Loạt sự kiện 'nóng' của thị trường bất động sản năm 2017

Nhiều đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản, mua bán giấy tờ viết tay vẫn được cấp sổ đỏ, ghi tên cả gia đình vào sổ đỏ, tranh chấp chung cư… là những vẫn đề nóng của thị trường bất động sản 2017

1. Bùng nổ tranh chấp chung cư

Trong năm 2017, tình trạng tranh chấp chung cư diễn ra trên diện rộng, nhất là tại Hà Nội, hàng loạt những tên tuổi các dự án được nhắc đến như: New Horizon City (số 87 đường Lĩnh Nam, Hoàng Mai), Golden West ở số 2 Lê Văn Thiêm (phường Nhân Chính, Thanh Xuân), dự án KĐT Ngoại giao đoàn (Bắc Từ Liêm), Hồ Gươm Plaza (Trần Phú, Hà Đông), Chung cư Mipec Riverside Long Biên, Chung cư Helios Tower 75 Tam Trinh, Khu đô thị Gamuda Gardens (Hoàng Mai)… đều diễn ra tình trạng cư dân căng băng rôn, bức xúc phản đối chủ đầu tư.

Các vấn đề tranh chấp tập trung vào những nội dung như bàn giao không đúng tiến độ, tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, phần diện tích chung – riêng, cách đo diện tích căn hộ, phí dịch vụ, phí bảo trì, chất lượng xây dựng, cơi nới trái phép, vấn đề phòng cháy chữa cháy, thay đổi thiết kế, tăng mật độ xây dựng….

Quá nhiều vụ việc khiến giữa tháng 11, Bộ Xây dựng đã phải có văn bản đề nghị UBND thành phố Hà Nội, TP. HCM báo cáo về tình trạng dân cư khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản. Đây sẽ là cơ sở để Bộ Xây dựng tổng hợp, báo cáo Thủ tướng.

2. Công bố kết luận thanh tra về nhiều dự án, chủ đầu tư

Năm 2017 cũng là năm mà nhiều kết luận thanh tra về các dự án, chủ đầu tư dự án được cơ quan chức năng công bố.

Cụ thể, vào tháng 5, Bộ Tài chính bất ngờ công bố danh sách 60 trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ 1/7/2014 đến 30/11/2016 (dẫn theo số liệu thống kê của Tổng cục Thuế). Trong số này, Hà Nội có 24 trường hợp, TP. HCM có 11 trường hợp; các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Lâm Đồng, Nghệ An, Nam Định và Quảng Ninh chia nhau 25 trường hợp còn lại.

Trong số 60 trường hợp này, có những trường hợp được cơ quan chức năng cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây trung tâm thương mại, văn phòng, nhà để bán, nhưng không thực hiện đấu giá theo quy định của Điều 18, Luật Đất đai 2013. Một số địa phương thậm chí còn không thực hiện đầy đủ quy trình trong việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất cũng không đầy đủ và theo sát giá thị trường.

Do vậy, Bộ Tài chính đã đề xuất thanh tra các dự án có dấu hiệu thực hiện không đúng mục đích đầu tư, vi phạm Luật Đất đai và xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát thị trường. Bản danh sách này sau đó đã được chuyển sang Thanh tra Chính phủ để phục vụ công tác thanh tra của cơ quan này trong năm 2017.

Đặc biệt, vào ngày 22/11, hàng loạt sai phạm trong quản lý đầu tư xây dựng ở Hà Nội được Thanh tra Chính phủ công bố tại Thông báo Kết luận số 2923 về việc quản lý đầu tư xây dựng một số Dự án phát triển nhà ở, khu đô thị và quản lý, sử dụng quỹ đất, quỹ nhà để lại từ các dự án đầu tư phát triển khu nhà ở, khu đô thị của UBND TP Hà Nội, giai đoạn từ năm 2002-2014.

Theo đó, kết luận thanh tra cho thấy công tác lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng còn nhiều hạn chế như: chất lượng quy hoạch yếu, các bước lập quy hoạch chưa phù hợp một số chỉ tiêu, phải điều chỉnh cục bộ nhiều lần, dẫn đến thay đổi về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, mang tính tự phát, thiếu căn cứ khoa học cũng như thực tiễn.

Việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 không căn cứ vào quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 đã được phê duyệt. Hậu quả là các dự án sau đầu tư đã góp phần phá vỡ quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt. Tình trạng tùy tiện đó tạo ra cơ chế xin-cho, ảnh hưởng đến trật tự kỷ cương, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà nước.

Nhiều dự án sai phạm về quy hoạch làm tăng diện tích đất xây dựng, tăng diện tích sàn xây dựng, tăng diện tích tầng hầm, sử dụng diện tích đất thuê sai quy hoạch… nhưng chưa xác định được phần diện tích tăng để thu tiền bổ sung vào Ngân sách.

