Đề xuất đánh thuế nhà ở: Đánh thế nào cho đúng, cho trúng?

Mục tiêu Bộ Tài chính đặt ra là hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, ổn định thị trường bất động sản (BĐS), tăng thu ngân sách cho Nhà nước…

Cần hướng đến người giàu, nhiều nhà đất

Theo chính sách hiện hành, thu liên quan đến BĐS gồm có: Các khoản thu khi xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng và thu khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, lệ phí trước bạ).

Các khoản thu trong quá trình sử dụng tài sản còn có: Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; các khoản thu khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản gồm thuế thu nhập DN khi người chuyển quyền là cơ sở kinh doanh, thuế thu nhập cá nhân khi người chuyển quyền là hộ gia đình, cá nhân.

Bộ Tài chính đề nghị đánh giá về đề xuất sửa đổi nội dung cụ thể tại Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, cũng như bổ sung nội dung mới cần quy định tại luật như: Đề xuất có gộp hai luật hay không; bổ sung đánh thuế với nhà ở, nghiên cứu xây dựng Luật Thuế tài sản hay BĐS.

LS Nguyễn Đức Hùng (Phó Phòng Tranh tụng, Cty Luật TNHH TGS - Đoàn LS Hà Nội) góp ý, pháp luật hiện quy định người có thu nhập có thể phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Khi nhận chuyển nhượng đất đai, nhà ở thì họ phải chịu lệ phí trước bạ và một số phí, lệ phí khác.

Trong quá trình sử dụng, chủ tài sản phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nộp hàng năm). Khi chủ sở hữu chuyển nhượng cho người khác thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân (nếu thuộc đối tượng và diện chịu thuế). Như vậy, chủ sở hữu tài sản là đối tượng chịu thuế cho toàn bộ quá trình từ khi có thu nhập, mua đến khi bán tài sản.

Theo LS Hùng, ở Việt Nam chưa có quy định về thu thuế nhà ở, chỉ có thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010. Trong khi ở một số nước, việc đánh thuế vào những người giàu, nhiều tài sản được coi là bước tiến của xã hội, tạo sự bình đẳng xã hội, tránh việc “ôm” nhà đất đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường... Bản chất của thuế tài sản nhà ở là điều tiết thị trường BĐS, hạn chế tình trạng đầu cơ, vì vậy không nên lập phương án tính thuế nhà ở cho mọi căn nhà; mà chỉ với những người có nhiều nhà đất.

Cần tính thuế từ nhà đất thứ 2 trở đi

LS Hùng đề xuất, việc đánh thuế nhà ở có thể xem xét theo hướng xây dựng hệ thống biểu phí, thuế lũy tiến với việc sở hữu BĐS thứ 2 trở đi và lũy tiến theo diện tích sử dụng, giá trị BĐS hoặc mục đích sử dụng.

Ví dụ như ở Singapore, với nhà ở có giá thấp sẽ không phải chịu thuế (thuế 0%), nhưng khi vượt một con số nhất định thì mức thuế 4-16%, nhà trống không sử dụng thì mức thuế có thể lên đến 20%. Hoặc tại Vương quốc Anh, với BĐS thứ nhất, tuỳ theo giá trị, thuế 0 - 2 %, với BĐS thứ 2 thì mức thuế sẽ lũy tiến theo 5 bậc.

Đồng quan điểm, LS Trịnh Thúy Huyền (GĐ Cty Luật Apra) đánh giá, việc áp thuế với BĐS thứ 2 là cần thiết ở thời điểm hiện tại, khi thị trường BĐS đang ngày càng khó kiểm soát.

Theo LS Huyền, việc đánh thuế cao với nhà thứ 2 giúp giảm đầu cơ, tránh lãng phí đất đai. Đặc trưng của đầu cơ là nắm giữ một lượng BĐS nhiều hơn nhu cầu sử dụng để sau đó bán lại. Nếu phải chịu thuế nhà thứ 2 trở đi thì trong thời gian chưa bán lại được, chủ nhà phải chịu một khoản thuế nhất định làm lợi nhuận bị giảm đi. Khi đó, họ sẽ phải cân nhắc tiếp tục đẩy vốn đầu tư vào BĐS hay chuyển hướng sang đầu tư cho lĩnh vực công nghiệp, sản xuất khác.

