Đất trong quy hoạch “treo” chuyển nhượng như thế nào?

Đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng, mua bán

Đất trong quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng

Căn cứ quy định tại khoản 4, 6, Điều 75, Luật Đất đai 2024, trường hợp có nhà, đất nằm trong diện quy hoạch thì vẫn có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường nhưng không được xây mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm.

Theo khoản 4, khoản 6, Điều 76, Luật Đất đai 2024, đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc trong diện phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất thì được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên không được thực hiện xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm.

Người dân chỉ được phép xây dựng khi có giấy phép xây dựng có thời hạn; được phép cải tạo, sửa chữa nhà ở/công trình hiện có.

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng sau 3 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải: Xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất này; Hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; Trường hợp cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai (hay gọi là quy hoạch “treo”) thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất theo quy định.

Do đó, đất nằm trong quy hoạch hoàn toàn có thể chuyển nhượng. Tuy nhiên, sẽ có 02 trường hợp xảy ra khi mua bán nhà, đất nằm trong quy hoạch bao gồm: Mua/bán trước khi có thông báo/quyết định thu hồi đất sẽ được cấp sổ đỏ; Mua/bán sau khi có thông báo/quyết định thu hồi sẽ không được cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 6, Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49, Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Điều kiện chuyển nhượng

Đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép mua bán. Tuy nhiên, để việc mua bán không trái với quy định của pháp luật thì phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định tại khoản1, Điều 45, Luật Đất đai 2024.

Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

Có đầy đủ Giấy chứng nhận theo quy định, trừ trường hợp 03 trường hợp sau: Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản; Hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Sổ nhưng đủ điều kiện để được cấp thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;

Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;

Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bằng bản án/quyết định của Tòa án hoặc quyết định/phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực;

Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất;

Đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

Như vậy, đất trong quy hoạch được phép bán nhưng phải có đủ điều kiện để thực hiện mua bán đất. Để hoàn tất quá trình mua bán, các bên mua bán phải thực hiện theo đúng thủ tục mua bán đất.