Thanh tra Chính phủ cũng chỉ ra một số dự án đã được giao đất trong thời gian dài, sở, ngành không tham mưu trình UBND Thành phố phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất nhưng vẫn đầu tư xây dựng, kinh doanh và bán căn hộ cho khách hàng (Lô CT2, Dự án khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ do Công ty Vinaconex 2 làm chủ đầu tư).

Trong khi đó, Sở TN&MT Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khi không đủ điều kiện theo quy định như: Chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhà nước, điều kiện giao dịch dân sự chưa đảm bảo là vi phạm quy định.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao cho Chủ tịch UBND TP Hà Nội kiểm tra, xem xét, xử lý và thu hồi về Ngân sách thành phố số tiền 509 tỷ đồng và thu hồi số tiền hơn 1.000 tỷ đồng vào tài khoản tạm giữ của Thanh tra Chính phủ.

Đồng thời kiến nghị UBND TP Hà Nội tổ chức kiểm điểm trách nhiệm của tập thể cá nhân liên quan đến các sai phạm để có hình thức xử lý phù hợp. Đối với các hành vi có dấu hiệu cấu thành tội phạm, yêu cầu chuyển cơ quan điều tra xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

3. Đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản

Bộ Tài chính tiếp tục đưa ra đề xuất đánh thuế đối với căn nhà thứ 2 trở lên vào thời điểm tháng 8/2017.

Theo Bộ Tài chính, dù hiện nay có nhiều khoản thu liên quan đến bất động sản thông qua các chính sách thuế, phí và lệ phí nhưng chưa có thuế tài sản hoặc thuế bất động sản như thông lệ quốc tế. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam liên tục tăng nên dự kiến việc nắm giữ, sở hữu, đầu tư bất động sản của người dân có xu hướng tăng lên.

Đề xuất đánh thuế căn nhà thứ 2 của Bộ Tài chính đã gây ra những luồng ý kiến trái chiều trong giới chuyên gia, doanh nghiệp. Có ý kiến chuyên gia cho rằng có thể đánh thuế căn nhà thứ 2 nhưng phải đảm bảo tính lộ trình, tránh ảnh hưởng đến người nghèo, những người chỉ có một căn nhà để ở, cân nhắc các tác động đến thị trường nhà cho thuê, nhà giá rẻ. Đặc biệt, phải tính toán để không xảy ra tình trạng thuế chồng thuế với thuế đất phi nông nghiệp.

Sau đó, Bộ Tài chính còn đưa ra đề xuất khác là đánh thuế VAT với chuyển quyền sử dụng đất. Đề xuất này đã vấp phải phản ứng mạnh mẽ của cộng đồng doanh nghiệp. Các chuyên gia cho rằng đề xuất này không phù hợp với Luật Thuế giá trị gia tăng và là thuế chồng thuế, sẽ tác động rất xấu đến thị trường bất động sản.

4. Mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp sổ đỏ

Theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, những trường hợp người dân mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2008 được hợp thức hóa, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Điều kiện để được cấp sổ đỏ là nhà, đất đó đang sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp, khiếu nại; đảm bảo yêu cầu về công khai, minh bạch, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Ngoài ra, Nghị định 01 còn quy định rút ngắn thời gian đối với nhiều thủ tục hành chính như: Thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ cho cá nhân và tổ chức sẽ là tối đa 15 ngày; việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền trên đất; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá tài sản thực hiện không quá 10 ngày; cấp lại sổ đỏ bị mất không quá 10 ngày….

5. Ghi tên các thành viên gia đình vào sổ đỏ

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 33/2017 quy định chi tiết một số điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 5/12/2017.

Theo đó, Thông tư số 33/2017 đã sửa đổi, bổ sung thêm đối tượng là “những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất” vào trong sổ đỏ.

Ngay sau khi thông tin trên được công bố đã gây nhiều tranh cãi và nhiều ý kiến cho rằng điều này làm tăng các thủ tục hành chính, gây phiền hà cho người dân khi làm sổ đỏ, từ đó phát sinh những tiêu cực và cuối cùng vẫn người dân chịu thiệt.

Trước tình hình đó, lãnh đạo Bộ Tài nguyên - môi trường với mong muốn tạo sự đồng thuận cao trong xã hội và mỗi người dân đều hiểu rõ quyền, lợi ích của việc ghi tên từng thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình trên giấy chứng nhận, đồng thời để các địa phương có thêm thời gian chuẩn bị điều kiện triển khai thực hiện tốt hơn, Bộ đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép lùi thời gian thực hiện quy định ghi tên thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất trên sổ đỏ. Do đó, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Trần Hồng Hà đã ký ban hành thông tư ngưng thi hành quy định ghi tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất vào sổ đỏ hộ gia đình.