Chủ đầu tư dự án Hera Complex Riverside Quảng Nam đã “lách luật” huy động vốn dưới hình thức “hợp đồng đặt mua” và thu tiền tới 85% giá trị lô đất?
Bị cho chưa đủ điều kiện bán hàng nhưng Công ty CP Bách Đạt An, chủ đầu tư dự án Hera Complex Riverside Quảng Nam đã “lách luật” huy động vốn dưới hình thức “hợp đồng đặt mua” và thu tiền tới 85% giá trị lô đất.
 |
| Dự án Hera5 vẫn là bãi đất trống ngổn ngang, hạ tầng chưa hoàn thiện. |
Chưa hoàn thiện hạ tầng đã thu 85% giá trị lô đất
Theo phản ánh, ngày 27/2/2018, bà Đinh Kim C ở Hà Nội nộp 30 triệu đồng cho Công ty CP đầu tư Hoàng Nhất Nam có địa chỉ tại 480 đường 2/9 (quận Hải Châu, TP Đà Nẵng) để đặt cọc mua một lô đất nền tại dự án Hera Complex Riverside Quảng Nam.
Theo giới thiệu của nhân viên bán hàng của Công ty Hoàng Nhất Nam thì đây là dự án rất “hot”, được chia thành 5 giai đoạn và 4 giai đoạn trước đã “cháy hàng”.
Sản phẩm mà bà C đặt mua nằm ở giai đoạn 5 gọi là Hera5. Theo “Phiếu giữ chỗ không vị trí” mà Công ty Hoàng Nhất Nam chuyển cho bà C, có đóng dấu đỏ và chữ ký của ông Lê Hữu Hiếu (không có chức danh - PV) thì trong vòng 10 ngày, công ty sẽ thông báo bảng hàng chính thức để khách hàng lựa chọn sản phẩm và làm phiếu giữ chỗ có vị trí. Văn bản này cũng ghi rõ “phiếu giữ chỗ này là bằng chứng đảm bảo về giao dịch cho khách hàng”.
Bà C cho biết, sau khi chuyển tiền giữ chỗ, bà được nhân viên bán hàng của Công ty Hoàng Nhất Nam chuyển bảng hàng và chọn 1 lô có hướng nhìn về sông Cổ Cò, số hiệu lô là B5-32, diện tích 250m2 với giá mua là 13.500.000 đồng/m2. Tổng giá trị lô đất là 3.375.000.000 đồng bao gồm thuế VAT và phí trước bạ.
Ngày 2/4/2018, bà C được nhân viên bán hàng của Công ty Hoàng Nhất Nam chuyển cho một bản “hợp đồng đặt mua đất nền” và yêu cầu ký để thực hiện các nghĩa vụ thanh toán tiếp theo. Trong bản hợp đồng này, chủ đầu tư dự án là Công ty CP Bách Đạt An, do bà Võ Thị Diệp làm Tổng Giám đốc.
Khi bà C thắc mắc “sao không phải là hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như vẫn mua ở các dự án khác” thì nhân viên này trả lời “Hàng trăm lô đất ở dự án Hera Complex Riverside đều đang được giao dịch bằng hợp đồng đặt mua, khi nào có giấy chứng nhận (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất-PV), chủ đầu tư mới có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng”.
Tin tưởng nhân viên bán hàng, từ ngày 7/4/2018 đến ngày 11/7/2018 bà C đã nộp tiền theo đúng tiến độ trong hợp đồng đã ký, tổng số tiền bà C nộp cho công ty Bách Đạt An hơn 2,5 tỷ đồng, tương đương với 85% giá trị lô đất.
Đầu tháng 8/2018, bà C có việc vào Đà Nẵng mới tranh thủ đi kiểm tra dự án thì tá hoả khi thấy ngoài tấm biển sơ sài, dự án Hera5 vẫn là bãi đất trống ngổn ngang, hạ tầng chưa hoàn thiện, cả công trường vắng như “chùa bà Đanh”.
“Tôi tới Công ty CP Hoàng Nhất Nam để hỏi rõ và đề nghị trả lại lô đất do giao dịch mua bán này không hợp pháp. Tuy nhiên, tại buổi làm việc với tôi, luật sư của Công ty CP Hoàng Nhất Nam khẳng định họ vẫn bán hàng như vậy và chủ đầu tư lớn nên “không việc gì phải lo lắng”, bà C bức xúc cho biết.
