Được gì, mất gì khi đầu tư vào dự án Gem Sky World do Đất Xanh phân phối?

Giãn sức, gỡ khó... kích bất động sản vượt tác động kép

Chủ tịch Vinaconex Đào Ngọc Thanh: Kinh doanh bất động sản không phải cứ vào sàn là có tiền đút túi

Bất động sản bật lên tại những “vùng đất mới” hậu Covid-19

Hậu Covid-19, Bất động sản Việt Nam chờ động lực ở nguồn vốn FDI

“Lúa non” tại siêu dự án

Thời gian gần đây, trên nhiều kênh thông tin truyền thông liên tiếp quảng cáo sản phẩm BDS của siêu dự án Gem Sky World do Tập đoàn Đất Xanh làm nhà phát triển dự án.

Theo quảng cáo, dự án Gem Sky World có chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An, tọa lạc tại xã Long Đức, huyện Long Thành (Đồng Nai) với diện tích dự án lên đến 92,2 ha. Dự án có quy mô dân số lên tới 18,5 ngàn người. Tuyến phố Tài chính - Dịch vụ dài 2km với lộ giới 6 làn xe và Hệ thống Trung tâm Thương mại, Khu vui chơi, Y tế, Giáo dục đẳng cấp Quốc tế với mật độ xây dựng toàn khu: <=50%. Số lượng sản phẩm của Dự án Gem SkyWorld là 4.022 sản phẩm bao gồm đất nền và nhà phố xây sẵn.

Khi khách hàng có nhu cầu về dự án thì được rất nhiều nhân viên tư vấn bất động sản của nhiều sàn do tập đoàn Đất Xanh quản lý tư vấn: Dự án đã đầy đủ pháp lý và sắp được mở bán vào cuối tháng 06 tới đây. Nếu khách hàng thiện chí chọn lô thì nhanh tay đặt chỗ, chọn số ưu tiên để được chọn vị trí lô đẹp nhất; với hình thức mỗi lô là 50 triệu đồng.

Trong vai người mua đất, phóng viên được các nhân viên tư vấn nhiệt tình đồng thời được hướng dẫn xuống tiền đặt chỗ ưu tiên dưới hình thức “Phiếu yêu cầu tư vấn”.

Một người xưng tên Khởi, Trưởng phòng kinh doanh cho biết: Đây là phiếu yêu cầu tư vấn và giá trị của tư vấn là 50 triệu đồng.

Khi được hỏi vì sao không phải là phiếu đặt cọc mà là phiếu tư vấn thì người này thú nhận đây là cách hợp thức hóa thủ tục pháp lý, để lách luật vì hiện tại dự án Gem Sky World chưa có đầy đủ thủ tục để chính thức bán cho khách hàng. Đồng thời vị trưởng phòng kinh doanh của Đất Xanh cũng thừa nhận rằng là đang bán “lúa non” cho khách hàng và đợt mở bán này khách hàng chỉ được ký hợp đồng “Thỏa thuận tư vấn bất động sản” chứ không phải là hợp đồng mua bán hay hợp đồng chuyển nhượng mà phải chờ đến tận tháng 9 hoặc tháng 10 thì lúc đó mới được ký hợp đồng mua bán. Bởi vì thời điểm đó công ty mới đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định của nhà nước để bán sản phẩm.

Nhiều rủi ro cho khách hàng

Trước những thông tin về pháp lý mập mờ, lách luật để bán hàng. Không tin vào dự án và chủ đầu tư cũng như sàn phân phối, phóng viên có đề cập về cam kết như thế nào nếu xảy ra rủi ro. Thì những nhân viên ở đây đều mạnh dạn nói cam kết sẽ đền bù cho khách hàng nếu có vấn đề xảy ra, tuy nhiên trong hợp đồng lại không có những điều khoản về đền bù cũng như cam kết đối với khách hàng. Mọi điều khoản trong hợp đồng do vị trưởng phòng kinh doanh cung cấp đều là những điều khoản có lợi nhất cho công ty của họ.

Đặc biệt hơn, công ty Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An chính là “con đẻ” của Tập đoàn Đất Xanh. Theo lời kể của nhân viên thì tiền vốn của công ty Hà An chính là tiền của Tập đoàn Đất Xanh đổ vào, thành lập công ty Hà An nhằm hoàn thiện các thủ tục đầu tư của dự án theo quy định của nhà nước.

Khách hàng luôn là người thiệt thòi lớn nhất trong các giao dịch mua bán bất động sản dự án. Có những trường hợp khách hàng đóng tiền đủ nhưng không nhận được sổ đỏ bởi vì chủ đầu tư nhận tiền mà không tiến hành xây dựng, hoàn thành dự án như đã cam kết.

Đất nền, nhà phố là sản phẩm bất động sản, thuận mua vừa bán vậy tại sao phải có phiếu yêu cầu tư vấn với giá trị lên đến 50 triệu. Chỉ vài cuộc điện thoại, vài lần cà phê nói chuyện rồi đưa đi xem dự án là khách hàng đã tốn 50 triệu hay sao? Liệu đây có phải là những chiêu trò để lừa dối khách hàng, né tránh pháp luật nhằm huy động vốn, mở bán trái phép khi chưa được cấp phép, cơ quan chức năng trả lời như thế nào trước vấn đề này?

Theo Điểm a) Khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai quy định:

“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”

Theo Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định:

“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1) Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.