng khan hiếm, giá tăng cao. Năm 2025, giá vật liệu tăng 30%, quý I/2026 tăng thêm 10% so với 2025, trở thành một trong những yếu tố khiến giá bất động sản tăng.

Thứ tư, thị trường nhà cho thuê chưa phát triển, thiếu chuyên nghiệp. Cụ thể, thị trường cho thuê vẫn còn bình dân tự phát: Nhà trọ tạm bợ, nhà nhỏ lẻ, chung cư mini phân tán, manh mún, không an toàn, thiếu dịch vụ, tiện ích; bên thuê không được bảo vệ thỏa đáng khi có tranh chấp… Đơn cử, có tới 18.347 cơ sở vi phạm PCCC tại TP.HCM, đã đình chỉ 344 nhà trọ/nhà ngăn phòng (dữ liệu 2024). Ngoài ra, chúng ta cần xây dựng bộ dữ liệu để xây dựng định hướng, khả năng thực thi cho loại hình nhà ở cho thuê.

Thứ năm, xu hướng Serviced Living đòi hỏi trải nghiệm sống và kết nối cộng đồng. Quản lý vận hành, bảo trì và tiện ích trở thành giá trị cốt lõi thay vì chỉ có chỗ ở.

Thị trường chuộng Nhà ở để bán (BTS) hơn so với Nhà cho thuê (BTR) bởi các nguyên nhân sau:

Thứ nhất, văn hóa sở hữu/Ownership Society, với quan niệm nhà không chỉ để ở, mà còn là kênh đầu tư, tài sản, tích sản, của hồi môn cho thế hệ sau.

Thứ hai, thị trường vốn dài hạn chưa phát triển, trong đó có REIT.

Thứ ba, chi phí phát triển, chi phí tuân thủ, lãi suất cao.

Thứ tư, thể chế đang "tạo điều kiện" cho thị trường bất động sản thiên về Nhà ở để bán: Nhà nước thu tiền sử dụng đất lớn; chủ đầu tư ưa thích phát triển nhà ở để bán do vay vốn dễ, huy động được từ vốn từ trước khi mở bán, thu hồi vốn nhanh, trách nhiệm ngắn hơn (hoàn thành trách nhiệm khi bàn giao nhà cho người mua và bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước).