Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu do trở ngại khách quan thì phải xác định là có hiệu lực.
TAND Tối cao đang lấy ý kiến góp ý dự thảo án lệ số 11/2021 về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi chưa đăng ký quyền sở hữu.
Nguồn án lệ dự thảo dựa trên Quyết định giám đốc thẩm số 231/2020 ngày 30-9-2020 của TAND Cấp cao tại TP.HCM vụ tranh chấp về thừa kế tài sản; tranh chấp về yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu giữa nguyên đơn là bà Tống Thị U. và bị đơn là ông Tống Thanh V.
Đòi chia thừa kế đất tặng cho chưa sang tên
Bà U. trình bày: Cha của bà là ông Tống Văn T1 (chết năm 2007) và không để lại di chúc. Đến ngày 16-1-2009, bà Nguyễn Thị C1 (mẹ bà U., chết năm 2011) và các con thỏa thuận lập văn bản phân chia di sản thừa kế của ông T1. Bà C1 được phân chia nhiều thửa đất và đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trong đó có thửa số 257 có diện tích đất 4.149 m2 và các thửa số 6, 18, 31, 32, 51 và 52 với diện tích 12.883 m2 cùng tọa lạc tại phường Y, thị xã Z, tỉnh Bình Dương.
Bà U. cho rằng bị đơn lợi dụng bà C1 già yếu, không còn minh mẫn và không biết chữ nên đã lừa gạt bà C1 ký hợp đồng tặng cho QSDĐ số đất trên cho bị đơn vào ngày 14-6-2010. Bà C1 không có mặt tại trụ sở của UBND phường Y nhưng hợp đồng tặng vẫn được chứng thực.
Theo bà U., việc chứng thực nói trên đã vi phạm quy định về công chứng, chứng thực. Từ hợp đồng tặng cho xác lập trái pháp luật, bị đơn đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với diện tích đất12.883 m2. Còn 4.149 m2 đất tại thửa số 257 vẫn do bà C1 đứng tên.
Do đó, bà U. khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng tặng cho QSDĐ do UBND phường Y chứng thực. Bà U. cũng yêu cầu công nhận thửa đất số 257 là di sản do bà C1 để lại và chia số di sản này.
Ngược lại, bị đơn cho rằng hợp đồng tặng cho giữa ông và bà C1 là hợp pháp. Sau khi hợp đồng được chứng thực, bị đơn đã nộp hồ sơ đăng ký sang tên QSDĐ trên. Tuy nhiên, do bản đồ tổng thể khu vực có đất bị sai sót, UBND địa phương phải chỉnh sửa và tiếp sau đó có phát sinh tranh chấp QSDĐ nên bị đơn chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Các phần đất trên, ông V. sử dụng từ khi bà C1 còn sống cho đến nay. Vì vậy, bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà U.
Hợp đồng có hiệu lực dù chưa đăng ký sở hữu
Ngày 9-5-2019, TAND thị xã Tân Uyên (Bình Dương) tuyên chấp nhận yêu cầu chia di sản của bà C1 là quyền sử dụng diện tích đất thuộc thửa số 257. Bà U. và các đồng thừa kế được hưởng di sản thừa kế là QSDĐ với diện tích đất 344,1 m2.
Ông V. kháng cáo yêu cầu tòa phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Bà U. cũng kháng cáo yêu cầu chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà.
Xử phúc thẩm tháng 11-2019, TAND tỉnh Bình Dương tuyên không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà U., bị đơn ông V.
Sau đó, ông V. gửi đơn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.
Chánh án TAND Cấp cao tại TP.HCM kháng nghị giám đốc thẩm đề nghị hủy một phần bản án phúc thẩm về phần chia di sản của cụ C1 là quyền sử dụng thửa đất số 257 trên, giao hồ sơ cho TAND tỉnh Bình Dương xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.
Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại TP.HCM xét xử giám đốc thẩm đã chấp nhận kháng nghị của chánh án TAND Cấp cao tại TP.HCM.
Quyết định giám đốc thẩm nhận định bà C1 đã kê khai di sản, đăng ký và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất số 257. Kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp, phần đất trở thành tài sản riêng của bà C1 và bà có quyền định đoạt đối với tài sản này.
Bà C1 đã lập hợp đồng để tặng cho ông V. phần đất trong số tài sản nói trên. Hợp đồng được UBND phường Y chứng thực hợp pháp.
Do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính, ông V. chưa thực hiện đăng ký QSDĐ, đây không phải do ý chí chủ quan của ông V. Thực tế, ông V. là người đã chiếm hữu, quản lý, sử dụng phần đất được tặng cho kể từ khi bà C1 còn sống cho đến nay.
Tuy nhiên, tòa án hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều chưa đánh giá đúng và toàn diện các tài liệu, chứng cứ, cũng như chưa thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ để xét xử đúng về việc tranh chấp phần đất trên.
Nội dung án lệ (dự thảo)
Xét về bản chất pháp lý, hợp đồng tặng cho tài sản là loại hợp đồng đơn vụ, chỉ một bên có nghĩa vụ đối với bên kia. Vì thế trong một số trường hợp, người được tặng cho QSDĐ chưa kịp đăng ký QSDĐ cho mình, mà người tặng cho đã chết. Tòa án có thể xem xét và công nhận hiệu lực pháp luật của hợp đồng tặng cho xác lập khi xác định rằng hợp đồng này là văn bản thể hiện ý chí sau cùng của bà C1 đối với tài sản, là văn bản thể hiện quyền định đoạt tài sản của đương sự trước khi chết vì đã có những điều kiện cần và đủ.
Cụ thể, thứ nhất là hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho QSDĐ.
Thứ hai, cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết.
Thứ ba, người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (QSDĐ) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.