Băng ghi âm bà C cung cấp cho phóng viên cũng cho thấy, người được cho là luật sư của Công ty CP Hoàng Nhất Nam đã trấn an khách hàng: “Đúng là 3 tháng trước có 1 đợt thanh tra nhưng chủ đầu tư - Công ty Bách Đạt- đã lo liệu xong cả rồi nên không có vấn đề gì đâu”.
Sử dụng “hợp đồng giả cách”
Phóng viên đã có mặt tại dự án Hera Complex Riverside Quảng Nam ngày 10/8/2018 và ghi nhận thực tế đúng như khách hàng Đinh Kim C phản ánh. Trên công trường dự án không có dấu hiệu chủ đầu tư đang cấp tập xây dựng, hoàn thiện hạ tầng.
Thậm chí ngay cổng dự án này còn có tấm Pano cỡ lớn trên đó có nội dung: Dự án Sentosa và Hera tạm đóng cửa không tiếp khách trong vòng 30 ngày. Trên trang web của chủ đầu tư, Bách Đạt Group cũng có đăng tải nội dung thông báo này từ tháng 6/2018.
Theo một luật sư, căn cứ khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định rõ đối với dự án nhà thấp tầng, chủ đầu tư phải hoàn thiện xong hạ tầng, có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng địa phương mới được phép bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty bất động sản kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Chiếu theo những quy định trên và thực tế dự án Hera Complex Riverside, bà C cho rằng chủ đầu tư dự án là Công ty CP Bách Đạt An đã “làm liều”, huy động vốn trái phép, khiến khách hàng có thể rơi vào rủi ro.
Nghiêm trọng hơn, theo phân tích của luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công ty Luật TAT Law Firm, hợp đồng Công ty Bách Đạt An ký với khách hàng là “hợp đồng giả cách”, che giấu mục đích thật của hợp đồng là mua bán đất nền.
“Chủ đầu tư có dấu hiệu “giấu đầu hở đuôi”, hợp đồng chỉ là đặt mua nhưng hoá đơn thu tiền lại ghi rất rõ là mua bán đất. Khách hàng ký vào hợp đồng này toàn bộ rủi ro khách hàng phải chịu, trong trường hợp có tranh chấp, Toà án có thể tuyên vô hiệu hợp đồng này.
Hơn nữa, trong hợp đồng này còn có quy định rất bất lợi cho khách hàng đó là khi khách hàng không nộp tiền đúng tiến độ, toàn bộ số tiền khách hàng đã nộp trước đó và cả lô đất sẽ bị chủ đầu tư thu trắng hoàn toàn”, luật sư Thảo khuyến cáo.
Được biết, dự án Hera Complex Riverside nằm giáp ranh ở phía Nam Đà Nẵng và phía Bắc của tỉnh Quảng Nam ven sông Cổ Cò, diện tích khoảng 17ha do Công ty CP Bách Đạt An thuộc Bách Đạt Corp làm chủ đầu tư.
Đây là một trong số các dự án Bách Đạt Corp được tỉnh Quảng Nam giao làm chủ đầu tư theo hình thức BT- đối ứng đổi đất lấy hạ tầng. Quá trình thực hiện các dự án BT của Bách Đạt Corp đang có rất nhiều vấn đề phát sinh, trong đó có những tranh chấp với các đối tác dẫn tới việc hai bên kiện nhau ra toà. Đáng chú ý, gần đây, Công ty CP Gia Trần – đối tác của Bách Đạt Corp còn gửi đơn lên Bộ Công an, Tổng cục Thuế và UBND tỉnh Quảng Nam tố cáo Bách Đạt Corp trốn thuế VAT tại dự án Khu đô thị 7B.
Bà C nêu ý kiến, trước “lịch sử” hoạt động nhiều tai tiếng cùng dấu hiệu “bán lúa non” tại dự án Hera Complex Riverside, đẩy rủi ro cho khách hàng và làm trái quy định của Nhà nước, đề nghị các cơ quan chức năng tỉnh Quảng Nam sớm vào cuộc điều tra, làm rõ.
