Chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt và theo tiến độ dự án

Mới đây, liên quan đến kiến nghị của cử tri tỉnh Lạng Sơn do Ủy ban Dân nguyện và Giám sát chuyển đến Bộ Xây dựng với nội dung:

“Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản, một số dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại khoản này, trong đó, dự án phải hoàn thành toàn bộ hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, dự án cần bảo đảm cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải và thu gom rác thải, cũng như phải đảm bảo kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng chung cử khu vực. Ngoài ra, việc chuyển nhượng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất phải phù hợp với mục tiêu đầu tư và nội dung đã được chấp thuận. Đề nghị xem xét, sửa đổi quy định pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp được phép đưa vào hoạt động theo từng giai đoạn sau khi đã được nghiệm thu từng phần theo tiến độ dự án”.

Trước kiến nghị trên, sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng thông tin:

Tại Điều 28 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Theo đó, pháp luật yêu cầu đối với quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư được thực hiện kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Quy định tại tai Điều 29 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về yêu cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đồng bộ với quy định tại Điều 28 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; bảo đảm sự minh bạch, cụ thể, rõ ràng, khả thi trong áp dụng các quy định của Luật. Quy định này cần thiết trong việc bảo đảm các chủ đầu tư khi triển khai dự án thực hiện đúng, đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật; đồng thời tự chủ, tự quyết, tự thực hiện, tự chịu trách nhiệm trong việc thực hiện các hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh dự án.

Việc bỏ bớt đi điều kiện đã có hạ tầng kỹ thuật đối với quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có thể dẫn đến việc hiểu và áp dụng các quy định pháp luật không đầy đủ; có thể tạo ra kẽ hở pháp luật trong việc chủ đầu tư không thực hiện đúng theo nội dung dự án đầu tư được chấp thuận, phê duyệt; quyền sử dụng đất trong dự án không có đủ các điều kiện cần thiết để cho các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất sau đó có thể khai thác, sử dụng đất bình thường dẫn đến vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, hoạt động sản xuất, kinh doanh; có thể làm phát sinh các tranh chấp dẫn đến các hệ lụy pháp lý phức tạp làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.

Tại điểm b, c, d khoản 1 Điều 29 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định dự án bất động sản khi có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu: “Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;

Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.

Tại điểm b khoản 1 Điều 29 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nêu trên quy định yêu cầu đối với dự án bất động sản (bao gồm dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp) khi chủ đầu tư đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thì phải đáp ứng yêu cầu đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo: quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều luật nêu trên không có nội dung quy định yêu cầu dự án phải hoàn thành toàn bộ hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mới được kinh doanh; mà quy định chủ đầu tư được thực hiện dự án theo quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và theo tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy định này đã rõ ràng, cụ thể, tạo điều kiện cho chủ đầu tư chủ động quyết định các hoạt động triển khai đầu tư xây dựng dự án phù hợp theo yêu cầu, nhu cầu, năng lực, phương án, kế hoạch đầu tư kinh doanh; đồng thời bảo đảm quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án khi được đưa vào kinh doanh đã có đủ điều kiện cần thiết để có thể được khai thác, sử dụng bình thường phục vụ cho các hoạt động đầu tư, xây dựng, sản xuất, kinh doanh đem lại hiệu quả, không bị vướng mắc gây lãng phí.

Trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã tích cực chủ động, thường xuyên thực hiện công tác phổ biến các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; giải đáp quy định, hướng dẫn thực hiện để tháo gỡ các vướng mắc của các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, người dân trong việc áp dụng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.