Quy định này sẽ có tác động cơ cấu lại thị trường BĐS theo hướng bền vững để giảm lãng phí. Các nhà kinh doanh BĐS vẫn sẽ tiếp tục có lời, thị trường BĐS khi đó sẽ chuyển hướng phù hợp.

Cũng theo LS Huyền, việc đánh thuế cao với nhà thứ 2 dẫn tới việc sau một thời gian sở hữu nhà mà không sử dụng, chỉ để đầu cơ nhưng vẫn phải đóng thuế cao, người sở hữu nhà sẽ bán ra thị trường. Ít người mua đầu cơ hơn thì giá BĐS sẽ giảm, người nghèo có nhiều cơ hội mua nhà hơn. “Khi sở hữu nhà mà không sử dụng nhưng vẫn bị đánh thuế cao, người không muốn bán nhà đi sẽ tìm cách để khai thác hiệu quả kinh tế lớn hơn với nhà thứ 2 và góp phần vào việc tăng trưởng kinh tế”, LS nói.

Trước đó, năm 2018, Bộ Tài chính từng đưa ra lấy ý kiến góp ý dự án Luật Thuế tài sản với đối tượng chịu thuế chính là đất, nhà - công trình xây dựng trên đất và ô tô…

“Nếu áp thuế cho nhà thứ 2 thì phải có quy định rõ ràng như thế nào là nhà thứ 2? Phân biệt rõ ràng giữa nhà thứ 2 mua thêm để phục vụ mục đích sinh hoạt hay nhà thứ 2 mua thêm để đầu cơ/kinh doanh. Có những trường hợp gia đình đông con, nhiều nhân khẩu, muốn tách ra và mua thêm nhà thì liệu quy định này có hợp lý hay không? Vì vậy, luật cần phải quy định rõ các trường hợp/mục đích mua nhà để đưa ra các chính sách/mức thuế suất áp dụng phù hợp”.

LS Trịnh Thúy Huyền, GĐ Cty Luật Apra

“Việc đánh thuế cao với căn nhà thứ 2 vẫn có thể dẫn tới bất công xã hội khi một số người có 1 căn nhà, nhưng diện tích lớn và giá trị cao thì không bị tính thuế, còn người khác có nhiều BĐS nhưng ở nông thôn hay diện tích nhỏ hẹp thì chịu thuế cao. Do vậy, việc đánh thuế đối với nhà thứ 2 có thể thực hiện được nếu song hành với xem xét hạn mức sử dụng nhà đất. Những cá nhân sử dụng quá hạn mức mới phải đóng thuế.

Để hạn chế việc đầu cơ, tăng giá BĐS cần phải xem xét tới khía cạnh đảm bảo môi trường sản xuất, kinh doanh khác, tăng sức hút đối với nhà đầu tư bởi hiện nay việc sở hữu BĐS vẫn phù hợp với tư tưởng “ăn chắc mặc bền” của người dân Việt Nam”.

LS Nguyễn Huy Long, GĐ Cty Luật Legal Gate Việt Nam

“Việc đánh thuế nhà ở mà đánh theo giá trị sẽ kìm hãm đầu tư nhà ở, cần đánh theo diện tích trên đầu người nhằm thể hiện sự đóng góp của mọi cư dân vào phát triển khu dân cư mình đang ở. Tất nhiên, đánh thuế theo diện tích sẽ phức tạp hơn nhưng hiệu quả hơn và đúng hơn, phù hợp và đảm bảo quyền lợi của người dân. Trong sắc thuế đã có hướng dẫn về việc đánh thuế nhà 1, 2, 3 tính toán tổng cộng để ra mức đóng thuế. Tuy nhiên, thực tế không thể kiểm soát được, nhất là với những người mua đất để không. Vì vậy, sắc thuế về sử dụng đất phi nông nghiệp cần sửa để quy định rõ hơn mức thuế với lô thứ 2 trở đi không sử dụng, bỏ hoang đất đai”.

LS Nguyễn Đức Hùng, Phó Phòng Tranh tụng, Cty Luật TNHH TGS